引子：國(guó)家稅務(wù)総局は26日、「土地増値稅の清算に関する問題に関する通知」を発表し、土地増値稅の清算過程における若干の稅金計(jì)算問題を明らかにした。

土地増値稅は土地、信用などの政策措置と一緒に、不動(dòng)産コントロールの「コンビネーションパンチ」を形成します。

ここ數(shù)年、國(guó)內(nèi)では不動(dòng)産に匹敵する産業(yè)は一切なく、國(guó)家と民衆(zhòng)から高い関心を持たれ、各種類の政策によって連続的に包囲されました。

住宅価格の高騰に直面して、4月中旬に、國(guó)家は再度コントロールします。

新「國(guó)十條」は業(yè)界內(nèi)で「史上最も厳しい不動(dòng)産新政」と呼ばれています。

高い住宅価格に「悩む」消費(fèi)者は希望の光を再び見て、各地の不動(dòng)産市場(chǎng)も「規(guī)制が厳しすぎる」と爭(zhēng)っている。

2003年の「121文書」は管理層が不動(dòng)産業(yè)界に対してマクロコントロールを始めたと公認(rèn)され、その後、政策は業(yè)界から「爆撃」された。

2005年と2006年、政府は土地、稅収、行政などの多くの手段を動(dòng)員して住宅価格を「包囲討伐」しましたが、効果がないです。この現(xiàn)象は2007年9月まで続いています。

2007年、政府は更にコンボボックスを出して、中央銀行は5回利上げして、9回は預(yù)金準(zhǔn)備率を引き上げて、積立金ローンを厳しく管理して、差別化クレジットを?qū)g行して、住宅価格は一時(shí)的に反落します。

しかし、このマクロコントロールは最終的には「竜頭蛇尾」となり、政策が緩和された後、住宅価格は直ちに報(bào)復(fù)的な反発を迎えた。一部の都市の住宅価格は短期的に倍増した。

數(shù)回にわたって調(diào)整され、中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)は「調(diào)整すればするほど膨張し、膨張すればするほど調(diào)子が悪くなる」という悪循環(huán)に陥り、コントロールは「エアコン」になった。

今回、不動(dòng)産市場(chǎng)は上記のような悪循環(huán)から抜け出すことができますか？

この調(diào)整政策の導(dǎo)入時(shí)期をよく観察すると、新「國(guó)十條」が一部の都市の住宅価格の高騰後に公布された。

実際には、去年の秋以降、北京などの都市の住宅価格は暴騰していますが、例えば二軒のローンの金利が30%割引されるなど、過大な金融政策は數(shù)ヶ月後にキャンセルされました。

2007年のマクロコントロールも一部の都市の住宅価格が倍増した後にやっと登場(chǎng)しました。

つまり、管理層はほとんど一度も住宅の価格が芽を出し始めたばかりの時(shí)に限ったことがなく、その「鉢がいっぱいになる」時(shí)になってやっと「羊が逃げて刑務(wù)所を補(bǔ)う」ということです。

しかし、住宅価格が上がると下がりやすいです。

例えば、2007年のごく短い數(shù)ヶ月で北京などの都市の住宅価格が倍増し、管理層はその後、かなり厳しいマクロコントロール政策を打ち出しました。

政策の相乗効果は多くの開発者の資金チェーンを2008年に引き締めたが、沿海製造業(yè)の金融危機(jī)における圧力よりも、不動(dòng)産問題は取るに足らないものである。

それでも、コントロールと金融危機(jī)の二重圧力の下で、2008年の住宅価格は下に15～20%調(diào)整しただけで、上昇前とはずいぶん違います。

中國(guó)の不動(dòng)産コントロールには以下の問題があることが分かります。

一、行政手段に慣れていますが、行政手段は一時(shí)的に介入するしかないです。

1998年に中國(guó)の不動(dòng)産は市場(chǎng)化が始まりましたが、今までこの市場(chǎng)は完全に市場(chǎng)化されていません。

政府は行政手段で不動(dòng)産市場(chǎng)を調(diào)整することが好きで、これは今回の新「國(guó)十條」と北京版の細(xì)則の中で一斑を見ることができます。

外地の住宅購(gòu)入を制限し、結(jié)婚証や戸籍簿などを調(diào)べると、計(jì)畫経済の時(shí)代に戻ったような気がします。

行政手段が市場(chǎng)を圧迫するのは確かに短期的に著しい効果が得られます。

しかし、このような市場(chǎng)規(guī)則に反する強(qiáng)力な干渉は、標(biāo)的が治らないので、一旦リラックスすれば、住宅価格の報(bào)復(fù)性が反発しやすくなります。これはこれまでのマクロコントロールで十分に証明されました。

二、政策「朝令暮改」は、システムの計(jì)畫に乏しく、長(zhǎng)期効果がない。

いかなる政策の登場(chǎng)についても、繰り返し論証し、慎重に発表すべきですが、中國(guó)では不動(dòng)産に対する政策は非常に自由です。

いくつかの政策は市場(chǎng)の規(guī)則に従わないので、2005年に住宅の流通環(huán)節(jié)の稅金負(fù)擔(dān)を大幅に高めるようになりました。

政策が常態(tài)になると、市場(chǎng)の主體はすでに政府の介入の下で生存することに慣れています。

2008年、経済環(huán)境の変化によって多くの産業(yè)が困難になった時(shí)、不動(dòng)産は初めて政府に「助けを求めて」の業(yè)界に跳び出しました。

これは泣く子だけでなく、乳食の問題でもあります。もっと重要なのは、不動(dòng)産が多くの産業(yè)を牽引しており、不動(dòng)産経済は國(guó)內(nèi)ですでに負(fù)擔(dān)になっています。

政府の不動(dòng)産に対する態(tài)度は「口に含んで怖くなった。吐き出して飛ぶのが怖い」という矛盾した狀態(tài)にある。

この政府の不動(dòng)産業(yè)界に対する矛盾した心理狀態(tài)のため、多くのマクロコントロール政策の継続期間は往々にして一年を超えない。

実は、これまで中國(guó)には厳しい政策がありました。2007年秋の信用政策の力度は大きくないとは言えませんでしたが、持続時(shí)間が長(zhǎng)くないため、コントロールが中途半端になりました。

今回、マクロコントロールはどのぐらい堅(jiān)持できますか？まだ分かりません。

三、地方には新たな経済成長(zhǎng)點(diǎn)がないので、政策は執(zhí)行段階で必ず割引します。

新しい「國(guó)十條」の多くの內(nèi)容は実は新しくないです。

第二スイートルームの頭金を5割、第三スイートに引き上げてローンを一時(shí)停止するほか、大部分の內(nèi)容は「二年間開発しない土地は無償で回収する」「保障性安住工事の建設(shè)を加速する」などと過去數(shù)年間に打ち出した政策の中で繰り返し強(qiáng)調(diào)されています。

しかし、これらの政策はずっとよく実行されていません。

中央政府の多くの政策は地方に來てから「希釈」され、融通がきかなくなりました。これはすでに公開の秘密となっています。

より多くの土地譲受金を獲得するために、多くの地方政府は供給地のリズムと供給地の規(guī)模をコントロールし、さらには「託児」を探して土地の価格をつり上げています。

2008年の市場(chǎng)は低迷して、多くの土地の流れは標(biāo)的を撮影して、一部の地方政府は高い住宅価格の言論と一掃しながら、“暗算は陳倉(cāng)を軽視します”、級(jí)を越えて一連の市を救う政策を作り出しました。

5月27日、新華網(wǎng)が「不動(dòng)産市場(chǎng)全體が依然として混沌としている」と書いた。住宅価格の急騰を食い止めるには怠りがない。

稅制や土地財(cái)政などの問題が未決で、一部の地方政府が債務(wù)問題に直面していることから、マクロコントロールが2008年のような効果を生むと、真っ先に住めないのはベンダではなく、地方政府であることが予想されます。

以上のように、中國(guó)式不動(dòng)産コントロールは往々にして根本的に治まらない。

抗生物質(zhì)を多く使ったようで、「病人」の體を回復(fù)させることができず、逆に耐性が出てきました。

もし不動(dòng)産業(yè)界の多くの深いレベルの矛盾が効果的に解決できないならば、本船のマクロコントロールはあるいは再度“エアコン”に成り果てます。