6月14日，周日。中國(guó)A股牛市自2008年11月已開(kāi)始，去年8月至今雖然跌勢(shì)不斷，但不代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)面對(duì)另一次衰退(Double-Dip)，看來(lái)只是牛市第一期中的調(diào)整。政府為矯正內(nèi)地房地產(chǎn)過(guò)分投機(jī)而采取一系列調(diào)控政策，結(jié)果殃及池魚(yú)。內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)未跌，A股市場(chǎng)已出現(xiàn)大調(diào)整。作為投資者，除了在牛市開(kāi)始時(shí)加入外，另一個(gè)入貨點(diǎn)應(yīng)是牛市第一期調(diào)整期完成之時(shí)，估計(jì)在今年5月到7月。

　　歐元匯價(jià)未見(jiàn)底

　　去年歐元似乎欲取代美元的地位，今年歐元卻成為最不受歡迎的貨幣，正是此一時(shí)也、彼一時(shí)也。從走勢(shì)看，歐元仍有下調(diào)空間，例如見(jiàn)一見(jiàn)1.16美元(2006年1月歐元升勢(shì)從1.1678美元起步).

　　金價(jià)在1250美元形成雙頂，未來(lái)上升阻力很大，雖不排除未來(lái)可升至1300美元，但亦到了黃昏歲月。和1970年代不同，當(dāng)年通脹壓力十分大;反之，最近十年雖然各國(guó)政府濫發(fā)鈔票，但全球通脹壓力仍不大。

　　值得注意是，今年4月金礦股同金價(jià)走勢(shì)背馳，反映今年金價(jià)上升不是因?yàn)橥泬毫?，而是因?yàn)闅W元貨幣危機(jī)，一旦歐元危機(jī)過(guò)去，小心金價(jià)調(diào)整。情況有如2008年上半年油價(jià)上升，但石油股卻回落，最終油價(jià)大幅下挫。

　　今年越南盾已貶值13%、南韓圜回落17%，新臺(tái)幣亦跌6%，只有人民幣兌美元仍維持在2008年7月水平，沒(méi)有變化。為何人們?nèi)韵嘈湃嗣駧趴缮?中國(guó)廉價(jià)勞工供應(yīng)由2007年起進(jìn)入結(jié)局篇，富士康(2038)事件后更進(jìn)一步惡化，如無(wú)法將勞工成本轉(zhuǎn)嫁，代表內(nèi)地制造業(yè)進(jìn)入微利或虧損期;如能轉(zhuǎn)嫁，代表輕工業(yè)產(chǎn)品跌價(jià)期結(jié)束，令那些依賴中國(guó)提供廉價(jià)產(chǎn)品的美國(guó)公司股價(jià)大挫，例如P&G跌幅便十分大。

　　透過(guò)印刷貨幣，令市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)常偏離“正常軌道”，不再反映實(shí)際價(jià)值，失真度有增無(wú)減，令價(jià)格由一個(gè)極端走向另一極端。換言之，泡沫的始作俑者是政府，日后刺穿泡沫者又是政府。自1971年美元同黃金脫鉤后，濫印貨幣連最低限制亦失去。作為老練投資者，了解何時(shí)加入、何時(shí)退出，便能從中獲利。趨勢(shì)到底是上升、下降或徘徊，背后推動(dòng)力量是投資者的情緒變化及資金流向，而非基本因素。上述是為何自1971年起趨勢(shì)投資法漸漸取代價(jià)值投資法的理由。

　　至于走勢(shì)可提供一定協(xié)助，但走勢(shì)不同趨勢(shì)。例如2000年起金價(jià)向上是大趨勢(shì)，至于短期金價(jià)升升降降，則可利用走勢(shì)分析去捕捉。去年11月起美匯大趨勢(shì)是向上，短期升升降降則可利用走勢(shì)去捕捉，如此類推。去年首季美股開(kāi)始回升之際，其實(shí)不少港股甚至可帶來(lái)一倍或以上回報(bào)，例如江西銅業(yè)(358)、中海油(883)及中石油(857)等。到了今年首季，限于我老曹智慧，已無(wú)法找到那些有機(jī)會(huì)上升一倍的項(xiàng)目，股票市場(chǎng)已沒(méi)有fairy tale，5月好友在呻吟，到6月好友身子仍虛弱不堪。

　　信奉凱恩斯理論的官員，去年讓各國(guó)政府大力干預(yù)，建立一個(gè)虛幻的復(fù)蘇。各位可能忘記了，在政府指導(dǎo)下的生產(chǎn)力分配并不切合社會(huì)需要，而成本最后仍須由人民負(fù)擔(dān)。中國(guó)1949年建國(guó)到1978年的經(jīng)驗(yàn)，又或者1990年至今日本的情況，已經(jīng)前車可鑒。為了眼前利益，人們?nèi)灾С终迨纸?jīng)濟(jì)，因而帶來(lái)一個(gè)又一個(gè)泡沫及危機(jī)。

　　對(duì)香港經(jīng)濟(jì)而言，美元上升是利淡因素。例如1995年起美匯指數(shù)止跌回升到2002年止，令香港樓價(jià)由1997年8月起大跌到2003年9月。 2002年底開(kāi)始美匯回落，則令2003年起香港經(jīng)濟(jì)再次復(fù)蘇。 2008年12月起美匯止跌回升，去年3月起美匯又回落，到今年1月美匯又再上升，會(huì)否令今年香港經(jīng)濟(jì)再次放緩?作為投資者，今年首季宜賣出弱勢(shì)股，只留下強(qiáng)勢(shì)股及增加手上現(xiàn)金比重，此乃合理做法。你做了沒(méi)有?

　　內(nèi)地房?jī)r(jià)調(diào)整后再升

　　1950年如你投資1000美元在標(biāo)普五百指數(shù)，到2007年12月變成613013美元，上升六百一十二倍。不過(guò)，如你因走出走入而錯(cuò)失其中三十個(gè)大升月份，你便只有35404美元。然而，如你能避過(guò)三十個(gè)最差的月份，你的1000美元投資可變成9509094美元!由此可見(jiàn)捕捉時(shí)機(jī)如何重要。止蝕不止賺的好處就是讓你自動(dòng)自覺(jué)逃避大損失，讓利潤(rùn)往前跑，你便可達(dá)致用1000美元在六十年內(nèi)變成950萬(wàn)美元的夢(mèng)。

　　人民幣十年期債券息率由幾個(gè)月前的3.7厘降至上周3.3厘，代表人民幣在可見(jiàn)將來(lái)加息機(jī)會(huì)極微。中國(guó)GDP增長(zhǎng)率可能由第一季的11.9%降至第二季的10%左右，仍屬偏高。為打壓房地產(chǎn)，北京政府已提升銀行存款準(zhǔn)備金率，結(jié)果樓價(jià)未跌，上證指數(shù)今年已跌了23%。

　　從西方經(jīng)濟(jì)發(fā)展史看，城市化必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，隨著工業(yè)革命時(shí)代來(lái)臨，城市成為人口、財(cái)富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村流向城市;加上城市人口財(cái)富創(chuàng)造能力高，自然推高樓價(jià)。中國(guó)1978年城市化率只有17.9%，2009年已達(dá)46.6%，平均每年提高0.92%，令中國(guó)樓價(jià)由1987年平均411.4元人民幣一平方米升到2008年3800元一平方米，平均每年升11.2%;2009年一線城市更大幅上升。從2009年日本城市化率為66.3%看，代表中國(guó)未來(lái)仍會(huì)進(jìn)一步城市化。換言之，中國(guó)一線城市樓價(jià)短期(例如兩、三年)有下調(diào)壓力，長(zhǎng)期(十年八年)繼續(xù)有上升壓力。

　　1997年中國(guó)城市化率剛實(shí)現(xiàn)30%水平后進(jìn)入加速期。目前日本居住在城市的人口占總?cè)丝?6.3%，南韓更達(dá)81.2%，馬來(lái)西亞亦達(dá)69.6%。由1997年起計(jì)，未來(lái)三十年中國(guó)有大量人口涌入城市。以北京為例，今年首五個(gè)月外地人口占北京購(gòu)房總數(shù)50%，說(shuō)明城市化令大城市房地產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁，此趨勢(shì)在2025年前不可能扭轉(zhuǎn)。

　　城市化成為帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及追求GDP上升的工具，房地產(chǎn)更成為經(jīng)濟(jì)重要支柱之一，直接及間接帶動(dòng)很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各方面對(duì)房地產(chǎn)依賴性愈來(lái)愈大。目前與房地產(chǎn)有直接聯(lián)系的產(chǎn)品多達(dá)六十多種，間接的更不計(jì)其數(shù)，例如裝修、家具、家電、汽車等。去年12萬(wàn)億元人民幣總消費(fèi)中，有46.6%來(lái)自房地產(chǎn)。

　　德國(guó)銀行Peter Hopker不認(rèn)同中國(guó)房地產(chǎn)形成泡沫，但認(rèn)同內(nèi)地樓價(jià)須調(diào)整幾季。

　　5月31日中央政府公布國(guó)務(wù)院批覆發(fā)改委“關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)通知書(shū)──逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，目前上海及重慶響應(yīng)，其他城市觀望;而一度成交額大減的房市，踏入6月成交額卻逐步回升。

　　日本1990年開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，樓價(jià)立刻垮下去，二十年時(shí)間過(guò)去了，仍沒(méi)有重新爬起來(lái);反之，美國(guó)、英國(guó)一向有征房產(chǎn)稅，卻不影響當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)升降。

　　開(kāi)征房產(chǎn)稅影響未明

　　早于1986年10月，中國(guó)已通過(guò)征收房產(chǎn)稅權(quán)，當(dāng)時(shí)針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房，居民住房暫時(shí)不征。這次上海政府打算向“七十平方米以上面積”的房產(chǎn)征稅6%;另不能提供三年以上工作納稅的非上海戶籍居民，購(gòu)房亦要征稅。對(duì)中國(guó)而言，征房產(chǎn)稅的結(jié)果是日本反應(yīng)，還是英美反應(yīng)?不知道。有人擔(dān)心類似日本，因中國(guó)一如日本，在過(guò)去是沒(méi)有征稅的，一旦開(kāi)征影響很大;反之英美政府一向有征稅，人們?cè)缫蚜?xí)慣。

　　另外，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》在6月12日正式對(duì)外發(fā)布，主要針對(duì)城市內(nèi)中等偏低收入家庭(通常被稱作“夾心層”)住房困難，因?yàn)樗麄儫o(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房，成為城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)下的受害者。

　　根據(jù)有關(guān)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，未來(lái)住房房源可通過(guò)新建、改建、收購(gòu)等方式向他們提供公共租賃住房，并嚴(yán)格控制在六十平方米以下，合同期限一般為三至五年，滿約后可申請(qǐng)續(xù)租。公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，亦不得作為從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如承租人違反規(guī)定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令退出。如拖欠租金和其他費(fèi)用，可通報(bào)其所在單位從工資中直接劃扣。中央以適當(dāng)方式向各地政府提供資金補(bǔ)助，在建設(shè)和營(yíng)運(yùn)上給予稅收優(yōu)惠，并鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放長(zhǎng)期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)放中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金;并探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信貸資金及房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道;實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)擁有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。上述主要由省政府總負(fù)責(zé)，由市、縣人民政府落實(shí)。換言之，中國(guó)正大力發(fā)展廉租房。

　　新中國(guó)成立以來(lái)，一直實(shí)行住房非商品政策。第一個(gè)住房變成商品是1979年深圳東湖花園，主因是1949年起的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)失敗，1978年起實(shí)行改革開(kāi)放政策。過(guò)去三十多年，中國(guó)政策上過(guò)分強(qiáng)調(diào)效率而忽視注重公平，漸漸令社會(huì)走向兩極化。所謂三十年河?xùn)|、三十年河西，是歷史周期規(guī)律。這次不是走回頭路，而是糾正過(guò)去三十年政策上過(guò)分強(qiáng)調(diào)效率而忽略公平原則后的另一次改革。

　　未來(lái)把住房用地分為普通住房和奢侈住房?jī)煞N，分界線是六十平方米樓面，然而至今仍未有具體方案。例如所占比例多少?在新加坡是85%比15%，即85%住宅土地用作發(fā)展組屋供新加坡人購(gòu)買;15%住宅用地是豪宅，任何人都可購(gòu)買。香港是50%比50%，目前公屋為三百萬(wàn)人提供居所，另有三十五萬(wàn)個(gè)居屋單位內(nèi)，約住了一百萬(wàn)人，另有三百八十萬(wàn)人住在一百多萬(wàn)個(gè)私人住宅內(nèi);私人住宅良莠不齊，有些是戰(zhàn)前舊樓，亦有些是超級(jí)豪宅。日本是15%比85%，約15% 居住在政府提供的廉租屋內(nèi)，其余都是私人住宅單位。不同政府有不同房屋政策，產(chǎn)生不同效果，很難說(shuō)哪一項(xiàng)政策好或壞。

　　各國(guó)房策互有優(yōu)劣

　　在城市化過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣捎檬裁凑?，十分影響未?lái)樓價(jià)。例如新加坡約85%市民住在政府提供的組屋(類似香港居屋)內(nèi)，只有15%(大部分外來(lái))人口租用或購(gòu)買私人物業(yè)，令新加坡市民只須花百多萬(wàn)港元便可購(gòu)買一間約一千呎樓面的組屋，首期付30%(可用強(qiáng)積金支付)，然后每年供款，退休前完成。由于政府大量供應(yīng)組屋，令組屋樓價(jià)升幅每年僅約5%左右。

　　日本政府則視住宅物業(yè)為商品，樓價(jià)由市場(chǎng)決定。 1990年曾出現(xiàn)三代人才供得起一個(gè)七百五十呎住宅單位的情況。其后政府宣布抽物業(yè)稅，1990年至今日本樓價(jià)下調(diào)70%。另一方面，日本政府近年亦提供類似“居屋”的物業(yè)給日本人租用或購(gòu)買，令近年日本樓價(jià)無(wú)法回升。

　　香港自1953年起是雙線行車，既有廉租屋亦有私人住宅，1976年起更加入居屋，到2003年才取消，最后一批居屋在今年內(nèi)出售。上述政策令及早買樓的港人發(fā)達(dá)，例如1967至1997年本港住宅樓價(jià)由幾十元一呎升至12000元;反之，97年才置業(yè)者除豪宅外，至今仍賺不到錢。

　　未來(lái)中國(guó)房屋政策到底是新加坡模式(85%人口住在政府提供的組屋)或是日本模式(85%人口住在私人地產(chǎn)商提供的房屋);抑或香港模式，即廉租屋及居屋占一半人口、私人物業(yè)占一半人口?哪一模式好?各有各的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。例如新加坡人可以安居樂(lè)業(yè)，因樓價(jià)長(zhǎng)期升幅有限，大部分新加坡人至今仍過(guò)著儉樸生活。反之，港人在樓價(jià)上升時(shí)個(gè)人財(cái)富大增，生活奢華;在樓價(jià)回落時(shí)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)效應(yīng)，消費(fèi)大減。

　　中國(guó)快公布下一個(gè)“五年計(jì)劃”，在房屋政策方面，相信有更清晰的方向指導(dǎo)。