一份調(diào)研報(bào)告的出爐使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

　　消息人士透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%;此外，房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)成為風(fēng)險(xiǎn)排查中較為突出的問題，涉及集團(tuán)內(nèi)互保現(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達(dá)1417億元。

　　負(fù)債率大幅提升說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越發(fā)吃緊，而多頭授信將會(huì)加劇行業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過消息人士透露，針對(duì)問題，目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)要求銀行對(duì)集團(tuán)實(shí)行并表授信管理，集團(tuán)貸款總額不得超過在建工程的50%，并且嚴(yán)控貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。

　　“不排除今年4季度到明年一季度，會(huì)有部分中小開發(fā)商的資金鏈斷裂，這將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)整合，而商業(yè)銀行需要對(duì)可能的信貸質(zhì)量下滑做好資產(chǎn)保全。”上述人士指出。

　　三大風(fēng)險(xiǎn)隱患待解

　　在銀監(jiān)會(huì)稍早召開的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

　　接近監(jiān)管人士透露，正是基于60家大型房企集團(tuán)樣本摸排后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)“苗頭”上升提出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　報(bào)告顯示，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%;60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

　　三季度大型房企集團(tuán)出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率驟升的情況，這和此前公布的房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)數(shù)據(jù)頗為一致。中報(bào)顯示，112家上市房企有超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上，有60家上市房地產(chǎn)企業(yè)上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。而到了三季度，萬科、保利、綠城中國(guó)的負(fù)債率均超過了70%，其中綠城的負(fù)債率更是高達(dá)令人“咋舌”的158.8%。

　　相關(guān)學(xué)者指出，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，因此財(cái)務(wù)杠桿通常比較高，一般房企的資產(chǎn)負(fù)債比例大致在60%-70%比較合理。不過如果之前房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作比較過度的話，這個(gè)比例往往經(jīng)不起泡沫破滅的沖擊。

　　從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比約為3成左右，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門的判斷是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“震蕩期”及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

　　有關(guān)人士指出，現(xiàn)在商業(yè)銀行對(duì)房企的新增授信處于“停滯”，如果企業(yè)杠桿率較高以及后續(xù)資金無法有效補(bǔ)充，企業(yè)短期流動(dòng)資金緊張，這將對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)，不排除未來銀行房企貸款的不良會(huì)出現(xiàn)一定程度的反彈。

　　此外，在60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中，同時(shí)在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個(gè)，同時(shí)在五家以上法人銀行獲得授信的有90個(gè);6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長(zhǎng)22.3%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)研中，還發(fā)現(xiàn)不少集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營(yíng)普遍存在。并且大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，還有一些企業(yè)在海外也注冊(cè)了相關(guān)企業(yè)，而商業(yè)銀行更是對(duì)部分股東信息不掌握。{page_break}

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)封堵“漏洞”

　　針對(duì)調(diào)研中暴露的若干問題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確要求銀行業(yè)采取相應(yīng)的措施來未雨綢繆，提前應(yīng)對(duì)房企存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　消息人士透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行實(shí)行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對(duì)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用;核實(shí)項(xiàng)目資本金的真實(shí)來源，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金。

　　某股份制銀行人士指出，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運(yùn)營(yíng)資金主要為銀行貸款，現(xiàn)在銀行必須核實(shí)項(xiàng)目資本金完全到位后，才能將銀行資金進(jìn)入。并且在北京，已經(jīng)實(shí)行對(duì)預(yù)售資金的專項(xiàng)賬戶管理，這等于拿住了房企的七寸，企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。

　　而對(duì)于此次比較突出的集團(tuán)客戶互保問題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出要嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。同時(shí)，對(duì)于存在高價(jià)購(gòu)地、跨業(yè)經(jīng)營(yíng)、過度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等問題的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營(yíng)狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時(shí)采取保全措施。

　　此外，針對(duì)部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款的行為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)在調(diào)研中有所察覺，并就此給予商業(yè)銀行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　在給商業(yè)銀行下發(fā)的《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)整政策有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房企變相“捂盤惜售”;分期或推遲領(lǐng)取領(lǐng)受預(yù)售證;關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目;采用分期開發(fā)方式，一再推遲延后后續(xù)開發(fā)時(shí)間的行為給予了明示，要求銀行切實(shí)做好房貸管理，嚴(yán)控開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　行業(yè)并購(gòu)整合加速

　　由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限，而四季度和明年一季度，房地產(chǎn)會(huì)面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

　　有人士指出，如果未來中小房企資金壓力加大，尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難，那么將是大企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)并購(gòu)的絕好機(jī)會(huì)。中國(guó)清科集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房企并購(gòu)已經(jīng)呈現(xiàn)加速之勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成并購(gòu)案例118宗，同比增76.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案數(shù)量居首，達(dá)20起，占比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均并購(gòu)金額289.9萬美元。