研究報告書の一部が作成されました。

関係者によると、レギュレータは最近60の大手不動産企業(yè)グループに対する調(diào)査を完成しました。18社の平均資産負債率は70%を超えました。

今年の4四半期から來年の四半期にかけて、一部の中小ベンダの資金チェーンが破斷されることを排除しないで、これは不動産業(yè)界の市場統(tǒng)合を大いに加速させます。商業(yè)銀行は可能な信用の質(zhì)の低下に対して資産の保全をしっかりと行う必要があります。

上記の人は指摘する。

三大リスク隠し課題

はい、

レギュレータによると、60の大手不動産企業(yè)グループのサンプルをもとに、レギュレータは不動産ローンリスクの「苗頭」上昇に対してリスク警告を提出した。

報告によると、18社の平均資産負債率は70%を超えています。60社の大手不動産グループは4266社のメンバー企業(yè)があり、そのうち64社のメンバー企業(yè)の資産負債率は90%を超えています。

第3四半期には、大規(guī)模な不動産企業(yè)グループの資産負債率が急騰している狀況があり、これは前に発表された不動産企業(yè)の第3四半期の報告データとよく一致しています。

中報によると、112社の上場不動産企業(yè)は80社を超える上場企業(yè)の資産負債率が50%以上に達し、60社の上場不動産企業(yè)の上半期の経営キャッシュフローがマイナスになっている。

第3四半期になって、萬科、保利、緑城の中國の負債率は皆70%を上回って、その中の緑城の負債率は更に“すごい”の158.8%に達します。

関係者によると、不動産産業(yè)は資金密集型業(yè)界であるため、財務(wù)レバレッジは通常比較的に高く、一般住宅企業(yè)の資産負債の割合は大體60%から70%と合理的である。

しかし、前の不動産市場の投機が過剰だったら、この割合はバブル崩壊の衝撃に耐えられないことが多いです。

貸付期限の構(gòu)造から見ると、60の大型住宅企業(yè)グループは1年間で満期となる多額のローンの比率は約3割で、2012年末までに満期となる多額のローンの比率は63.6%である。

監(jiān)督管理部門の判斷によると、不動産市場が「震動期」に入り、ローンが続々と満期になるにつれて、不動産ローンが期限を過ぎて増加する可能性がある。

関係者によると、現(xiàn)在商業(yè)銀行は不動産企業(yè)の新規(guī)融資に対して「停滯」しており、企業(yè)のレバレッジ率が高く、後続の資金が効果的に補充できない場合、企業(yè)の短期流動資金が逼迫しているため、銀行のリスク管理に厳しい試練を與え、將來の銀行の住宅ローン不良はある程度リバウンドする可能性がある。

また、大手不動産グループ60社の融資企業(yè)847社のうち、2つ以上の法人銀行が信用を受けているのは426件で、5つ以上の法人銀行では90個が信用されています。6月末には、60社の大手不動産グループはグループ內(nèi)の相互保証貸付金額1417億元に関わり、年初より22.3%増加しました。

業(yè)界関係者によると、調(diào)査の中で、多くのグループ會社が混亂を治めているのを発見した。

また、大手不動産グループ関連企業(yè)が多く、海外でも関連企業(yè)を登録している企業(yè)もあります。商業(yè)銀行は株主情報の一部を把握していません。

{pageubreak}

規(guī)制機構(gòu)が「抜け穴」を封じる

調(diào)査の中で暴露されたいくつかの問題に対して、監(jiān)督管理機関はすでに銀行業(yè)に対して相応の措置をとって転ばぬ先の杖を作るように要求しています。

関係者によると、監(jiān)督管理機関は銀行に対し、グループと各メンバーの企業(yè)ローン総額は建設(shè)中のプロジェクトの5割を超えてはならないという。

グループ內(nèi)の関連取引を追跡監(jiān)視し、信用資金の移転や流用を厳重に防ぐ。プロジェクトの資本金の真実の出所を確認し、企業(yè)が関連取引を通じて資本金を引き出したり、債務(wù)資金を資本金として充當することを防止する。

ある株式制銀行関係者によると、多くの不動産企業(yè)の自己資金率は普通20%から30%までで、その他の運営資金は主に銀行ローンであり、現(xiàn)在銀行はプロジェクトの資本金が完全に屆いたことを確認してから銀行資金を入れることができるという。

また北京では、前売資金に対する特別口座の管理がすでに行われており、これは不動産企業(yè)の七寸を握ったものと同じで、企業(yè)の資金調(diào)達の通路は完全に閉鎖されている。

今回の突出したグループ顧客の相互保護問題に対して、監(jiān)督管理機関はローン関連の擔保を厳しく管理し、相互保証を禁止すると提出しました。

また、高価な土地購入、業(yè)種をまたいでの経営、過度の拡大、負債率の高さなどの問題があるリスクの高い不動産開発企業(yè)に対しては、監(jiān)督部門は、銀行にその経営狀況に注意を払うように要求しています。

また、一部の不動産企業(yè)に対して、各種の規(guī)制を回避し、銀行からの融資を引き出す行為について、監(jiān)督管理機構(gòu)はすでに調(diào)査の中で気づいており、これに対して商業(yè)銀行に相応するリスクを提示している。

商業(yè)銀行に発行された「不動産企業(yè)の規(guī)制調(diào)整政策に関するリスクに関する通知」では、監(jiān)督管理機関が不動産企業(yè)に対して「覆い売り」を変更した。分割払いまたは前売証の受領(lǐng)を延期した。関連企業(yè)が融資を統(tǒng)一してから不動産プロジェクトに回す。割賦開発方式では、後続の開発時間を遅らせる行為が繰り返し示されており、銀行に住宅ローンの管理を確実に行い、開発ローンリスクを厳しく管理するよう要求した。

業(yè)界の合併統(tǒng)合が加速する

不動産そのものが高いてこの業(yè)界なため、銀行の資金の斷流は不動産企業(yè)、特に中小の開発者に対してほとんど致命的です。

一般的に中小企業(yè)の開発者が資金を得る能力とルートは結(jié)局限られていますが、四半期と來年の四半期には、不動産は大きなキャッシュフローの圧力に直面します。

ある人は、將來の中小企業(yè)の資金圧力が高くなれば、特に短期資金の支払が困難になり、大企業(yè)が市場の合併を行う絶好の機會になると指摘しています。

中國清科集団研究センターの報告によると、不動産規(guī)制の深化に伴い、不動産企業(yè)の買収が加速している。

データによると、第3四半期の中國のM&A市場は合計で買収合併の実例118件を完成し、同期比76.1%増加した。

その中で、不動産業(yè)のM&A案件の數(shù)はトップで、20件から16.9%を占め、金額は5.8億ドルで、平均的なM&A金額は289.9萬ドルである。