核心提示：遲遲未能啟動的關(guān)鍵原因是背后權(quán)屬、利益的復雜關(guān)系，這也是制造了該地王閑置多年的關(guān)鍵因素。

在南京市白下區(qū)新街口，同樣是黃金商業(yè)地皮，命運卻如此不同。

4月8日，位于白下區(qū)新街口的金鷹三期正式開工，寸土寸金的新街口，又將豎起一座220米地標式的高端購物中心，風光無限。就在同時，金鷹旁邊閑置多年的地王鐵管巷A、C地塊也迎來了新的轉(zhuǎn)變，但并不是動工，而是被用作金鷹商場的停車場，5月底前交付使用。

“真是天大的諷刺，同為地王，命運卻如此懸殊。”一位曾經(jīng)為相關(guān)方面負責運作過鐵管巷地王的核心知情人士向記者感慨，原本以為去年在當?shù)叵嚓P(guān)政府部門的主導下，由本地國資房企鳳凰股份(600716.SH)接盤后，該地王可以結(jié)束長達6年多的閑置生涯，沒想到是這樣的結(jié)果。

記者進一步獲悉，來自鳳凰股份的信息顯示，該地塊目前最近的預計開工時間是2012年7月。而繼續(xù)拖延背后的原因，利益糾葛，紛繁復雜。

這幅閑置地王去年在“1457宗閑置土地名單”中赫赫有名，在其繼續(xù)閑置境遇的背后，其余上千宗閑置土地如今又是何處境？

閑置地王新角色：停車場

2004年1月15日，鐵管巷A、C地塊第一次出讓即遭遇激烈爭奪，上海全日通投資有限公司和衛(wèi)中實業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)手以5.45億元競得，其中A地塊以31455元/平方米成為南京“單價地王”。但一年后，兩家中拍公司在繳納保證金和出讓金8200萬元后無力繳納剩余土地出讓金，地塊在2005年初被收回；2005年9月10日，二度拍賣，上海泰龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海泰龍”）5.2億元底價競得。

泰龍當初宣稱要投入15億元興建518米的“亞洲第一高樓”，讓該地塊再次成為焦點，但這恰恰是地王閑置命運的開始。因此，確切來算，鐵管巷地王從出讓至今閑置而并無開發(fā)的狀態(tài)已經(jīng)超過7年之久。

對于“守著”這幅閑置地王早日動工建成一流商業(yè)地標的周邊居民來說，4月8日金鷹商場開工附帶的一個消息令人無奈。

來自南京的最新信息顯示，白下區(qū)梳理了周邊的可用資源，重新調(diào)整鳳凰置業(yè)權(quán)屬的東鐵管巷A、C地塊規(guī)劃，金鷹目前已與江蘇鳳凰置業(yè)有限公司（鳳凰股份全資子公司，以下簡稱“鳳凰置業(yè)”）簽約，將A地塊由區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司交給金鷹國際管理使用，C地塊于5月底前交給金鷹國際作為停車使用。

2010年7月28日，鳳凰股份發(fā)布公告稱，鳳凰置業(yè)擬收購重慶潤源基礎(chǔ)設施投資有限公司(以下簡稱“潤源公司”)持有的南京龍鳳投資置業(yè)有限公司(鐵管巷A、C地塊的項目公司)74.81%股權(quán)，原出資額為3億元，經(jīng)協(xié)商，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款確定為6.5億元。

這筆收購，曾經(jīng)讓關(guān)心地王命運的各方非常期待，但如今，剩下的還是等待。

鳳凰股份年報披露，鐵管巷A、C地塊最新預計時間為2012年7月開工，繼續(xù)拖延的原因是其中一幅地塊“土地出讓金已繳納完畢，土地使用權(quán)證尚未取得”。

但上述知情人士透露，相關(guān)地塊早在2005年前后就已經(jīng)完成動遷，熟地狀態(tài)已多年。遲遲未能啟動的關(guān)鍵原因是背后權(quán)屬、利益的復雜關(guān)系，這也是制造了該地王閑置多年的關(guān)鍵因素。

地王重生的障礙

盤點南京鐵管巷地王舞臺上出現(xiàn)的主要“演員”，除了上述鳳凰股份、上海泰龍等外，還有不少如重慶國際信托投資公司等“知名演員”，并有愛爾蘭財富控股集團、盛高置地(0337.HK)等與地王傳出“緋聞”。

上述知情人士透露，2010年，最終在當?shù)卣块T的協(xié)調(diào)下，鳳凰股份最終入局接盤，但實際上，這一步并沒能完全掃除該地塊后續(xù)開發(fā)的全部障礙。

鳳凰股份并未能全部收購地王項目公司股權(quán)。

在鳳凰股份的年報中，記者看到，作為公司的七大主要項目之一，鳳凰股份在鐵管巷地王所占權(quán)益為77.31％。這一點與這位知情人士透露“上海泰龍在南京項目地王中，目前還占22.69%股份”的說法完全吻合。

換言之，目前該地王依然由兩方所有。而上海泰龍在鳳凰股份接盤之前，與重國投旗下相關(guān)公司一直共同擁有該地王，利益糾葛不斷，導致項目長期無法進入實質(zhì)性開工建設，如今這一角色仍在，“只是與其對弈的角色換了一下而已。”

“從一開始，即使還提出了亞洲第一高樓的規(guī)劃方案，上海泰龍可以說幾乎從來沒有安心開發(fā)這幅地王的完整計劃，它也不具備這樣的實力，甚至是資質(zhì)。”這位了解其中來龍去脈的核心知情人士直言。“而最終泰龍依然保持了超過20％的股份，則是各方利益斗爭、妥協(xié)的結(jié)果，但這無疑也是地王重生的不確定性因素。”

此外，鳳凰股份的自身實力能否應付這樣一幅地王的開發(fā)所需，也是外界質(zhì)疑較多的另一主要方面。

公開資料顯示，鳳凰股份2010年公司實現(xiàn)營業(yè)收入11.1億元，營業(yè)利潤為2.44億元，同比分別下降2.13%和37.60%；歸屬于母公司所有者的凈利潤為18.60億元，同比下降36.71%。公司全年EPS為0.25元，凈資產(chǎn)收益率為14.18%，較2009年均有下滑。

知情人士透露，鳳凰股份為了順利消化這幅地王，曾四處籌錢。2010年收購時，公司提出向控股股東借款或委托貸款12億元的議案，原因便是此宗地王收購的資金需求。而更早前，鳳凰置業(yè)還通過工行南京城北支行獲得了鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F提供的2億元半年期委托貸款。

頗具諷刺意味的是，對于地王成為旁邊商場停車場這一新情況，這位參與過該地王運作的知情人士無奈表示，“怎么說每年應該也還有估計百萬元的收入吧！”

來自南京的信息披露，目前，鐵管巷A、C、B、D四個閑置地塊開發(fā)的最新動向，初步規(guī)劃的用地性質(zhì)依舊為商業(yè)、辦公、金融和酒店式公寓，四個地塊將實現(xiàn)“整體開發(fā)”，政府有意將東鐵管巷、豐富路段設為步行街，同時在A、C地塊之間建成一片2000平方米綠地。

截至記者發(fā)稿，南京市官方和鳳凰股份上市公司方面，在上述情況外，尚未有其他關(guān)于該地王的最新信息正面披露。

NO.2005G61號地塊、寧國土資讓合(2005)252號以及NO.2005G62號地塊、寧國土資讓合(2005)253號，分別是鐵管巷地王入圍去年火爆一時的“1457宗閑置土地名單”的合同編號和項目名稱。有地方政府引導本土國資接手盤活的地塊境遇尚且如此，全國其余1455幅以及更多實際存在而未能上榜的閑置土地，命運又當如何？