記者實(shí)地統(tǒng)計(jì)，淮海中路兩側(cè)至少有16家商鋪目前處于關(guān)閉狀態(tài)。DTZ戴德梁行提供的數(shù)據(jù)則顯示，整個(gè)淮海路商圈零售物業(yè)目前的出租率為91.38%。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士相信，情況并沒有看上去那么糟，雖然商鋪空置制造出某種蕭條的景象，但這仍屬于租戶淘汰的正常商業(yè)現(xiàn)象，至少不足以說明零售業(yè)在中國前景暗淡。

　　真正值得關(guān)注的是，商鋪空置背后所反映出的整個(gè)零售行業(yè)面臨的巨大變局。

　　“由于空置商鋪多位于傳統(tǒng)百貨公司首層，因此淮海路出現(xiàn)的商鋪空置率上升現(xiàn)象可以放置在一個(gè)全球性的趨勢(shì)下進(jìn)行理解：傳統(tǒng)的百貨公司正在衰落，新興購物中心取而代之。”高緯環(huán)球零售商租戶代表部中國董事古莎若(Sara Gougarty)對(duì)記者表示。

　　本土零售商生存空間受擠壓

　　繁華依舊的淮海路兩側(cè)出現(xiàn)十多家商鋪空置，多少讓人感到驚訝。

　　空置的店面較為集中在思南路至重慶路高架一段，這里距離地鐵站有10分鐘路程，缺少地鐵人流的導(dǎo)入，人氣不濟(jì)意味著經(jīng)營業(yè)績疲弱。

　　與此形成對(duì)比的是，淮海路商圈租金水平持續(xù)的上漲，這成為原本入駐的零售商選擇撤出的直接原因。

　　“過去三年，淮海路商圈的租金增長穩(wěn)定，到2013年四季度，首層平均租金達(dá)到每天每平方米54.8元。隨著商場(chǎng)不斷升級(jí)，高檔品牌入駐，淮海路商圈的租金水平還有上漲的空間。”戴德梁行中國區(qū)戰(zhàn)略研究部主管Shaun Brodie告訴記者。

　　處于空置狀態(tài)的商鋪以及撤出的品牌包括：位于淮海中路366號(hào)的喬丹體育、位于淮海中路614號(hào)的上海名牌羽絨服專賣店、位于淮海中路652號(hào)的佰草集、位于淮海中路652號(hào)的Shanghai Vive，以及位于淮海中路786號(hào)的全聚德——它們的共同特點(diǎn)是，均為本地品牌。

　　“一般來說，租金占商鋪營業(yè)收入的20%~30%是零售品牌可以承受的。”Shaun Brodie表示。據(jù)臨近商鋪的營業(yè)員介紹，已經(jīng)停業(yè)的上海名牌羽絨服專賣店大約100平方米，年租金在250萬元左右，約68元/平方米·天，高昂的租金難以為疲弱的銷售額所覆蓋。

　　這凸顯出，在國內(nèi)消費(fèi)增長放緩以及電子商務(wù)帶來沖擊的背景下，本土品牌過去所依賴的通過粗放擴(kuò)張獲得規(guī)模增長的模式正在失效，一種更加精耕細(xì)作的選址策略變得格外重要。

　　“上海正在成為世界級(jí)的購物目的地，租金表現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)，特別是在黃金地段，國際品牌爭(zhēng)相入駐，通過開設(shè)旗艦店建立形象，這給本土零售商帶來巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。”古莎若說。

　　傳統(tǒng)百貨公司的衰落

　　空置的商鋪多數(shù)位于業(yè)態(tài)陳舊的傳統(tǒng)百貨公司，成為此輪淮海路“退鋪潮”所表現(xiàn)出的另一個(gè)顯著特征。

　　包括iapm以及K11這樣的新落成或是翻新后的購物中心的出現(xiàn)，給傳統(tǒng)百貨公司帶來空前挑戰(zhàn)，這一點(diǎn)從該區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹚剿尸F(xiàn)出的分化趨勢(shì)便可以看出。

　　“零售品牌更傾向入駐淮海路上新落成的大型購物中心，新落成購物中心的租金水平可以達(dá)到每天每平方米60元，并且還在增長，但沿街的百貨公司商鋪則面臨租金輕微下跌的壓力，特別是思南路至重慶路高架一段。”古莎若表示。

　　“零售品牌選址的時(shí)候除了考慮地段的因素，還會(huì)考慮周邊人流量、入口的通達(dá)性、店鋪空間布局等。”Shaun Brodie說。位于淮海路的新落成購物中心在這些方面顯然更具優(yōu)勢(shì)。

　　古莎若表示，不同品牌遵循不同的選址策略。奢侈品牌、快消品牌、餐飲品牌等在選址時(shí)各有側(cè)重，簡(jiǎn)單而言，人流量以及店鋪的能見度當(dāng)然是零售商最看重的一點(diǎn)，此外，交通的便利性以及通達(dá)性也受到重視——是否接近地鐵入口為零售品牌所重視，這關(guān)系到店鋪的銷售潛力。

　　萊坊的一份報(bào)告則指出，如今零售環(huán)境須通過多種創(chuàng)新方式來吸引和滿足顧客，以引發(fā)其情感共鳴。即興銷售、藝術(shù)和文化特色以及展示空間都會(huì)給顧客帶來興趣和驚喜，從而避免單調(diào)乏味并能招來回頭客。一些表現(xiàn)出色的購物中心顯然更迎合這種趨勢(shì)。

　　“未來市場(chǎng)兩極分化的格局或更將凸顯，地標(biāo)性項(xiàng)目號(hào)召力愈強(qiáng)，將為新商圈的非標(biāo)志性項(xiàng)目帶來極大壓力。”第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部簡(jiǎn)可認(rèn)為。

　　供應(yīng)激增下的殘酷競(jìng)爭(zhēng)

　　淮海路商鋪的空置還帶來另一個(gè)引人關(guān)注的問題：上海零售市場(chǎng)是否面臨供應(yīng)過剩?

　　根據(jù)第一太平戴維斯的預(yù)測(cè)，2014年上海零售市場(chǎng)將出現(xiàn)約100萬平方米新增供應(yīng)。2015及2016年仍將持續(xù)迎來大量供應(yīng)，新增年供應(yīng)量均在100萬平方米左右。

　　“上海今年將迎來大量零售物業(yè)新增供應(yīng)，但由于這些新增供應(yīng)分布零星，所以實(shí)際情況并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么嚇人。”Shaun Brodie認(rèn)為。

　　不過在持續(xù)大量供應(yīng)的情況下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈在所難免。

　　一方面供應(yīng)激增，另一方面經(jīng)濟(jì)增長放緩、政府嚴(yán)控奢侈消費(fèi)，給高端品牌銷售帶來壓力，而面向中端及大眾品類市場(chǎng)的商場(chǎng)，則面臨同質(zhì)化及品牌擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎的招商壓力。

　　“在核心商圈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一如既往地充滿火藥味，但隨著更多非核心商圈購物中心的建成，上海零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在由以往零售品牌之間為爭(zhēng)奪好的商鋪位置演變?yōu)橘徫镏行臉I(yè)主之間爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)零售品牌。”古莎若說。

　　事實(shí)上，淮海路十多家商鋪空置的現(xiàn)實(shí)，無論給零售品牌還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都帶來反思：在零售業(yè)發(fā)生變革之際，需要找到更有效的生存策略。