龍湖媒體負責(zé)人對記者表示，“自去年起，龍湖地產(chǎn)就已開始努力去存貨。同時，在開工方面也做了縮減計劃，新盤推出不多。更主要的是，早在多年前，龍湖已經(jīng)開始布局商業(yè)物業(yè)，未來公司將向市場推出300多萬平米的購物中心。”

　　低調(diào)得近乎另類的龍湖地產(chǎn)也開始發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)紅海，欲與萬達比高。但不得不說，這是一次冒險的選擇。

　　據(jù)全球知名綜合性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕對全球180個城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，中國在建購物中心為世界最多，占比半數(shù)以上。同時，互聯(lián)網(wǎng)購物擠壓和其他新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，也使得國內(nèi)購物中心供需總量已經(jīng)嚴重失衡。日前，二十多個著名品牌因不斷上漲的地租和人工與實際營業(yè)額不相匹配而集體撤出上?；春Ｂ罚l(fā)上海政府層面高度關(guān)注，“救救淮海路”的呼聲甚囂塵上。

　　在此狀況下，龍湖地產(chǎn)執(zhí)意深潛商業(yè)地產(chǎn)紅海，究竟打的何種算盤?

　　積極造勢商業(yè)物業(yè)

　　最近半年，龍湖地產(chǎn)不斷在為其商業(yè)物業(yè)積極造勢，天街則是其主打品牌。

　　“天街是一個針對中等收入新興家庭的區(qū)域性購物中心，它容納的不是奢侈品之類的高端產(chǎn)品，也不做非常低端的東西，它的商品聚焦在中等偏上、偏時尚的定位。”

　　2014年7月24日，龍湖發(fā)布了“天街”項目新的形象和定位，并對集團的商業(yè)地產(chǎn)路徑做出嶄新闡釋：預(yù)計至2017年，龍湖天街購物中心的開業(yè)數(shù)量將由目前的5個增至14個，屆時，龍湖持有的開業(yè)商場總數(shù)將超過20個，開業(yè)總面積將超過300萬平方米。

　　而在此之前，2014年1—6月，成都金楠天街、上海虹橋天街、北京時代天街、重慶時代天街三期已開工建設(shè)。重慶時代天街二期、北京長楹天街、成都時代天街1期、西安龍湖星悅薈也將于2014年年底開業(yè)。杭州時代天街、成都金楠天街預(yù)計將于2015年竣工并開業(yè)。

　　國泰君安分析師余立峰對記者分析稱，“從長遠看，商業(yè)地產(chǎn)具有比較穩(wěn)定的商業(yè)模式，所以，對于地產(chǎn)公司來講都是不錯的選擇。比較來說，新近跨入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科體量較大，開發(fā)需要快周轉(zhuǎn)、拿地多，這樣其拿地的選擇空間就會變小，政府說需要配建商業(yè)物業(yè)，萬科就沒有太多選擇余地。而龍湖規(guī)模沒那么大，受限也少一點，可以一點點調(diào)整?！?/p>

　　余立峰認為，現(xiàn)在開發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)，而商業(yè)地產(chǎn)可以創(chuàng)造比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以成為開發(fā)商追捧的對象。而在這方面，好的地段、地塊，充裕的資金以及穩(wěn)定的運營團隊都是必需要素。龍湖在重慶的商業(yè)運營比較好，因此有一定優(yōu)勢，但商業(yè)物業(yè)的推進還需要一步步來，不能急于求成。

　　目前，龍湖集團的投資物業(yè)主要分為三大產(chǎn)品系列：都市型購物中心天街系列、社區(qū)型購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。

　　截至2014年6月30日，龍湖集團已開業(yè)商場面積為76萬平方米，整體出租率達到95.8%。租金總額達到4億元，扣除營業(yè)稅后的租金收入為3.8億元，較去年同期上升24.1%。

　　其中，天街依然是租金收入的主要來源，占比達到82.2%。租金收入增長率也為最高，為28%。

　　嘗試輕資產(chǎn)運營

　　未來，龍湖每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計劃通過10至15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對集團核心利潤的貢獻從目前的5%左右，提升至20%以上。

　　龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉表示，天街購物中心將是龍湖“持商業(yè)”戰(zhàn)略的主要投資方向，其全新品牌形象和經(jīng)營理念的推行，將有助于龍湖打造客戶心中“好去處”理念的落地。

　　在購物中心的操盤策略方面，雖然龍湖集團把擴合作提升到了集團戰(zhàn)略層面，但龍湖集團媒體負責(zé)人對記者表示，2011年開始，龍湖集團開始有計劃的提升商業(yè)物業(yè)的比重，預(yù)計到2026年將提升至20%。

　　“在購物中心的運營方面，龍湖堅持全部自持，目前并沒有進行輕資產(chǎn)運營的計劃，其他配建的商鋪比如住宅底商是會出售的。”

　　雖然輕資產(chǎn)尚未提上日程，但也在龍湖考慮之內(nèi)。

　　龍湖商業(yè)運營公司總經(jīng)理魏健對記者表示，輕資產(chǎn)這個選擇一定會嘗試，“把項目分一些股份出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做。有集團10%的銷售回款支持，加上這些盤活的資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會更快?！?/p>

　　魏健亦表示，“進行輕資產(chǎn)運營的項目，肯定是在一線城市，基金也是一線的，比如上海、深圳?，F(xiàn)在龍湖已開業(yè)的項目主要集中于二線城市。要想拿好一點的項目跟人分享，這是最基本的，所以公司想先運行好、掙到錢，再跟其他人合作?！?/p>

　　聚焦六核心城市把控風(fēng)險

　　面對購物中心在部分城市供應(yīng)過剩的現(xiàn)狀，在進入城市的選擇上，房企更需謹慎，把控風(fēng)險。

　　在這方面，龍湖劃定了六個核心城市，包括重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州。

　　魏健表示，龍湖現(xiàn)在對核心城市還是比較信賴，不會輕易去一些陌生的但是優(yōu)惠條件很好的地方。長期看，核心城市依然成長性較高，包括城市體量、人口密度、消費習(xí)慣等都有發(fā)展空間。

　　龍湖第一個一線城市商場—北京長楹天街將于2014年年底開業(yè)，這標志著龍湖商業(yè)正式進駐一線城市。到2016年底，天街商業(yè)項目將全面亮相北京、上海等一線城市。

　　根據(jù)龍湖商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計至2017年，龍湖的天街購物中心開業(yè)數(shù)量將由目前的5個增至14個，全部位于重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個一線及領(lǐng)先二線城市。屆時，龍湖持有開業(yè)商場總數(shù)將超過20個，開業(yè)總面積將超過300萬平方米。

　　魏健表示，“未來龍湖商業(yè)的發(fā)展將更強調(diào)策略性，一方面根據(jù)天街的品牌定位，主動在目標城市尋找適合發(fā)展購物中心的商業(yè)地塊，另一方面在拿地后，遵循經(jīng)營理念開展規(guī)劃建造?！?/p>

　　伴隨著銷售市場的疲軟，土地市場亦開始降溫，龍湖方面表示，將聚焦在容量豐富且團隊成熟的北京、成都、杭州等城市，以合理價格補充城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。并分別以底價收購和股權(quán)合作的方式，新增南京、佛山兩大新城，進一步拓展高能級城市的縱深分布，提升近城區(qū)項目在土地儲備的占比。