SOHO中國(guó)2013年?duì)I業(yè)額為146.21億元，其中投資物業(yè)的租金收入僅2.79億元。時(shí)至2014年上半年，該公司47.5億元營(yíng)業(yè)收入中，也僅有3.45%來自租金收益

　　9月29日，SOHO中國(guó)披露，該公司將與上海攜程訂立預(yù)售框架協(xié)議，計(jì)劃以30.5億元出售凌空SOHO中建筑面積10.02萬(wàn)平方米的物業(yè)及若干配套設(shè)施。凌空SOHO余下部分將由SOHO中國(guó)作為投資物業(yè)繼續(xù)持有。

　　算上2014年年初出售的上海SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)，這已是SOHO中國(guó)今年內(nèi)轉(zhuǎn)手的第三宗上海項(xiàng)目。

　　此舉一出，坊間皆疑，已高調(diào)宣布“轉(zhuǎn)型成功”的SOHO中國(guó)是否又重回散售老路，抑或已達(dá)成的租售并舉只是幻象—這家極具風(fēng)格的商業(yè)地產(chǎn)公司，仍在原地踏步。

　　花旗集團(tuán)于2014年8月末發(fā)布的一份報(bào)告亦強(qiáng)調(diào)了上述狀況。報(bào)告顯示，花旗對(duì)SOHO中國(guó)的前景預(yù)期較為審慎，主要由于公司仍在尋找機(jī)會(huì)出售未落成項(xiàng)目，以獲取短期利潤(rùn)支持長(zhǎng)遠(yuǎn)租金增長(zhǎng)。

　　記者注意到，SOHO中國(guó)2013年年報(bào)顯示，該公司營(yíng)業(yè)額為146.21億元，同比下跌近一成。其中，出售物業(yè)單位錄得143.42億元，合同銷售金額約為46.87億元，投資物業(yè)的租金收入僅為2.79億元。時(shí)至2014年上半年，該公司47.5億元營(yíng)業(yè)收入中，也僅有3.45%來自租金收益。

　　占比如此懸殊的租售額度，實(shí)在難言“并舉”，更遑論“2015年后，所有資產(chǎn)都將是自持投資物業(yè)”。業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷過時(shí)局異常復(fù)雜的3年時(shí)間，冀望于2015年完成轉(zhuǎn)型的SOHO中國(guó)目前還僅停留在第一階段，且難題還未解開。未來，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型之路仍將漫長(zhǎng)且動(dòng)蕩。

　　“如果要定一個(gè)是否轉(zhuǎn)型成功的標(biāo)準(zhǔn)，”長(zhǎng)富匯銀基金的于茂華表示，“可以看看SOHO中國(guó)的租金收入是否能占總收入的30%。但現(xiàn)在商業(yè)不景氣，而且受到電商的巨大沖擊，形勢(shì)不是太樂觀。就未來而言，能不能轉(zhuǎn)型成功，還是看SOHO的股價(jià)吧，畢竟資本的嗅覺最敏銳?！?/p>

　　散售模式難以為繼

　　關(guān)于SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的背景，該公司董事長(zhǎng)潘石屹自己的說法是，“戰(zhàn)略性的布局，內(nèi)外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤(rùn)一半以上都交了稅”;SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿绖t表示，最大的動(dòng)力是受租務(wù)市場(chǎng)的“召喚”。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的首要原因是，散售模式確實(shí)難以為繼。

　　SOHO中國(guó)自開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目“現(xiàn)代城”以來的十幾年里，一直采取散售模式。這種模式的突出問題是房產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者分離，利益訴求不統(tǒng)一，難以形成品牌和市場(chǎng)合力。

　　更深層的原因是，在散售模式下，作為開發(fā)商的SOHO中國(guó)賺取了高額收益，甚至在某種程度上透支了未來的物業(yè)增值收益，進(jìn)而導(dǎo)致所有者難以獲得預(yù)期投資。在高房租壓力下，經(jīng)營(yíng)者也難以獲得預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益。而大凡單贏的模式，都不可能持續(xù)太久。

　　從“開發(fā)—銷售”，向“開發(fā)—持有”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，其背后還有經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)變的影響。山西煤礦經(jīng)濟(jì)下滑、政局波動(dòng)，SOHO中國(guó)的主要客戶群—煤老板也已風(fēng)光不再，這導(dǎo)致SOHO中國(guó)的銷售模式難以為繼。

　　譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂亦表示，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)收縮以及國(guó)內(nèi)一系列針對(duì)各經(jīng)濟(jì)體的“熨平”措施，過往借助繁榮大勢(shì)及制度不完善獲得暴利的土豪階層，在可預(yù)見的未來會(huì)快速減少。全球經(jīng)濟(jì)在事實(shí)上齊步進(jìn)入以保護(hù)大多數(shù)人的就業(yè)和基礎(chǔ)福利為導(dǎo)向的周期，而中國(guó)，更是采用“節(jié)電模式”。依靠土豪來實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)高溢價(jià)的商業(yè)品種，進(jìn)入低溫運(yùn)行的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。從奢侈品到房地產(chǎn)，如果缺乏核心能力和充足的財(cái)務(wù)保障，進(jìn)入這些領(lǐng)域無(wú)異于刀尖跳舞。

　　于茂華也肯定了此種趨勢(shì)，更表示如此背景不僅是SOHO中國(guó)面臨的問題，也是所有原來以商業(yè)開發(fā)和高端住宅開發(fā)為主的開發(fā)商所共同面臨的問題。

　　“由于這些物業(yè)總價(jià)都很高，山西煤炭和能源以及整個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的不景氣，對(duì)純‘開發(fā)—銷售’模式確實(shí)是很大的沖擊，所以現(xiàn)在銷售策略也要轉(zhuǎn)。SOHO中國(guó)最近在上海的物業(yè)就是賣給了一家美國(guó)上市的在線旅游公司，以后，該公司可能會(huì)像萬(wàn)科大都會(huì)一樣，跟一些大的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，把核心物業(yè)賣給機(jī)構(gòu)投資者，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，既做開發(fā)商，又做運(yùn)營(yíng)商?！?/p>

　　籌謀反周期并購(gòu)

　　對(duì)于轉(zhuǎn)型，在租金收入占比微小的狀況下，SOHO中國(guó)不得不進(jìn)行另外的盤算。

　　于茂華分析說，地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，在未來通過招拍掛已經(jīng)很難拿得好地段的情況下，SOHO中國(guó)或?qū){借手頭還算充裕的現(xiàn)金，參與一系列資產(chǎn)與土地的并購(gòu)，以期取得一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)與土地，這也可算作是一種轉(zhuǎn)型方式。出售上海項(xiàng)目，亦屬回籠資金的重要手段。

　　2014年年初，金融街控股股份有限公司公告，SOHO中國(guó)已與金融街達(dá)成協(xié)議，將以52.32億元出售位于上海的“靜安項(xiàng)目”和“海倫項(xiàng)目”。算上計(jì)劃以30.5億元出售的凌空SOHO部分面積，該公司通過出售上海項(xiàng)目變現(xiàn)的資金已達(dá)82.8億元。

　　在上述交易中，SOHO中國(guó)均表示，在合適的機(jī)會(huì)下更新公司若干非核心資產(chǎn)將繼續(xù)成為公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略的一部分。公司將繼續(xù)留意市場(chǎng)機(jī)遇，以收購(gòu)北京及上海黃金地段的高質(zhì)素資產(chǎn)。

　　住宅市場(chǎng)形勢(shì)仍不明朗，可能出現(xiàn)的調(diào)整恰恰將為現(xiàn)金充足、實(shí)力雄厚的開發(fā)商提供收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目的機(jī)會(huì)。這種反周期收購(gòu)的做法，正是SOHO中國(guó)在充實(shí)土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面多年秉承的策略。

　　SOHO中國(guó)管理層還在2014年半年報(bào)中明確表示，公司正積極為可能出現(xiàn)的收購(gòu)做資金方面的準(zhǔn)備。在2014年接下來的時(shí)間里，公司將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)狀況，“以發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇，用合理的投入去爭(zhēng)取最大可能的回報(bào)”。

　　于茂華對(duì)記者分析稱，“張欣去年開始進(jìn)行海外投資，也算開發(fā)商轉(zhuǎn)型的一部分，而且買的時(shí)機(jī)還不錯(cuò);另外，它由售轉(zhuǎn)租，地產(chǎn)開發(fā)較早就從一線向二線轉(zhuǎn)，現(xiàn)在除了北京，其他地區(qū)都在收縮?！?/p>

　　然而，需要注意的是，即便手握現(xiàn)金，也并不代表SOHO中國(guó)在京滬市場(chǎng)就能有所斬獲。前事不忘后事之師。進(jìn)入上海市場(chǎng)的SOHO中國(guó)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢，“外灘8-1爭(zhēng)奪案”中也輸給復(fù)星集團(tuán)。近期，公司爭(zhēng)奪北京雙料地王西城區(qū)華嘉胡同地塊，亦被華融以74.6億元高價(jià)壓制。