籌劃成立萬達(dá)商業(yè)基金管理公司 “祛魅”重資產(chǎn)。

　　盡管去年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，萬達(dá)商業(yè)(03699.HK)依然交出了不錯(cuò)的首份年報(bào)。

　　“去年我們不僅超額完成了年度計(jì)劃，而且毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這主要緣于我們獨(dú)特的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃模式?！比f達(dá)商業(yè)董事長(zhǎng)丁本錫3月31日在香港業(yè)績(jī)會(huì)如是表示。

　　截至去年年底，公司合約銷售金額1601.5億元，同比增26.65%，增速比全行業(yè)高出32個(gè)百分點(diǎn)。2014年，旗下主要業(yè)務(wù)板塊的毛利潤(rùn)率雖然同比輕微下滑，但仍高達(dá)42.57%，而行業(yè)平均水平則為35.2%。

　　對(duì)于市場(chǎng)質(zhì)疑其毛利率數(shù)據(jù)是否存在“水分”，丁本錫回應(yīng)稱，公司住宅類項(xiàng)目占銷售業(yè)務(wù)比例僅占40%，其余60%均為以萬達(dá)廣場(chǎng)作捆綁綜合體的商鋪、小型公寓等投資類項(xiàng)目，并且一二線城市占比達(dá)50%，因此盡管去年住宅房地產(chǎn)處于低迷周期，萬達(dá)商業(yè)依然能獲得逆勢(shì)增長(zhǎng)。

　　同時(shí)，他表示這些萬達(dá)廣場(chǎng)通常位于城市核心地段，未來幾年公司將充分利用低價(jià)獲得的土地儲(chǔ)備繼續(xù)以綜合體模式開發(fā)，以此保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。目前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下仍有7594萬平方米的在建和代建物業(yè)，而公司去年新購(gòu)置的土地儲(chǔ)備成本僅有1187元/平方米。

　　萬達(dá)商業(yè)董事兼執(zhí)行總裁曲德君表示，今年計(jì)劃新開26個(gè)購(gòu)物中心，大部分位于內(nèi)地二線城市，今年整體銷售總額目標(biāo)將增長(zhǎng)5%，未來期望每年保持新開業(yè)購(gòu)物中心30間。

　　“目前全國(guó)有大約160多個(gè)城市的人口基數(shù)在100萬至300萬左右，而目前我們僅在60多個(gè)城市完成了布局，因此未來還有很大的發(fā)展空間?！彼m(xù)指。

　　在過去幾年的圈地?cái)U(kuò)張急速擴(kuò)張中，萬達(dá)一直依靠“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式，即通過物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流平衡投資物業(yè)所需的資金，但直接后果就是公司資產(chǎn)負(fù)債率一路攀升。

　　根據(jù)萬達(dá)商業(yè)的招股書以及年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年至2014年年末，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為47.4%、45.9%、49.4%、53.8%。截至去年年底，公司凈負(fù)債率為56.68%，較2013年底的52.98%上升了3.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，去年公司的總負(fù)債同比增加35%至1810億元，利息凈支出高達(dá)71.32億元。

　　同時(shí)，在“重資產(chǎn)”模式之下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資活動(dòng)凈現(xiàn)金流連年維持在巨額狀態(tài)，2012年為185.51億元，2013年為379億元，去年則飆升至538億元。同時(shí)，其投資活動(dòng)每年則維持龐大的凈現(xiàn)金流出，去年此項(xiàng)現(xiàn)金凈流出高達(dá)459億元，同比暴漲92.15%。

　　萬達(dá)集團(tuán)的當(dāng)家人王健林已經(jīng)意識(shí)到這種模式缺乏長(zhǎng)期持續(xù)性，并已經(jīng)開始推行“輕重并舉”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以輕資產(chǎn)模式有效補(bǔ)充原有模式的短板，減輕沉重的資金壓力。這種轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略已經(jīng)在年報(bào)中有所體現(xiàn)，截至2014年末，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的凈現(xiàn)金流入累計(jì)88.3億元，較2013年底的68億元上升約30%，逆轉(zhuǎn)了過去幾年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流入逐年下滑的趨勢(shì)。

　　公司財(cái)務(wù)總監(jiān)劉曉彬透露，公司計(jì)劃主要在境內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行較低息的債券，置換過去成本較高的債券，并預(yù)期今年融資成本由2014年7.51%降至7%以下。

　　此外，公司管理層透露，目前正籌劃成立萬達(dá)商業(yè)基金管理公司，作為公司實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的資金操作平臺(tái)。

　　同時(shí)，公司積極探索資產(chǎn)證券化如REITs (房地產(chǎn)投資信托基金)、外部投資和互聯(lián)網(wǎng)金融，從而降低對(duì)銷售物業(yè)的依賴。其中，在互聯(lián)網(wǎng)金融方面正積極研究產(chǎn)品，將主要通過結(jié)合電子商務(wù)平臺(tái)，以及集團(tuán)收購(gòu)的“快錢”業(yè)務(wù)，希望將來可與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略結(jié)合。

　　公司今年計(jì)劃快速打造實(shí)體網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)，在6月底將運(yùn)行O2O平臺(tái)，并計(jì)劃到年底部分廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)智能化與網(wǎng)上平臺(tái)對(duì)接。