文：李志軍(商業(yè)地產(chǎn)策劃人)

　　生意社6月3日訊　因筆者從事商業(yè)地產(chǎn)策劃多年，近日對(duì)輕紡業(yè)界中“北柯橋、南中大”中的“南中大”經(jīng)過(guò)深入了解后，對(duì)中國(guó)廣州“中大布匹商圈”的起源發(fā)展及升級(jí)之路進(jìn)行了梳理和思考，提出了一些個(gè)人觀點(diǎn)，旨在幫助大家對(duì)“中大布匹商圈”有一個(gè)深層次的了解。

　　一、“中大布匹商圈”的起源及發(fā)展情況

　　中大布匹市場(chǎng)的起源，可追溯到20世紀(jì)80年代末，那時(shí)候由海印橋橋底擺地?cái)傎u毛線的“走鬼”，自發(fā)遷到中山大學(xué)南門對(duì)面，漸漸地形成了氣候。由于地處中山大學(xué)校園附近，買賣的商品主要是布料，久而久之被周邊居民職員叫中大布匹市場(chǎng)。它的成長(zhǎng)發(fā)展經(jīng)歷了五個(gè)階段：

　　(1)、1988年至1996年：擺地?cái)偠蛇^(guò)最困難時(shí)期。

　　1987年，廣州市政府全面整頓市容環(huán)境，海印橋底不允許擺地?cái)?，幾十戶攤主只好搬遷，當(dāng)時(shí)有人建議搬到江南西路，有人建議去中大附近，但由于江南西路在當(dāng)時(shí)屬于郊區(qū)，因此大家還是決定搬到中大校園附近。這里一片荒蕪，周邊是山地和漁塘，過(guò)往人員不多，生意很冷清。到了20世紀(jì)90年代初，生意有所好轉(zhuǎn)，開(kāi)始有北方商人到這里采購(gòu)毛線，而且采購(gòu)量也是逐年增大，經(jīng)營(yíng)環(huán)境也從地?cái)偘岬搅巳鹂德穬蛇叺蔫F皮棚，還有一個(gè)鐵床當(dāng)貨架，每個(gè)攤位每月工商收費(fèi)100元。雖然生意還好，但做得很辛苦。

　　(2)、1996年至2001年：入室經(jīng)營(yíng)后面臨“內(nèi)憂外患”。

　　由于發(fā)展初期布市檔口密集，而且規(guī)劃很不規(guī)范，消防隱患比較嚴(yán)重。1996年5月，海珠區(qū)政府開(kāi)始對(duì)中大布匹市場(chǎng)進(jìn)行整治、重建，并明確表示：只有對(duì)它進(jìn)行改造、重建才是根本出路。政府把布市原來(lái)的地?cái)偂㈣F棚鋪等初步改成磚結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)易商鋪，商戶也開(kāi)始入室經(jīng)營(yíng)。當(dāng)時(shí)中大布市面臨著“內(nèi)憂外患”。一方面，布市管理混亂。場(chǎng)內(nèi)道路狹窄，人車混行，交通條件惡劣，與城中村相互交錯(cuò)，治安問(wèn)題凸顯，盜竊猖獗，還被列進(jìn)“廣東省治安重點(diǎn)整治名單”和“廣州十大火災(zāi)隱患”。另一方面，布市受各方面的挑戰(zhàn)，位于廣州大道南的天雄紡織城正好建成開(kāi)業(yè)，政府要求商戶全部搬到那里去經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，浙江紡織品服裝出口逐年增長(zhǎng)，廣東與浙江的差距還在不斷擴(kuò)大。

　　在外部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)力追趕的時(shí)候，早年通過(guò)民間自發(fā)成長(zhǎng)、以臨時(shí)建筑為主的中大布匹市場(chǎng)漸漸顯露疲態(tài)，直至2001年后，這一勢(shì)態(tài)才有所好轉(zhuǎn)。

　　(3)、200l至2004年：快速擴(kuò)容商圈態(tài)勢(shì)逐漸明朗。

　　進(jìn)入2001年，中大布匹市場(chǎng)進(jìn)入蓬勃發(fā)展時(shí)期。這一時(shí)期，海珠區(qū)政府對(duì)布匹市場(chǎng)的升級(jí)改造取得實(shí)效，在初步解決交通、消防隱患的同時(shí)，也摘除了“廣州十大火災(zāi)隱患”的帽子。廣州市政府出臺(tái)了《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃(2003—2010)》、海珠區(qū)政府也編制了《中大布匹市場(chǎng)整治規(guī)劃方案》，把中大紡織商圈列入升級(jí)改造的“重頭戲”。在2004年，海珠區(qū)政府將布市的管理權(quán)正式交由鳳陽(yáng)街道辦事處，成立了由區(qū)政府辦公室、公安、工商、稅務(wù)、城管、公安、規(guī)劃、交通、環(huán)衛(wèi)等十幾個(gè)職能部門組成的“中大布匹市場(chǎng)管理委員會(huì)”。此時(shí)開(kāi)始，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)一個(gè)以瑞康路為軸心、向東曉南路周邊發(fā)展的趨勢(shì)。

　　(4)、2004年至2009年：“全球交易中心”浮出水面。

　　2005年1月1日起，隨著我國(guó)出口貿(mào)易《紡織品與服裝協(xié)定》的終止，紡織品和服裝配額全面取消。后配額時(shí)代的來(lái)臨，意味著企業(yè)無(wú)論國(guó)有還是民營(yíng)，不論規(guī)模大小，都擁有外貿(mào)出口權(quán)，廣州紡織業(yè)獲得了空前巨大的發(fā)展機(jī)遇。

　　針對(duì)市場(chǎng)快速擴(kuò)容帶來(lái)交通、消防、治安等方面的問(wèn)題，海珠區(qū)委、區(qū)政府下定決心，在規(guī)劃、整治、管理、服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上采取強(qiáng)有力措施促進(jìn)市場(chǎng)升級(jí)。廣州國(guó)際輕紡城在這天時(shí)地利的良好機(jī)遇中迅速崛起，為周邊的商鋪帶來(lái)更多商機(jī)和繁榮，成為中大紡織商業(yè)的旗艦。

　　(5)、2009年至今“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”逐步建立

　　中大布市業(yè)的發(fā)展雖然經(jīng)歷了金融危機(jī)的阻礙，但是經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得市場(chǎng)的恢復(fù)期大大縮短，再加上內(nèi)需的進(jìn)一步擴(kuò)大，布市交易已經(jīng)呈現(xiàn)了良性發(fā)展，對(duì)于品牌企業(yè)謀求的總部戰(zhàn)略也對(duì)現(xiàn)在有布市條件提出了更高的要求，因此總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的出現(xiàn)就是中大布市未來(lái)發(fā)展的方向。隨著廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城的正式開(kāi)業(yè)，“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”形成的條件就逐步成熟。定位為“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”的廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城以40萬(wàn)平方米的超大規(guī)模使得中大紡織商圈的容量再擴(kuò)大了一倍，是集采購(gòu)交易、國(guó)際商貿(mào)、現(xiàn)代物流、會(huì)展、信息咨詢、技術(shù)交流、人才培訓(xùn)等綜合配套功能于一體的面料、輔料一站式采購(gòu)交易中心，其超前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃領(lǐng)先國(guó)內(nèi)同類市場(chǎng)20年。加上將于明年開(kāi)業(yè)的“珠江紡織城”，中大布市的規(guī)模將接近于浙江柯橋紡織圈，將出現(xiàn)真正意義上旗鼓相當(dāng)?shù)摹氨笨聵颉⒛现写蟆钡闹袊?guó)輕紡業(yè)格局。

　　二、“中大布匹商圈”的經(jīng)營(yíng)思考

　　中大布匹商圈主要圍繞著瑞康路向南發(fā)展，延伸到逸景路兩邊，輻射到廣州大道南。目前在中大布匹商圈中聚集了數(shù)十個(gè)布匹市場(chǎng)，分布情況如下：

　　1、以長(zhǎng)江所屬的布市最多(包括長(zhǎng)江服裝輔料廣場(chǎng)、長(zhǎng)江紡織城、長(zhǎng)江布匹交易城、長(zhǎng)江瑞康配料城、廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城、長(zhǎng)江寬大輔料城)，份額已經(jīng)占據(jù)中大商圈的60%，其中廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城(又稱“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”)面積超過(guò)40萬(wàn)平方米。

　　2、以“全球紡織交易中心”為名的市場(chǎng)份額排名第二的廣州國(guó)際輕紡城，其經(jīng)營(yíng)情況相當(dāng)不錯(cuò)，加上現(xiàn)代化的建筑結(jié)構(gòu)使其成為中大布匹商圈目前經(jīng)營(yíng)最好的單體市場(chǎng)。

　　3、以“面料交易”為主的中大九州輕紡城市場(chǎng)份額排名第三。

　　4、其余市場(chǎng)由中大瑞紡布市等零星商鋪組成。

　　5、將于明年開(kāi)業(yè)的珠江紡織城其體量是所有中大布匹市場(chǎng)中比較大的，因未完工暫不列入排名。

　　目前，縱觀整個(gè)“中大布匹商圈”歸納起來(lái)，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、交易量大，人氣旺。中大商圈布匹年交易額已經(jīng)超過(guò)300億，且在不斷上升中，預(yù)計(jì)2012達(dá)到年交易額500億，交易的輻射面已經(jīng)不在局限于華南，覆蓋了整個(gè)中國(guó)，甚至部分覆蓋全球市場(chǎng)。中大布市每天數(shù)萬(wàn)輛車、十幾萬(wàn)人次進(jìn)出，每天上午11點(diǎn)開(kāi)始堵車，一直到晚上8、9點(diǎn)鐘才告暢通。

　　2、經(jīng)營(yíng)品種齊全，輔料交易全球最大。中大布市包括了輕紡行業(yè)所有品類的經(jīng)營(yíng)，包括針織面料、化纖面料、毛紡面料、絲綢面料、混紡交織面料、棉紡面料、麻紡面料、服裝輔料布、家居裝飾用布、鈕扣/鈕扣、燙類、五金類等等近10萬(wàn)個(gè)品種，其中輔料交易占據(jù)全球交易份額的第一。

　　3、經(jīng)營(yíng)分區(qū)不明顯。中大布市雖然交易量大，但由于是市場(chǎng)自發(fā)經(jīng)營(yíng)調(diào)整，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)存在著產(chǎn)品分區(qū)重疊的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購(gòu)商無(wú)法在專區(qū)進(jìn)行專類采購(gòu)，不得不在整個(gè)市場(chǎng)到處尋找所需的產(chǎn)品，增加了采購(gòu)交易的時(shí)間成本。

　　4、車輛交通配套嚴(yán)重滯后。整個(gè)商圈500米進(jìn)出的時(shí)間需要1個(gè)小時(shí)，高峰期甚至更長(zhǎng)，嚴(yán)重影響了人流與車流，對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境產(chǎn)生了巨大的破壞作用。

　　5、物流市場(chǎng)規(guī)劃落后。由于市場(chǎng)是自發(fā)成長(zhǎng)起來(lái)的，許多配套物流根本上沒(méi)有，導(dǎo)致貨物的運(yùn)輸嚴(yán)重存在缺陷，物流平臺(tái)的缺少，降低了商品交易的速度。

　　6、舊市場(chǎng)與新市場(chǎng)同存。中大布匹商圈中舊市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，新市場(chǎng)迅速崛起，從而有了新舊市場(chǎng)同時(shí)經(jīng)營(yíng)的局面，舊市場(chǎng)主要集中在瑞康路兩邊，新市場(chǎng)主要以逸景路與瑞康路交匯處為核心，向東延伸到廣州大道南，這里集中了廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城與珠江紡織城兩大超級(jí)輕紡城。

　　7、商戶經(jīng)營(yíng)對(duì)配套要求不斷提高。由于舊有的市場(chǎng)無(wú)法滿足商戶因經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大產(chǎn)生更多配套需要，從而使得許多商戶主動(dòng)遷移或設(shè)總部在新的市場(chǎng)中辦公。

　　8、電子商務(wù)交易的缺失。由于輕紡產(chǎn)品特別是面料輔料類的分類缺失標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致了產(chǎn)品的描述不規(guī)范，交易就必須以實(shí)物簽收交易為主，從而無(wú)法真正意義上利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行交易，導(dǎo)致電子商務(wù)平臺(tái)的應(yīng)用不普及。

　　總體來(lái)說(shuō)，中大布匹商圈是一個(gè)有著深厚根基的成熟商圈，但是受到經(jīng)營(yíng)硬件的限制，它的發(fā)展必須要跳出局限或者重新規(guī)劃才能有更好的發(fā)展，當(dāng)然并不是要推倒舊市場(chǎng)重建，而是在充分利用舊資源的基礎(chǔ)上，提升整個(gè)商圈的現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)環(huán)境，真正樹(shù)立起中大的品牌化和總部經(jīng)濟(jì)區(qū)稱號(hào)。