“雙十一”，那叫一個(gè)火。一邊是消費(fèi)者的興高采烈，一邊是投資客的萬分疑惑：電商時(shí)代，投資實(shí)體商鋪的收益是否會(huì)大打折扣?“一鋪養(yǎng)三代”還可能嗎?

　　實(shí)地店鋪：一鋪養(yǎng)三代?

　　老朱2004年在田林路買了200平方米左右的商鋪，投資600萬元。當(dāng)年行情正夯，被中介“一鋪養(yǎng)三代”的話擊中，果斷出手。當(dāng)時(shí)買下就借給了中介，對(duì)方還想著做二房東，樓下自己經(jīng)營，樓上轉(zhuǎn)租，沒想到一年租約都沒到，不僅沒轉(zhuǎn)出去，自己也經(jīng)營不下去了，賠了老朱違約金就搬走了。“之后長(zhǎng)租給了銀行，就變得比較穩(wěn)定了。但租金8年來都沒有怎么漲，每年都是40萬元左右，也算收回了一半成本。我這一代不用愁了。”至于“一鋪養(yǎng)三代”的事情，老朱并不看好。“現(xiàn)在電子商務(wù)這么火，肯定對(duì)實(shí)體店鋪有沖擊，大家開店不一定要租我們的商鋪，她可能在淘寶注冊(cè)，不需要多少成本就開起來了。開店的人轉(zhuǎn)到網(wǎng)上去，市場(chǎng)需求少了，供給多了，租金價(jià)格當(dāng)然很難抬上來。”老朱甚至有點(diǎn)后悔當(dāng)年沒買商鋪后面的住宅樓，說價(jià)格都翻了一番!而老朱的商鋪要賣，也因?yàn)榻痤~高，擔(dān)心是有價(jià)無市，只能靠著收取租金回本，照現(xiàn)在的行情，也很難漲價(jià)。

　　不過，長(zhǎng)期從事商鋪交易的中原地產(chǎn)工商鋪部羅婭卿認(rèn)為，“一鋪養(yǎng)三代”也不是不可能，但非?？简?yàn)投資者的眼光。這是一個(gè)冒險(xiǎn)家的游戲，輸贏賭很大。只有不斷地能夠租出去，店鋪升值，才能養(yǎng)得起三代。買得不好，就只能砸手里了。

　　實(shí)體商鋪：總有市場(chǎng)需求

　　雖然更多的年輕人轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)店，但總有一些消費(fèi)無法在網(wǎng)上完成。“吃飯總不可能上網(wǎng)吃，逛街你還是得試穿?？傄畜w驗(yàn)店，但凡有網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)的人都會(huì)先去實(shí)體店看看。”羅婭卿覺得實(shí)體商鋪永遠(yuǎn)會(huì)有需求。而且網(wǎng)店也有可能成為實(shí)體店鋪的潛在客戶。“可能剛開始創(chuàng)業(yè)的年輕人沒有資金，選擇在網(wǎng)上開店，當(dāng)做大做強(qiáng)以后，它便會(huì)考慮擴(kuò)張實(shí)體店鋪。”羅婭卿舉了鉆石小鳥的例子，這個(gè)以網(wǎng)店起家的珠寶品牌，在得到風(fēng)投青睞后，就在寫字樓開起了實(shí)體店鋪。

　　其實(shí)，實(shí)體商鋪投資得好不好，最關(guān)鍵在于眼光。羅婭卿告訴記者，也分為很多種，有地段好的高端商鋪，如位于淮海路的商鋪，不愁租不愁賣，不過資金門檻也是極高;還有一些商場(chǎng)商鋪，比如港匯、百盛里面的店面，價(jià)格也不低，除了物業(yè)費(fèi)，還要支付商場(chǎng)的運(yùn)營費(fèi)和推廣費(fèi)，成本也是頗高。另一類街區(qū)商鋪，依托住宅區(qū)，或在大賣場(chǎng)周邊，價(jià)格相較前兩種低些，甚至有些私人單戶無需物業(yè)費(fèi)。“新興的郊區(qū)商鋪資金不高，還有一些升值的潛力，做到低買入、高拋出自然就賺得多。高買高賣當(dāng)然也賺，但成本就會(huì)比較高。老的投資客都會(huì)考察周邊的環(huán)境、區(qū)域發(fā)展和人口導(dǎo)入，再做決定。”羅婭卿舉了江橋老街的例子，“100多萬一套，租客就是做餐飲的，賣奶茶的，開服裝小店的。再受到網(wǎng)店沖擊，做這些生意的人總歸是要有個(gè)實(shí)體店的。”

　　投資網(wǎng)上店鋪，尚未成氣候

　　對(duì)于小本創(chuàng)業(yè)的年輕人來說，資金成本低的網(wǎng)上店鋪，增加了他們的選擇;而對(duì)于投資客而言，網(wǎng)上店鋪的低門檻，是否也是一種新的選擇?“我們是根據(jù)客戶需求來接單的，目前還沒有客人要求投資網(wǎng)上店鋪。最多是朋友讓我?guī)兔纯淳W(wǎng)店而已。”雖然電子商務(wù)如火如荼，但目前看來尚未進(jìn)入投資客的目光中。羅婭卿覺得投資網(wǎng)上店鋪?zhàn)畲蟮膯栴}就在于，流通性差，“現(xiàn)在的淘寶是有轉(zhuǎn)讓店鋪，但局限性大，接手的人必須是做同類生意的。比如說你是賣衣服的，通過一定時(shí)間的經(jīng)營，你的級(jí)別較高、排位較前、好評(píng)多，這個(gè)商鋪才賣得出去吧?誰會(huì)看排名50以后的商品?假如這樣的好商鋪要賣，也只能說賣給同樣做服裝生意的，它所謂的好位置、好評(píng)才有價(jià)值。”

　　最要命的是，現(xiàn)在的網(wǎng)上商鋪還沒有發(fā)展到可以收取租金的程度。這與傳統(tǒng)商鋪靠租金為生很不一樣，網(wǎng)上商鋪要投資也多半是投入時(shí)間成本，然后轉(zhuǎn)讓給他人，收取一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。但目前這個(gè)市場(chǎng)顯然還沒有成熟。{page_break}

　　TIPS

　　實(shí)體商鋪投資建議

　　地段，地段，還是地段。除此就是看這個(gè)商鋪本身還在不在租約內(nèi)，有人租的商鋪總比空置商鋪更靠譜些。

　　街區(qū)商鋪的潛力評(píng)估。選擇街區(qū)商鋪首先得考察周邊的居住人群、消費(fèi)習(xí)慣以及調(diào)查該市場(chǎng)的租金情況。另外，還得考察該區(qū)域內(nèi)商鋪的數(shù)量、種類和規(guī)模。通常有一定規(guī)模的綜合性商業(yè)圈才比較容易吸引消費(fèi)者，并迅速成為新的商業(yè)中心，這樣的商鋪也比較容易出租出去。

　　如果打算投資尚未開發(fā)的新街區(qū)，風(fēng)險(xiǎn)較大。要調(diào)查清開發(fā)商的實(shí)力以及該商鋪的預(yù)售許可證。通常有實(shí)力的發(fā)展商2-3年就可完成社區(qū)建設(shè)了，而有些則需要5年以上的時(shí)間。如果你在早期開發(fā)初期買的商鋪，而整個(gè)社區(qū)的人口入住卻很慢，那商鋪就很難旺起來。

　　仔細(xì)研究商鋪的物業(yè)管理合同。

　　比如，一定要在事前仔細(xì)研究物業(yè)管理合同，注意配套設(shè)施的分戶獨(dú)立性，看看是否有獨(dú)立的水表、電表及其他必備的獨(dú)立設(shè)施。并在合同中明確約定水、電、氣等的收取、分?jǐn)偂⑹褂玫仁马?xiàng)，事后如果出現(xiàn)糾紛，應(yīng)與物業(yè)管理方協(xié)商解決。