30年前，萬科開發(fā)了在深圳的第一個樓盤天景花園，而后成立了物業(yè)公司管理這個小區(qū)。

這可以說是中國本土物業(yè)管理公司的起源。從那時開始，在很長一段時間里，物業(yè)公司都是以開發(fā)商“售后服務(wù)”的角色存在。

30年后，全世界的國家和經(jīng)濟體，都很難再找出像中國這樣，擁有如此眾多封閉式管理的住宅小區(qū)。

一大批開發(fā)商“養(yǎng)成系”品牌物業(yè)，在本次疫情防控中擔當了重要角色，優(yōu)秀的公司在業(yè)主們的體驗和比較中凸顯；因為看好品牌物業(yè)的表現(xiàn)，上市物業(yè)公司的股價也連番上漲，資本市場給予了物業(yè)比地產(chǎn)更高的估值，這是物業(yè)少有的高光時刻。

然而同樣不可忽視的是，大量物業(yè)在本次疫情中引發(fā)業(yè)主不滿，長久累積的物業(yè)費收繳率偏低、社區(qū)共有產(chǎn)權(quán)糾紛等深層問題仍然存在，這都指向矛盾的根源：業(yè)主對本社區(qū)物業(yè)的自主權(quán)問題。

作為從房地產(chǎn)衍生而來的另一個萬億級行業(yè)，物業(yè)服務(wù)正在從分散走向集中，頭部公司的角逐才剛剛開始，物業(yè)公司不再是開發(fā)商背后的配角，而是要走到聚光燈下，要靠服務(wù)取得業(yè)主的信任，以及自身的專業(yè)運營，打拼出一片天。

站在防疫第一線

突如其來的疫情，對每家物業(yè)都是史無前例的嚴峻考驗。

老牌龍頭物業(yè)反應(yīng)更為迅速。早在1月20日，萬科物業(yè)便成立應(yīng)急行動工作組，并命名“長江行動”，萬科物業(yè)CEO朱保全直接擔任組長。

物業(yè)公司除了完成消毒防護、體溫檢測、物資采買、疫情上報等工作，還要與基層政府聯(lián)動配合，管控本小區(qū)病例和病情的蔓延。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道和第三方機構(gòu)多方調(diào)研，本次疫情中表現(xiàn)較好的物業(yè)，大部分是成立已久的老牌公司，萬科、中海、龍湖、綠城、保利、金地等。

多家公司在武漢管理多個小區(qū)。如萬科物業(yè)共有61個住宅項目和26個商寫項目，其中武漢傳奇唐樾和悅庭兩個項目，更距華南海鮮市場僅一墻之隔。

花樣年彩生活在武漢服務(wù)小區(qū)近50個，服務(wù)業(yè)主超12萬人，還有為數(shù)不少的銷售案場及寫字樓，集團很早就調(diào)撥人員和資金，全力支持武漢防疫。

此外，萬科、金地組織物業(yè)人員奔赴火神山；湖北保利、佳兆業(yè)、龍湖等為業(yè)主提供買菜、送菜等增值服務(wù)。

“物業(yè)的防疫能力，一是要靠多年積累的社區(qū)服務(wù)專業(yè)經(jīng)驗，一是資金和資源的調(diào)動能力，因為社區(qū)防疫需要很快確定機制流程，還要有非常多的物資支持，并且要能夠及時供應(yīng)?！币患掖笮臀飿I(yè)公司高管說。

有實力的品牌物業(yè)能提供更多的增值服務(wù)，比如龍湖為業(yè)主提供在線醫(yī)療咨詢，保證蔬菜供應(yīng)等。

雄厚的資金也是大物業(yè)才有的優(yōu)勢。疫情期間，萬科物業(yè)投入資金2億元；中海物業(yè)增加額外人工成本3000萬元，增加額外物資及分包成本1000萬元。而對所管小區(qū)疫情情況做大數(shù)據(jù)分析，僅有極少數(shù)物業(yè)能實現(xiàn)。

據(jù)朱保全透露，基于SIR Model（預(yù)測未來疾病走勢的一種模型），測算出公司接管范圍內(nèi)的R0基本傳播系數(shù)為2.18，小于全國數(shù)據(jù)的3.22（或者更高）。

物業(yè)價值凸顯

碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長江認為，在社區(qū)防疫的特殊背景下，物業(yè)服務(wù)可以說從“幕后”走到“臺前”，它的價值被更好地塑造和感知到了。

花樣年彩生活CEO黃瑋指出，這是物業(yè)的價值得到了二次發(fā)現(xiàn)，最直觀的表現(xiàn)，就是近期物業(yè)股的連續(xù)上漲。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計，在經(jīng)歷了疫情初期短暫的下跌后，由于社區(qū)防疫的深入，物業(yè)概念持續(xù)吸引資金進入。2月3日至3月5日，多只物業(yè)股漲幅超前，跑贏大市。

如佳兆業(yè)美好股價漲幅高達60.92%，中海物業(yè)、雅生活服務(wù)漲超40%，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)漲超20%，上述龍頭股價均達到上市以來峰值。

截至3月5日，碧桂園服務(wù)總市值最高，達870.20億港幣，此外，雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)市值均突破200億港幣。

值得注意的是，在防疫中表現(xiàn)突出的萬科物業(yè)還未上市。參照其他上市物業(yè)的營收和凈利表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認為，作為僅有的一家營收過百億的物業(yè)，萬科物業(yè)上市后市值或達千億。

資深房地產(chǎn)研究人士祁澤金認為，物業(yè)股上漲的邏輯在于弱周期性，良好的現(xiàn)金流和行業(yè)集中度較低，且疫情期間業(yè)主繳費積極，物業(yè)費收入穩(wěn)定。

獨立發(fā)展隱與憂

在地產(chǎn)的扶持和補貼中生存日久，物業(yè)公司獨立的道路并不好走。

從盈利模式而言，物業(yè)公司的核心收入來源是物業(yè)費，而曾被O2O泡沫裹挾的物業(yè)公司，其線上、金融等社區(qū)增值服務(wù)仍處于探索中，難以形成穩(wěn)定的收入。

可惜的是，中國式物業(yè)管理的一大頑疾是收繳率太低，據(jù)統(tǒng)計全年收繳率低于50%的物業(yè)不在少數(shù)。

以優(yōu)質(zhì)服務(wù)著稱的中海物業(yè)，2020年截至2月15日，物業(yè)費的收繳率僅約為47%。

究其原因，中國物業(yè)管理行業(yè)有其特殊性，一般開發(fā)商在賣房時，由于尚未有業(yè)主入住，會自帶前期物業(yè)；后期也會因為沒有規(guī)范的業(yè)主委員會，無法解決更新合同或更換物業(yè)等問題，物業(yè)與業(yè)主有天然的對立情緒，也為后續(xù)的管理埋下隱患。

李長江樂觀表示，此次疫情，將可能增加業(yè)主對物業(yè)的信任，有助于收繳率的提升。

物業(yè)管理專家舒可心認為，物業(yè)與業(yè)主間的矛盾，是兩者間不信任的問題，好的物業(yè)除了服務(wù)外，更重要的是管理透明。

疫情背景下服務(wù)更好的物業(yè)，或許短期內(nèi)與業(yè)主間關(guān)系更為緩和，但長期來看，業(yè)主委員會能更全面地發(fā)表意見是長久之計。物業(yè)與業(yè)主間的信任決定著物業(yè)管理的未來。

舒可心也表示，中國對于物業(yè)管理的外延與其他地區(qū)不同，物業(yè)積累了原始資本后，向社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等發(fā)展，物業(yè)公司上市利潤率可達45%；物業(yè)管理應(yīng)該回歸管理的本質(zhì)，相關(guān)政策應(yīng)完善對于收繳的物業(yè)費除服務(wù)開銷之外的部分，有更合理的規(guī)制。

對于市場化的物業(yè)公司而言，取得業(yè)主的信任才能獲得長遠的合同、更高的收繳率，以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

此外，朱保全認為，資產(chǎn)管理及升值是物業(yè)服務(wù)的最終本質(zhì)。從房地產(chǎn)生命周期來看，后期的維護等一系列服務(wù)占據(jù)了整個周期的90%以上，專業(yè)的資產(chǎn)管理能力才是物業(yè)的根本競爭力所在。