從1981年第一家物業(yè)公司誕生以來，很長一段時間內(nèi)，中國的物業(yè)企業(yè)都以“售后”的形象尾隨在房企之后。

而如今，歷經(jīng)約40年的發(fā)展，逐步壯大的龍頭物企的野心，早已不再是社區(qū)管家，開始從單一的社區(qū)管理，轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘蟹丈獭薄?/p>

萬科物業(yè)接管橫琴、鼓浪嶼，保利物業(yè)接管西塘……與以往的物業(yè)服務不同，“物業(yè)城市”的概念，拓寬了物業(yè)服務的邊界，將整個城市看作一個大的物業(yè)社區(qū)，進行運營和管理。

      頭部物業(yè)加速布局城市服務的同時，物業(yè)盈利的頑疾也依舊存在。但業(yè)內(nèi)對城市服務的未來充滿信心，城市服務模式將不斷成熟，在規(guī)模擴大后將擁有明確的盈利前景。

大物業(yè)遠景

     作為“三駕馬車”之一，萬科物業(yè)在城市空間服務上再進一步。

近日，萬科物業(yè)與廈門思明市政園林管理有限公司、廈門市思環(huán)保潔服務有限公司，共同成立廈門市思明城市資源經(jīng)營管理有限公司，為鼓浪嶼提供整體運營服務。

      業(yè)務范圍包括，鼓浪嶼的公有房產(chǎn)運營管理、歷史建筑保護、文化提升；以及服務市政、園林、市容、環(huán)衛(wèi)等方面。

這也意味著，萬科“物業(yè)城市”的新型空間管理版圖進一步擴大。

     所謂“物業(yè)城市”，即運用市場機制，通過“專業(yè)服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間、公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務+運營”，包含市政養(yǎng)護、物業(yè)管理、市民生活服務等多元化、多領域業(yè)務。

早在2017年，萬科物業(yè)就開始了它的城市服務計劃，提出“物業(yè)城市”管理模式。

      新業(yè)務的第一個項目，是在珠海的橫琴新區(qū)，萬科物業(yè)負責橫琴新區(qū)區(qū)域內(nèi)公共空間的管理與運營；同時，基于該項目上的實踐，萬科推出新型空間管理模式，即城市空間整合服務。

     隨后，該模式拓展至雄安新區(qū)、成都高新區(qū)、廣州白云設計之都等多地，如今再度擴展至廈門鼓浪嶼。

萬科物業(yè)總裁朱保全表示，城市物業(yè)領域連續(xù)重大項目的落地，意味著公司空間服務“三駕馬車”模型完成搭建，即CS社區(qū)空間，BS商企空間，US城市空間。

而物業(yè)服務開始走向城市管理，也是近年來的趨勢。

      就在萬科物業(yè)牽手鼓浪嶼之后，龍湖智慧服務宣布，與岳陽城陵磯臨港經(jīng)營管理有限公司簽署合約。

     龍湖智慧服務表示，將對城陵磯新港區(qū)規(guī)劃占地面積100平方公里的區(qū)域，進行運營管理服務，以城陵磯新港區(qū)為起點，聚焦“港產(chǎn)城”積極探索城市服務創(chuàng)新模式。

另一龍頭物業(yè)企業(yè)則更早開始進軍城市。

      2016年，保利物業(yè)先后在嘉善縣下屬天凝鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、西塘景區(qū)以及上海市羅店鎮(zhèn)等地布局，相較于萬科攜手的城市管理，保利物業(yè)更多的參與進城鎮(zhèn)公共服務管理。

     探索公共服務新模式的同時，保利物業(yè)也攜同其業(yè)務布局地的市區(qū)政府，連續(xù)舉辦了兩屆“中國社會治理與協(xié)同創(chuàng)新鎮(zhèn)長論壇”，在2018年論壇上，保利物業(yè)正式提出了“鎮(zhèn)興中國”公共服務品牌。

     無獨有偶，碧桂園服務也在2015年時，與陜西省韓城市市政府達成戰(zhàn)略合作關系，共同出資成立韓城碧桂園城市服務有限公司，啟動城市服務新模式；2018年又正式推出“城市共生計劃”。

頭部物企都在加速布局城市服務，萬科物業(yè)總裁朱保全表示，截至去年底，萬科與全國10個以上的城市在商談城市服務項目，未來這一數(shù)字還會升至30個城市。

盈利模式探索

     物業(yè)拓展服務邊界的同時，新項目的盈利能力一直都是關注的重點。

     以公布財報的上市物企為例，保利物業(yè)2019年財報顯示，在管面積2.87億平方米中，來自公共及其他物業(yè)的面積達1.4億平方米，占比達48.9%，同比增長105%，甚至超過了住宅社區(qū)48.4%的在管面積。

      當然這一定程度上也歸結于公建項目立足于城市，項目自身占地面積較大。但從數(shù)量上看，保利物業(yè)2019年總計1010個在管項目中，公建物業(yè)項目為266個，占比也達26.33%。

       而與之相反的，住宅業(yè)務仍是主要收入來源。2019年保利物業(yè)住宅社區(qū)業(yè)務占總收入的74.5%，非住宅物業(yè)中，公共及其他物業(yè)收入達 4.8 億，同比增長115%，僅占總收入的12.5%。

      占比持續(xù)上升的公建物業(yè)，收入能力卻還沒跟上，盈利也需加強。

      在保利物業(yè)2019年公布的財報中，相較于營收與凈利潤同比都有40%以上的增幅，但公司整體凈利率僅為8.4%，同比增長0.5個百分點，毛利率約為20.3%，同比增長0.2個百分點。

     中信建投證券研報顯示，公共類物業(yè)中單價和毛利率較低的城鎮(zhèn)公共服務物業(yè)可能擴展過快，導致保利物業(yè)的凈利潤率難以維持在原有水平，盈利增長不達預期。

     事實上，在新業(yè)務不斷向外擴張的同時，物業(yè)企業(yè)都面臨著一定的盈利壓力。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2016年萬科物業(yè)的營業(yè)成本約為33億元，而2019年達到103億元，增長了212%。同時，2019年萬科物業(yè)營業(yè)利潤率為17.96%，較2018年同期下跌0.04個百分點。

     克而瑞認為，雖然營業(yè)利潤率的下滑受人工成本上漲等綜合因素影響，但萬科自2018年開始拓展的“城市空間整合服務”，由于更加考驗管理能力，也對經(jīng)營造成了一定的壓力。

      作為萬科城市服務的第一個項目，此前珠海大橫琴城資總經(jīng)理宋瀾濤曾表示，萬科物業(yè)對于橫琴公共空間管理業(yè)務保持在一個微利穩(wěn)定的狀態(tài)，利潤基本維持在3%-4%之間，年度委托合同總額超過3億，但未來實現(xiàn)內(nèi)部效率提升后，效益或會增加。

      有業(yè)內(nèi)人士指出，城市服務在發(fā)展初期投入成本較大，會有一定的盈利問題，但城市服務看中的是未來的升值空間和擴展余地，在運營模式相對成熟后，城市服務帶來的資源會拓展業(yè)務深度和廣度，對應的營收也會增加。

      同時，由于公建領域的物業(yè)收費方式與住宅、商業(yè)有所不同，公建領域物業(yè)面積較大，無法以單一的以單位面積收入及短期收入來衡量。

不過，光大證券認為，城市服務有望打破物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務范圍，從社區(qū)走向更為廣闊的城市公共空間。隨著業(yè)務模式逐步普及，頭部物業(yè)企業(yè)有望承擔起城市綜合管理運營平臺的功能，成為城市“大管家”。這將對物業(yè)企業(yè)的市場地位、資源統(tǒng)籌能力、業(yè)務規(guī)模帶來明顯提升。