1981年に第一不動(dòng)産會(huì)社が誕生して以來(lái)、長(zhǎng)い間、中國(guó)の不動(dòng)産企業(yè)は「アフターサービス」というイメージで不動(dòng)産企業(yè)の後をつけています。

今、約40年の発展を経て、だんだん強(qiáng)大になってきた先導(dǎo)物企業(yè)の野心は、もはやコミュニティ管理者ではなく、単一のコミュニティ管理から「都市サービス業(yè)者」に変わった。

萬(wàn)科の不動(dòng)産は橫琴、鼓浪嶼を接収し、保利不動(dòng)産は西塘を接収します。以前の不動(dòng)産サービスと違って、「不動(dòng)産都市」の概念は不動(dòng)産サービスの境界を広げ、都市全體を大きな不動(dòng)産コミュニティと見(jiàn)なし、運(yùn)営と管理を行っています。

頭のプロパティは、都市サービスのレイアウトを加速すると同時(shí)に、不動(dòng)産収益の頑固な病気も依然として存在します。しかし、業(yè)界は都市サービスの未來(lái)に自信を持っており、都市サービスモデルは引き続き成熟し、規(guī)模拡大後には明確な収益見(jiàn)通しがある。

大不動(dòng)産の遠(yuǎn)景

「トロイカ3人乗り」の一つとして、萬(wàn)科不動(dòng)産は都市空間サービスの上でさらに進(jìn)んでいます。

近日、萬(wàn)科不動(dòng)産と廈門(mén)思明市政庭園管理有限公司、廈門(mén)市思環(huán)保潔サービス有限公司は共に廈門(mén)市思明都市資源経営管理有限會(huì)社を設(shè)立し、鼓浪嶼のために全體運(yùn)営サービスを提供します。

業(yè)務(wù)範(fàn)囲は鼓浪嶼の公有不動(dòng)産運(yùn)営管理、歴史建築保護(hù)、文化向上を含む。また市政、庭園、市容、環(huán)衛(wèi)などの方面にサービスを提供する。

これはまた、萬(wàn)科の「不動(dòng)産都市」の新しい空間管理版図がさらに拡大することを意味します。

いわゆる「不動(dòng)産都市」とは、市場(chǎng)メカニズムを活用して、「専門(mén)サービス＋知恵プラットフォーム＋行政力」を融合する方式を通じて、都市の公共空間、公共資源、公共プロジェクトに対して全流れの「管理＋サービス＋運(yùn)営」を?qū)g行し、市政養(yǎng)護(hù)、不動(dòng)産管理、市民生活サービスなどの多元化、多分野業(yè)務(wù)を含む。

2017年には、萬(wàn)科不動(dòng)産は都市サービス計(jì)畫(huà)を開(kāi)始し、「不動(dòng)産都市」管理モデルを提出しました。

新しい業(yè)務(wù)の最初のプロジェクトは珠海の橫琴新區(qū)で、萬(wàn)科の不動(dòng)産は橫琴新區(qū)の區(qū)域內(nèi)の公共空間の管理と運(yùn)営に責(zé)任を負(fù)います。同時(shí)に、このプロジェクトの実踐に基づいて、萬(wàn)科は新型の空間管理モードを出して、つまり都市空間の統(tǒng)合サービスです。

その後、このモデルは雄安新區(qū)、成都高新區(qū)、広州白雲(yún)設(shè)計(jì)の都など多くの場(chǎng)所に展開(kāi)され、今は再度廈門(mén)鼓浪嶼に拡張されました。

萬(wàn)科不動(dòng)産総裁の朱保全氏によると、都市不動(dòng)産分野において連続的に重要なプロジェクトが著地したことは、會(huì)社の空間サービス「トロイカ」モデルが完成したこと、すなわちCSコミュニティ空間、BSビジネススペース、US都市空間を意味する。

不動(dòng)産サービスが都市管理に向かい始めたのも、近年の傾向です。

萬(wàn)科の不動(dòng)産が手をつないで鼓浪嶼を広げた後に、龍湖知恵サービスは岳陽(yáng)城陵磯臨港経営管理有限公司と契約を締結(jié)すると発表しました。

竜湖智慧サービスは、都市陵磯新港區(qū)の敷地面積が100平方キロメートルの區(qū)域を計(jì)畫(huà)し、運(yùn)営管理サービスを行い、都市陵磯新港區(qū)を起點(diǎn)として、「港産城」にフォーカスして積極的に都市サービスの革新モードを模索すると表明しました。

もう一つの大手不動(dòng)産企業(yè)はもっと早く都市に進(jìn)出し始めました。

2016年、保利不動(dòng)産は相次いで嘉善県の下にある天凝鎮(zhèn)、大雲(yún)鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、西塘観光地區(qū)及び上海市羅店鎮(zhèn)などの立地にあります。萬(wàn)科が手を攜えている都市管理より、保利不動(dòng)産の方が都市公共サービス管理に參加しています。

公共サービスの新しいモデルを模索するとともに、保利不動(dòng)産もその業(yè)務(wù)の立地地である市區(qū)政府と連攜して、2回の「中國(guó)社會(huì)治理と共同創(chuàng)新鎮(zhèn)長(zhǎng)フォーラム」を連続して開(kāi)催し、2018年のフォーラムで、保利不動(dòng)産は正式に「鎮(zhèn)興中國(guó)」の公共サービスブランドを提出しました。

ユニークで、碧桂園サービスも2015年に陝西省韓城市政府と戦略提攜関係を結(jié)び、韓城碧桂園都市サービス有限公司を共同出資して設(shè)立し、都市サービスの新モデルをスタートさせました。2018年に「都市共生計(jì)畫(huà)」を正式に打ち出しました。

頭部の物資企業(yè)は都市サービスの配置を加速しており、萬(wàn)科不動(dòng)産総裁の朱保全氏は、昨年末までに全國(guó)の10以上の都市と都市サービス事業(yè)を協(xié)議しており、今後も30の都市に上昇するという。

収益モデルの探索

不動(dòng)産はサービスの境界を開(kāi)拓する同時(shí)に、新しいプロジェクトの収益力はずっと関心の重點(diǎn)です。

財(cái)務(wù)報(bào)告を公表する上場(chǎng)企業(yè)を例にとって、保利不動(dòng)産の2019年の財(cái)政報(bào)告によると、管理面積は2.87億平方メートルで、公共及びその他の不動(dòng)産からの面積は1.4億平方メートルに達(dá)し、48.9%に達(dá)し、前年比105%増加し、さらに住宅コミュニティの48.4%を超えた管理面積がある。

もちろん、この一定の程度は公営プロジェクトが都市に立腳しており、プロジェクト自體の敷地面積が大きいということにも起因しています。しかし、數(shù)から見(jiàn)ると、保利不動(dòng)産は2019年に計(jì)1010個(gè)の管理項(xiàng)目の中で、公営不動(dòng)産プロジェクトは266個(gè)で、26.33%を占めています。

これに対して住宅事業(yè)は主要な収入源である。2019年には、不動(dòng)産?住宅コミュニティ業(yè)務(wù)が総収入の74.5%を占め、住宅以外の不動(dòng)産の中で、公共およびその他の不動(dòng)産収入は4.8億に達(dá)し、同115%増の12.5%にとどまった。

持続的に上昇している公営不動(dòng)産に比べて、収入能力はまだ追いついていません。

保利不動(dòng)産2019年に発表された財(cái)政報(bào)告では、売上高と純利益は同40%以上増加したが、會(huì)社全體の正味金利は8.4%のみで、同0.5%増の毛利率は約20.3%で、同0.2%増となった。

中信建投証券研報(bào)によると、公共部門(mén)の不動(dòng)産の中で単価と毛利率が低い都市公共サービスの不動(dòng)産は速すぎるかもしれません。

実際には、新しいビジネスの外に拡大していると同時(shí)に、不動(dòng)産企業(yè)は一定の収益圧力に直面しています。

瑞物管のデータによると、2016年の萬(wàn)科不動(dòng)産の営業(yè)コストは約33億元で、2019年には103億元に達(dá)し、212%伸びた。同時(shí)に、2019年萬(wàn)科不動(dòng)産の営業(yè)利益率は17.96%で、2018年同期より0.04%下落しました。

営業(yè)利益率の下落は人件費(fèi)の上昇など総合的な要因の影響を受けているが、萬(wàn)科が2018年から展開(kāi)している「都市空間統(tǒng)合サービス」は、管理能力をさらに試練し、経営にも一定の圧力をかけていると指摘した。

萬(wàn)科都市サービスの第一項(xiàng)目として、これまで珠海大橫琴城資総経理の宋瀾濤氏は、萬(wàn)科不動(dòng)産は橫琴公共空間管理業(yè)務(wù)に対して微利安定の狀態(tài)を維持しています。利益は基本的に3%から4%の間に維持されています。

ある業(yè)界関係者は、都市サービスは発展初期に投入コストが大きく、一定の収益問(wèn)題があると指摘していますが、都市サービスは將來(lái)の価値上昇の余地と拡張の余地を見(jiàn)込んでいます。運(yùn)営モデルが比較的成熟した後、都市サービスがもたらす資源は業(yè)務(wù)の深さと広さを広げ、対応する営収も増加します。

同時(shí)に、公営建築分野の不動(dòng)産の有料方式は住宅、商業(yè)とは違って、公営建築分野の不動(dòng)産の面積が大きいので、単位面積の収入と短期収入では測(cè)定できません。

しかし、光大証券によると、都市サービスは不動(dòng)産企業(yè)の既存の業(yè)務(wù)範(fàn)囲を打ち破り、コミュニティからより広い都市公共空間に向かう可能性があるという。業(yè)務(wù)パターンが次第に普及するにつれて、頭部の不動(dòng)産企業(yè)は都市の総合管理運(yùn)営プラットフォームの機(jī)能を擔(dān)うことが期待され、都市の「大執(zhí)事」になる。これは不動(dòng)産企業(yè)の市場(chǎng)地位、資源の統(tǒng)一管理能力、業(yè)務(wù)規(guī)模に対して明らかに向上させます。

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