過(guò)去一年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)備受追捧。

     2020年新冠疫情的“黑天鵝”事件使得物業(yè)管理服務(wù)的作用更加凸顯，再者相較于其他行業(yè)，物業(yè)服務(wù)的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性強(qiáng)，一時(shí)之間，物業(yè)企業(yè)的股價(jià)全線飄紅，券商投行機(jī)構(gòu)以及普通投資者們迅速行動(dòng)，熱錢涌入。

借著這陣東風(fēng)，許多長(zhǎng)期股價(jià)低迷的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)賽道的價(jià)值，加之“三道紅線”之下融資舉步維艱，它們紛紛將旗下的物業(yè)企業(yè)分拆并送上市。

     一方面為了拓寬融資渠道，另一方面則是分享市值暴增的喜悅——過(guò)去一兩年，港交所迎來(lái)了十余家物業(yè)企業(yè)，這一批“新兵”們的使命，大抵如此。

不管是龍頭企業(yè)抑或是中小型物企，在這場(chǎng)狂歡中都曾嘗過(guò)甜頭，但時(shí)移世易，物業(yè)賽道如今重歸平穩(wěn)，中小型企業(yè)的發(fā)展瓶頸逐漸出現(xiàn)，即便交出的答卷成色依然不錯(cuò)，但投資者們已經(jīng)開(kāi)始不看好它們的發(fā)展?jié)摿α恕?/p>

時(shí)代鄰里，正是個(gè)中典型。2020年，時(shí)代鄰里實(shí)現(xiàn)收入17.58億元，同比增長(zhǎng)62.6%；凈利潤(rùn)為2.37億元，同比增長(zhǎng)148.6%。從增長(zhǎng)上來(lái)看，中規(guī)中矩，但之后，投行機(jī)構(gòu)接二連三發(fā)布研報(bào)下調(diào)它的目標(biāo)價(jià)，這意味著，中小物企獲得青睞不容易。

“中小物業(yè)給不了估值了，從公司的管理情況、未來(lái)的增長(zhǎng)來(lái)看，發(fā)展也達(dá)不到之前預(yù)期的效果。”一名不愿具名的物業(yè)服務(wù)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

中小物企在對(duì)外拓展之上的確沒(méi)有過(guò)人之處，而母公司非但不能夠提供必要支持還將物業(yè)平臺(tái)變身為融資通道，都成為中小物企的發(fā)展桎梏。中小物企如何突破自己？

高增長(zhǎng)下的低估值

從營(yíng)業(yè)收入和盈利指標(biāo)來(lái)看，時(shí)代鄰里這份年報(bào)是符合預(yù)期的。

年報(bào)顯示，2020年，時(shí)代鄰里實(shí)現(xiàn)收入17.58億元，同比增長(zhǎng)62.6%；凈利潤(rùn)為2.37億元，同比增長(zhǎng)148.6%，公司擁有人年度應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為2.33億元，同比增幅約93.7%。

但這份增速不錯(cuò)的年報(bào)并沒(méi)有讓投行機(jī)構(gòu)滿意。在年報(bào)發(fā)布后，交銀國(guó)際也發(fā)布研究報(bào)告，維持時(shí)代鄰里“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)由15.36港元下調(diào)至11%至13.66港元。

高盛也發(fā)布研究報(bào)告，將時(shí)代鄰里目標(biāo)價(jià)由14港元調(diào)低14.3%至12港元，維持“買入”評(píng)級(jí)。

報(bào)告中稱，該行下調(diào)其2021-2023年收入平均8%，以反映行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇及集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表較同業(yè)弱，來(lái)自收購(gòu)的總樓面面積下降，以及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率上升約1個(gè)百分點(diǎn)，但社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率下降2個(gè)百分點(diǎn)。因此，預(yù)計(jì)2021-2023年毛利率大致維持約30%，另下調(diào)每股盈利預(yù)測(cè)平均5%。

高盛的這份研究報(bào)告所指出的觀點(diǎn)并非沒(méi)有依據(jù)。

一方面，時(shí)代鄰里的利潤(rùn)率相較于同行并無(wú)突出優(yōu)勢(shì)。2020年，時(shí)代鄰里凈利潤(rùn)率增加4.7個(gè)百分點(diǎn)至約13.5%，應(yīng)占核心凈利潤(rùn)率增加2.1個(gè)百分點(diǎn)至13.2%。但如果與同行相比較，算不上突出。

可供對(duì)比的是，龍頭企業(yè)恒大物業(yè)的凈利潤(rùn)率為25.5%，中型企業(yè)世茂服務(wù)的凈利潤(rùn)率為17.8%，均高于時(shí)代鄰里。

另一方面，如果以負(fù)債水平來(lái)看，時(shí)代鄰里的債務(wù)面控制也弱于同行。年報(bào)顯示，2020年，時(shí)代鄰里流動(dòng)負(fù)債總額由2019年5.84億元增加至2020年度8.52億元，新增流動(dòng)負(fù)債2.7億元。

在時(shí)代鄰里的應(yīng)收貿(mào)易賬款中，來(lái)自于關(guān)聯(lián)方的部分也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2020年，時(shí)代鄰里來(lái)自于關(guān)聯(lián)方的賬款為3.88億元，而去年同期則為1.12億元。

時(shí)代鄰里是典型的小市值物業(yè)股。截至2021年3月17日收盤，時(shí)代鄰里每股報(bào)收6.42港元，總市值63.28億港元，市盈率為21.55，而據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)2021年1月份統(tǒng)計(jì)，在42家物企中，平均市盈率為55.31倍，時(shí)代鄰里市盈率沒(méi)有跑贏同行。

一位要求匿名的龍頭物管公司中層告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，股票市場(chǎng)大家是抱團(tuán)找龍頭，物業(yè)行業(yè)作為一個(gè)大家相對(duì)來(lái)說(shuō)比較看好的行業(yè)，邏輯也跟大眾情緒差不多，龍頭市值高總歸是有原因的，要么是本身未來(lái)的儲(chǔ)備量高，要么是市場(chǎng)拓展能力強(qiáng)預(yù)期特別好，“這個(gè)邏輯，中小物業(yè)被調(diào)低目標(biāo)價(jià)就很好理解”。

發(fā)展乏力的收并購(gòu)

物業(yè)管理行業(yè)盡管是被資本市場(chǎng)看好的行業(yè)，不過(guò)這個(gè)行業(yè)的商業(yè)邏輯其實(shí)并不復(fù)雜。即便是有科技賦能、增值服務(wù)的想象空間，在當(dāng)前行業(yè)集中度還不高的情況下，對(duì)外擴(kuò)張依然是物業(yè)管理行業(yè)跑贏同行的不二選擇。

但中小物業(yè)企業(yè)在這方面實(shí)在沒(méi)有太多的議價(jià)能力。

上述分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，龍頭物業(yè)和名氣沒(méi)那么大的公司去跟同一個(gè)小區(qū)談管理權(quán)，大概率是名氣大的更容易拿到。并購(gòu)的時(shí)候也是，你在賣的時(shí)候，要考慮你的業(yè)主的想法，如果業(yè)主賣給一個(gè)名氣沒(méi)那么大的物業(yè)公司，業(yè)主也不同意的。

從時(shí)代鄰里過(guò)去一年在規(guī)模上的發(fā)力來(lái)看，這種擔(dān)憂也有據(jù)可依。

2020年，時(shí)代鄰里的規(guī)模也進(jìn)一步突破，然而在龍頭物企跑馬圈地的當(dāng)下，時(shí)代鄰里未來(lái)的增長(zhǎng)水平可能面臨較大壓力。

時(shí)代鄰里過(guò)去一年主要有三筆收并購(gòu)，分別是收購(gòu)廣州浩晴物業(yè)100%股權(quán)、廣州耀城物業(yè)100%股權(quán)、上?？萍飿I(yè)51%股權(quán)，得益于此，時(shí)代鄰里規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，時(shí)代鄰里的總合約建面約1.12億平方米，同比增長(zhǎng)92.4%；總在管建面9870萬(wàn)平方米，同比上漲112%。

時(shí)代鄰里今年將發(fā)展定調(diào)在“穩(wěn)比快更重要”，且管理層也直言，在收并購(gòu)方面將保持慎重。

“我們也看到，現(xiàn)在市場(chǎng)上各種標(biāo)的良莠不齊，尤其是這一輪物業(yè)行業(yè)發(fā)展的熱潮，導(dǎo)致市場(chǎng)上所剩優(yōu)質(zhì)標(biāo)的越來(lái)越少。所以，目前我們慎之又慎，在收購(gòu)談判中很仔細(xì)，對(duì)標(biāo)的的估值判斷也十分審慎?！睍r(shí)代鄰里執(zhí)行董事兼行政總裁王萌指出。

上述龍頭房企中層管理人士續(xù)稱，“公司小的話，本身上市融資的資金也比較少，而專業(yè)能力也好、公司整體的實(shí)力也好，還是會(huì)偏弱一些，這樣在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，公司對(duì)市場(chǎng)的研判能力和獲取資源的能力都會(huì)差一些。這就是整個(gè)大環(huán)境，都是這種趨勢(shì)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者慢慢變?nèi)?。?/p>