李一戈

春節(jié)前就有人問我，這次武漢疫情對房地產(chǎn)有什么影響。我的觀點是，疫情對經(jīng)濟對各行業(yè)對每個人都有影響，但房地產(chǎn)可能是受影響較小的行業(yè)之一。

疫情對房地產(chǎn)的影響，分兩方面，一是對持有型物業(yè)，二是對銷售物業(yè)。對前者的影響很大。

大多數(shù)地產(chǎn)商都有一定的持有物業(yè)，普遍的是商用物業(yè)和文旅業(yè)態(tài)。商街商場shopping mall，春節(jié)本是一年最旺的時節(jié)，如今的現(xiàn)狀是，勉強開業(yè)也是人流稀少，營業(yè)額下滑得厲害，同比十不及一。多數(shù)地產(chǎn)商采取了減免租金的措施，幫商戶共渡難關(guān)。

文旅業(yè)態(tài)要更困難一些，游樂場、雪場冰場一般都選擇了關(guān)閉。大一點的集團，估計減收十幾二十億。雖然國家發(fā)改委敦促各地有條件的要盡可能復(fù)工，但這主要是指工廠企業(yè)，文旅業(yè)態(tài)要重新開放，恐怕還得等些日子。

我個人倒是建議，湖北以外的城市，也應(yīng)創(chuàng)造條件讓文旅業(yè)態(tài)在確保疫情安全可控的前提下開業(yè)。大部分游樂設(shè)施是在室外，場地開闊，空氣流通，只要對入園人數(shù)稍作限制，要求佩戴口罩，座位隔開，并不比坐公交車、地鐵更不安全。

對銷售物業(yè)也有影響，但可控。最大的影響當(dāng)然是售樓處都關(guān)閉了，房子沒得賣，地產(chǎn)商就沒有收入來源。銷售回款是地產(chǎn)商現(xiàn)金流的主要資金來源，這次突然被疫情阻滯，擱誰身上都會有壓力。

三四線城市的項目指望春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)行情被打斷了，往年這期間的銷售額多者能占全年的二三成；一二線城市雖說春節(jié)本就是一年最淡的時候，但多少也會有些成交，而不是像現(xiàn)在這樣斷了流。

誰也不知道售樓處啥時候能重開。我個人仍然建議，除湖北以外的城市，應(yīng)在確保安全可控的前提下，允許售樓處在2月底開放。徹底消毒，每人必須戴口罩，限制進場客流（人也多不到哪里去），銷售員與客戶保持1.5米以上距離進行商談。至于簽合同，好辦，輪流上前到桌上簽就是了。如果不是疫情來襲，3月照例會有一波成交。

地產(chǎn)人忐忑不安，既因為不曉得售樓處啥時候重開，也擔(dān)心重開后購房者會不會來。我還有一句話，疫情只是阻滯了銷售，延遲了成交，但不可能消滅需求。購房需求何時恢復(fù)，與經(jīng)濟大勢有關(guān)，更與購房者的消費信心有關(guān)。

我上面建議各地允許售樓處在2月底重開，是希望趕上3月的這波成交。但重開了，今年的3月也不可以期望。因此，多數(shù)地產(chǎn)商要有心理準(zhǔn)備今年一季度可能是近10年來同期成交最差的。中小房企捂緊口袋，頭部房企抵御風(fēng)險的能力強，疫情之下還敢大手筆拿地。2月11日北京鼠年首次土地出讓，三宗地賣了80億，熱門地塊競價仍達幾十輪。

一個季度的歉收，大中小房企都難受。但你不能枯坐干等。

聽說有些項目負責(zé)人初八就復(fù)工了，在家辦公，視頻會議，各種方案討論，也是忙得不可開交。但對房企銷售條線來說，最要緊的還是何時能賣房，要知道，老板并沒有因為疫情到來而減少全年的銷售任務(wù)。

前面說了，房企面臨的是基本沒有成交帶來的現(xiàn)金流壓力。那就要在售樓處開放前，想方設(shè)法爭取客戶，鎖定客戶，提前獲得一些現(xiàn)金收入。比較可行的辦法，是網(wǎng)上賣房。現(xiàn)在VR技術(shù)這么發(fā)達，視頻看房完全沒問題?？蛻襞c銷售員通過視頻來交流也沒有障礙。如果談成了，客戶可以把定金或首付先打過來鎖定房子，至于正式合同，一個月以后再簽也不算遲。

要吸引客戶，留住客戶，房企得拿出誠意來。目前應(yīng)該是開展一次營銷活動的好時機。淡市讓利，有理有據(jù)。寫稿的時候正好看到這條消息：2月13日，恒大開始所有樓盤實行網(wǎng)上售房，到5月10日前購房者享受最低價購買、無理由退房、多重購房優(yōu)惠等權(quán)益。記得去年年初和國慶期間，恒大都推出過相關(guān)的營銷活動，從銷售額來看，成效非常顯著。

我個人只是覺得，恒大營銷活動期間，存5000抵2萬，優(yōu)惠額有點低。我建議優(yōu)惠額度還是要分城市，三四線城市可以是存5000抵2萬，二線城市至少是存1萬抵5萬，一線城市至少是存2萬抵10萬；重要的是，線下簽正式合同之前將首付款打過來的，可再額外給1-3個點的優(yōu)惠。疫情期間，這樣做才有點吸引力。尤其是那些負債較高、資金壓力大的中小房企，行動要更迅速、堅決一些。

不少朋友說我過去喜歡唱空樓市，其實是極大的誤解。我長期以來反對的是房價上漲過快，這與唱空樓市完全是兩回事。而即使到了今天，我依舊認為中國房地產(chǎn)還有較長的發(fā)展期，只是房價絕不能再像以前那么上漲了。即使是疫情阻滯房子成交的現(xiàn)在，我仍然對中國房地產(chǎn)有信心，疫情過后想買房的一定會買，能買兩套的還是會買兩套。唯一要提醒的是，不要再用過往的思維來看待商品房，它不再是無風(fēng)險、高收益的投資好品種。