一場突如其來的疫情，讓本就脆弱的長租公寓行業(yè)雪上加霜。

連日來，長租公寓蛋殼、自如在多個城市遭房東、租客雙重投訴，處在風(fēng)口浪尖的蛋殼，更被指一面拒付房東租金，一面卻對租客租金照收不誤。

2月20日，蛋殼提出了折衷方案，希望延期支付疫情期間應(yīng)給房東的租金，目前，各方仍在溝通協(xié)商中。

無法按期支付房東租金，從中不難看出蛋殼已面臨資金鏈風(fēng)險，究其原因，是疫情導(dǎo)致租房市場冰凍，長租公寓空置加劇，即使是蛋殼、自如這類資本加持、已上市或擬上市的頭部公司，也難以承受由此帶來的現(xiàn)金流壓力。

而這場空置危機背后更應(yīng)反思的，是蛋殼這類分散型長租公寓的“原罪”：二房東與租金貸模式，在過去幾年的資本泡沫、跑馬圈地之后風(fēng)險顯露，正在受到市場的懲罰。

未來，如何在房東、運營商、租客之間取得利益的平衡，讓機構(gòu)運營可以產(chǎn)生持續(xù)的收益，是長租公寓行業(yè)需要解決的痛點。

空置下的現(xiàn)金流壓力

小雨（化名）很難相信，1月17日剛剛上市融資的蛋殼，會沒錢給房東。

小雨是蛋殼北京的一名普通房東。他在2018年將自己的房子租給蛋殼，簽約5年，每月房租在6000元左右，還要扣除每年一月免租，以及物業(yè)費、取暖費，自己拿到手的每月大概5500元左右。

2020年的2月份，小雨沒有按時收到租金打款。隨后，他接到了蛋殼的電話，要求免租一個月，理由是疫情帶來的不可抗力。

小雨發(fā)現(xiàn)，北京、深圳、成都、武漢等地，都有和自己一樣的房東，還有一些房東，在拒絕接受免租后被要求解約。

據(jù)流傳出的一份蛋殼內(nèi)部資料顯示，有類似小雨遭遇的房東數(shù)目達到7萬戶，不過蛋殼對此沒有回應(yīng)。

事實上這個數(shù)量可能更多。根據(jù)蛋殼上市時的招股書，蛋殼目前運營的長租公寓超過40萬間。由于它是社區(qū)分散模式，意味著房東也在數(shù)十萬之多。

撇開疫情是否屬于不可抗力，在要求如此眾多的房東免租背后，是蛋殼正在經(jīng)受空置房源帶來的現(xiàn)金流危機。

2月18日，蛋殼在官微《致廣大房東的真心話》中坦承，春節(jié)后本應(yīng)是長租公寓行業(yè)的旺季，但今年隨著疫情的發(fā)展，這個旺季沒有了。

“各地人員因疫情原因無法返城復(fù)工，蛋殼全國13個城市的很多小區(qū)都受到非常嚴格的管控，不讓隨意進出，無法正常開展租房業(yè)務(wù)；新的潛在租客同樣不能出入，導(dǎo)致原本空置的房子更租不出去?！钡皻ね嘎?，從大年初四開始，公司就向每一位房東協(xié)商尋求免租期的支持。

蛋殼目前的房源空置究竟有多高？根據(jù)招股書和第三方數(shù)據(jù)，蛋殼截至去年6月底的租客入住率為89%，意味著至少有11%的空置率。

據(jù)一位租賃行業(yè)人士分析，一般而言，春節(jié)前后是租客退租、換租的一個節(jié)點，春節(jié)后更是新租到來的高峰，這個過程被今年的疫情打斷，預(yù)計蛋殼的空置率至少在20％以上。

按照蛋殼平均每間房源約2200元的租金來算，20%的空置意味著一個月約2億元的租金損失。

對此，蛋殼有關(guān)人士對21世紀經(jīng)濟報道表示，空置率和退租、換租還沒具體統(tǒng)計，退換租確實比前幾年要多，也的確存在一部分房源空置的情況。

對疫情中是否遭受現(xiàn)金流壓力的問題，他也沒有否認。

而照目前的疫情發(fā)展情況看，許多城市仍處于防控嚴密的階段，3月份租房市場能否正常還是未知數(shù)。

上述業(yè)內(nèi)人士估計，蛋殼的房源大量空置可能要維持3個月，那就是6億元-7億元的損失。

這意味著，在沒有租客的空置期間，蛋殼仍要按期支付給房東租金，再加上諸多房源的維護成本，無疑放大了其壓力。空置率越高，壓力越大。

根據(jù)招股書，在蛋殼2019年1-9月產(chǎn)生的費用中，支付給房東的租金費用占到了61%，約為44.5億元，平均每月為5億元。

這讓蛋殼本已緊張的資金狀況更添壓力。截至去年9月底，蛋殼經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-16.29億元，同比擴大133.49%，資產(chǎn)負債率為99.83%，同比也大幅上升。

高成本擴張后遺癥

回到2018年的那個夏天，蛋殼今日的尷尬處境，可能在那時就埋下了種子。

小雨記得，當(dāng)時北京天通苑一業(yè)主發(fā)出帖子，稱蛋殼、自如互相抬價收他的房子，最后他心理價位原本在月租7500元的三房，被蛋殼給到了10800元/月。

隨后蛋殼、自如等運營商在北京、深圳等地獲房競爭加劇，租金上漲，成為那個暑期許多大學(xué)畢業(yè)生的噩夢。

作為一家分散式長租公寓運營商，蛋殼是典型的二房東模式，通過收集零散的社區(qū)個人業(yè)主房源，加以改造后，再加價出租給租客，其盈利主要來源于租金差以及服務(wù)費。

在資本的催生下，蛋殼不滿足于一家家緩慢的收房再出租，而是通過融資、租金貸等手段，迅速激進地擴張，城市和房源數(shù)量暴增。

從2015年成立至2019年9月30日5年間，蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢等13地市場，運營房源從2000多間增至43萬間，增長160多倍。

公開資料顯示，過去5年蛋殼經(jīng)歷了7輪融資，總額度超過7億美元，這還不包括1月份上市融資的1.49億美元。

另據(jù)招股書，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%；相應(yīng)地，這期間分別從金融機構(gòu)獲得租金預(yù)付款為9.376億元、21.27億元和31.057億元；此外還有租客預(yù)付租金1.06億元、2.80億元和7.94億元。

財報顯示，融資加上租金收入，都未能覆蓋運營成本，蛋殼已經(jīng)連年虧損。

2019年1-9月份，蛋殼營業(yè)收入50億元，同比上漲198.8%， 營業(yè)成本由2018年同期的23.85億元增長至73.13億元，同比上漲206.6%，增速高于營業(yè)收入，其中超過60%的費用來自于租金費用，也就是給予房東、獲取房源的成本。

與此同時，公司的凈虧損也從8.13億元上升至25.16億元，同比增長209.5%，同樣高于營業(yè)收入增速。

在一位長租公寓從業(yè)者看來，蛋殼正在吞咽之前高成本收房的苦果。據(jù)多位房東透露，目前蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，長租公寓運營商可以與房東協(xié)商免租期，以緩解現(xiàn)金流壓力。

2月20日，蛋殼對外釋放信息稱，對于前期明確表示支持免租期的房東，將直接在合同期結(jié)束返還相應(yīng)租金；對于目前尚未明確表態(tài)的房東，提供了三種租金延期返還方案。

蛋殼有關(guān)人士還稱，公司已有應(yīng)對疫情的方案，接下來對武漢地區(qū)的租客將持續(xù)免租。

小雨表示，自己愿意支持免租一個月，租金延遲支付。他的房子目前租客滿員，并未被要求解約。

然而對更多的蛋殼房東而言，這是一份含混不清的說明，只是提供了非解約房東的免租和延遲支付方案，仍未能回答那些被要求解約的房東的疑問。截至發(fā)稿，蛋殼未對記者回應(yīng)相關(guān)事宜。

與房東的糾紛之外，蛋殼還需面對租金貸清理問題。根據(jù)去年底《六部門關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的，應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。