在中國(guó)轟轟烈烈的城市化大潮中，僅用了六年時(shí)間，碧桂園就從千億做到了7000億，增速之快無(wú)人能敵。

與此同時(shí)，碧桂園歸母凈利潤(rùn)也從百億暴增到395.5億，逼近“凈利王”中海地產(chǎn)，超過(guò)了萬(wàn)科、恒大等一眾龍頭。

這樣的商業(yè)奇跡，是建立在碧桂園對(duì)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的堅(jiān)持、對(duì)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)安全和利潤(rùn)的嚴(yán)格把控之上。

2017年以來(lái)，從恒大開(kāi)始，高周轉(zhuǎn)的房企都將偏重追求規(guī)模轉(zhuǎn)到追求“規(guī)模＋效益”上來(lái)。在過(guò)去的幾年里，碧桂園是將規(guī)模和利潤(rùn)平衡做得最好的一家。

值得關(guān)注的是，在城市化的新階段，非都市圈的三四線、四五線樓市面臨收縮，轉(zhuǎn)型高科技要投入高成本，都對(duì)碧桂園未來(lái)凈利的持續(xù)增長(zhǎng)構(gòu)成挑戰(zhàn)。

對(duì)此，碧桂園管理層表示，低線城市的市場(chǎng)并沒(méi)有想像中的那么差，且公司已對(duì)區(qū)域進(jìn)行重新布排；公司豐富的已售未結(jié)資源和土儲(chǔ)，以及充裕的手持現(xiàn)金，將對(duì)未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)形成支撐。

規(guī)模與利潤(rùn)雙增長(zhǎng)

當(dāng)外界還對(duì)碧桂園的印象停留在快速高周轉(zhuǎn)之時(shí)，這家公司已悄然將重心轉(zhuǎn)到了盈利水平上來(lái)。

2019年，受市場(chǎng)環(huán)境影響，碧桂園銷售增速放緩，合同銷售額約為5522億元，同比增長(zhǎng)10.0%，對(duì)比2018年下降了21個(gè)百分點(diǎn)。

但橫向來(lái)看，碧桂園的增速依然領(lǐng)先同業(yè)平均。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)僅為6.5%。

雖然銷售降速，但碧桂園仍問(wèn)鼎冠軍，全口徑銷售金額首次超過(guò)7000億，位居行業(yè)之首。

在銷售規(guī)模繼續(xù)卡位的同時(shí)，碧桂園致力于提升營(yíng)收和利潤(rùn)水平。

于2019年全年，公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約為4859.1億元，同比增長(zhǎng)28.2%；毛利潤(rùn)1266.4億元，同比增長(zhǎng)23.6%；歸母凈利潤(rùn)395.5億元，同比增長(zhǎng)14.2%。

在龍頭房企中，碧桂園歸母凈利潤(rùn)僅次于中海的416億，而超過(guò)了萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、龍湖等房企。

就增速而言，對(duì)比同類頭部房企，碧桂園的凈利潤(rùn)增速幾乎與萬(wàn)科持平。

截至報(bào)告期末，碧桂園不含增值稅的已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)7158億元，鎖定了未來(lái)兩三年時(shí)間的業(yè)績(jī)提升空間。

當(dāng)房地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展到今天，像萬(wàn)科、碧桂園這類巨型房企，要做到規(guī)模和利潤(rùn)的平衡，殊為不易；同時(shí)，他們還要在財(cái)務(wù)安全性管控上做到極致。

在行業(yè)周期性調(diào)整和疫情“黑天鵝”之下，像萬(wàn)科一樣，碧桂園始終致力于提升回款率，穩(wěn)住現(xiàn)金流。

2019年全年，碧桂園權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約5301億元，權(quán)益銷售回款率高達(dá)96%，且自2016年起第四次實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正。

截至2019年末，碧桂園賬上現(xiàn)金余額2683.5億，創(chuàng)集團(tuán)有史以來(lái)最高值，現(xiàn)金余額占總資產(chǎn)比例達(dá)14.1%。

碧桂園在過(guò)去一年也謹(jǐn)慎地進(jìn)一步降低了負(fù)債率，凈借貸比率僅為46.3%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然高于萬(wàn)科、中海的33％多，但也是行業(yè)較低水平，接近華潤(rùn)、保利這樣的央企地產(chǎn)商了。

截至2019年末，集團(tuán)有息負(fù)債總額為3696億（含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券），其中需于一年以內(nèi)償還的短期有息債務(wù)約為1163億，占總有息負(fù)債之31%，現(xiàn)金短債比為2.3倍。

繼續(xù)看好三四線

作為中國(guó)城鎮(zhèn)化的最大受益者，碧桂園深諳城市化發(fā)展邏輯，也深刻意識(shí)到城市化正在進(jìn)入第二階段，即進(jìn)入城市群和都市圈的階段。

自2018年四季度以來(lái)，碧桂園就在不斷調(diào)整其區(qū)域結(jié)構(gòu)，從裂變最多時(shí)達(dá)100多個(gè)的區(qū)域，逐漸收歸、集中為55個(gè)區(qū)域，以適應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)的變化。

碧桂園仍是目前布局城市最廣泛的開(kāi)發(fā)商。截至2019年底，碧桂園的項(xiàng)目已遍布全國(guó)31個(gè)?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）的200多個(gè)地級(jí)市，擁有的權(quán)益可售資源約為24181億元，其中73%位于中國(guó)五大城市群。

這五大城市群GDP占比高達(dá)53.4%，常住人口占比為40.6%。據(jù)調(diào)查，疫情后50.9%購(gòu)房者更傾向在資源集中的城市置業(yè)。碧桂園認(rèn)為，這些高能級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在疫情后率先復(fù)蘇。

近兩年，市場(chǎng)曾對(duì)碧桂園布局三四線城市有所顧慮，但碧桂園提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，其三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較同行一二線城市項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)明顯。

中銀國(guó)際截至2019年10月的數(shù)據(jù)顯示，低線城市無(wú)論是銷售面積還是銷售均價(jià)的增幅都跑贏了一二線城市。而碧桂園已經(jīng)進(jìn)入193個(gè)低線城市，其中有92%的城市處于庫(kù)存短缺或者庫(kù)存合理狀態(tài)。

截至2019年末，碧桂園一線城市的權(quán)益可售資源2906億元，二線城市為6140億元，而三四線城市則高達(dá)7976億元。

碧桂園管理層稱，2020年，公司投資方向是堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線。

在3月27日的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌說(shuō)，集團(tuán)的可售資源分布符合流動(dòng)人口的趨勢(shì)，權(quán)益可售資源97%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域，93%的資源位于人口流入的區(qū)域，73%位于長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域。

莫斌透露，公司在大灣區(qū)內(nèi)已獲取或潛在貨值資源合計(jì)6377億元，其中位于深圳的可售權(quán)益資源約217億元，領(lǐng)先同行。

在去年新房銷售達(dá)到16萬(wàn)億高峰之后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為開(kāi)發(fā)市場(chǎng)天花板已至，多元化將持續(xù)深入，碧桂園也確立了以地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人為基本業(yè)態(tài)的“三駕馬車”業(yè)務(wù)架構(gòu)。

碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)寄予厚望。碧桂園自2018年進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)，首先重點(diǎn)發(fā)展建筑機(jī)器人，現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人50款，其中32款已投放工地測(cè)試，2019年研發(fā)投入的費(fèi)用約19.7億元。

農(nóng)業(yè)是碧桂園轉(zhuǎn)型的另一大方向。2020年3月9日，碧桂園農(nóng)業(yè)對(duì)價(jià)3億元收購(gòu)華大基因農(nóng)業(yè)控股有限公司80%股權(quán)，成為華大農(nóng)業(yè)控股股東。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，碧桂園之所以選擇農(nóng)業(yè)和機(jī)器人為切入點(diǎn)，不僅是看準(zhǔn)了兩者的市場(chǎng)空間，同時(shí)又能與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同，打造全產(chǎn)業(yè)鏈，形成內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，幫助公司平滑經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)增強(qiáng)公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

莫斌表示，集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整是根據(jù)市場(chǎng)等方面作出的安排，未來(lái)新業(yè)務(wù)也是圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)去完成的，最后達(dá)成綜合實(shí)力的提升。