作為最后一個(gè)披露年報(bào)的頭部房企，保利發(fā)展給這個(gè)房企財(cái)報(bào)季畫上了一個(gè)圓滿的結(jié)尾。

2019年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約銷售4618億元，位列行業(yè)前五、央企第一。實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2360億元，同比增長21.3%；歸母凈利潤280億元，同比增長47.9%，創(chuàng)下十年新高，也在前十房企中名列前茅。

     持續(xù)的城市深耕和管理變革，讓保利發(fā)展在2019年迎來了爆發(fā)。這份財(cái)報(bào)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，不免讓人對(duì)這家央企地產(chǎn)商老大又多了幾分期待。

保利未來能否再次回到行業(yè)前三？在2020年疫情黑天鵝和行業(yè)調(diào)整之下，一切皆有可能，前十強(qiáng)房企的格局或發(fā)生重大改變。

穩(wěn)健型央企追求穿越周期的增長，對(duì)保利而言，逆境反而可能出現(xiàn)更多超車的機(jī)會(huì)。

從單純的開發(fā)商向多元化的運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，保利也走在了前面。在一主兩翼戰(zhàn)略下，保利著力發(fā)展房地產(chǎn)金融與社區(qū)消費(fèi)服務(wù)，謀求新的增長點(diǎn)，期望通過三者的協(xié)同作用，實(shí)現(xiàn)多元的利潤增長模式。

凈利高增長背后

      在保利的這份年報(bào)里，最亮眼的數(shù)據(jù)莫過于凈利潤增速，其創(chuàng)下保利發(fā)展歷史上的十年新高，超越市場(chǎng)一致預(yù)期。

對(duì)比其他龍頭這一數(shù)據(jù)，萬科的凈利潤同比增長15.1%，碧桂園的凈利潤同比增長14.2%，融創(chuàng)凈利潤增長57%，恒大凈利潤則是下滑，前十強(qiáng)房企中，保利的凈利增速僅次于融創(chuàng)。

      凈利的高增長得益于結(jié)算收入的增長，以及運(yùn)營管理能力提升，最終使得公司2019年毛利率提升2.48個(gè)百分點(diǎn)至34.97%，其中房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率提升2.69個(gè)百分點(diǎn)至35.38%，凈利率提升2.47個(gè)百分點(diǎn)至15.91%。

     這樣的高增長能否持續(xù)？有券商認(rèn)為，2016至2018年是房企銷售業(yè)績集體爆發(fā)的三年，按照銷售到結(jié)算兩年的周期推算，2018至2020年應(yīng)當(dāng)是房企利潤爆發(fā)期，保利至少還能保持兩三年的高增長。

       在主流房企中，能實(shí)現(xiàn)保利這樣幅度的“增收又增利”并不多見。這背后少不了公司財(cái)務(wù)和資金管控的支撐。

2019年，保利的資金管理能力有所增強(qiáng)，主要表現(xiàn)為全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠4312億元，資金回籠率達(dá)93%，較2018年提升了5個(gè)百分點(diǎn)，保持在歷史較高水平，為未來的收入和利潤打下基礎(chǔ)。

資金和融資成本是影響凈利潤的重要因素。作為央企地產(chǎn)商，保利發(fā)展具有天然的融資優(yōu)勢(shì)，歷史上保利的融資利率都處于行業(yè)低位，去年有息負(fù)債綜合成本僅4.95%，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平。

     就財(cái)務(wù)安全性而言，由于去年強(qiáng)抓回款和現(xiàn)金流，保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率大幅下降。截至去年底，保利資產(chǎn)負(fù)債率77.79%，較年初降低0.18個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率56.91%，同比大幅降低23.64個(gè)百分點(diǎn)，為業(yè)內(nèi)較低水平。貨幣資金近1400億元，為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的2.1倍，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕。

持續(xù)聚焦一二線

      作為資深老牌央企地產(chǎn)商，傳統(tǒng)的四大龍頭以及當(dāng)前的房企排行榜前五，保利發(fā)展持續(xù)深耕中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，穿越數(shù)個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，與其超前的城市布局和眼光脫不開關(guān)系。

      過去五六年，保利曾被貼上保守的標(biāo)簽，但保利沒有被一些虛幻的市場(chǎng)所誘惑，始終堅(jiān)守一二線。

早在六七年前，保利就試水過三四線市場(chǎng)，但是很快發(fā)現(xiàn)這些區(qū)域的需求難以持續(xù)，僅為曇花一現(xiàn)。于是很快調(diào)頭，把主要的精力放回一二線城市。

    去年，在全國市場(chǎng)和房企銷售放緩的背景下，保利仍實(shí)現(xiàn)快速增長，便得益于城市布局。報(bào)告期內(nèi)，保利38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)到77%，在珠三角及長三角簽約銷售達(dá)千億規(guī)模。其中廣州實(shí)現(xiàn)簽約超420億，佛山、武漢、北京超過200億，福州、西安、三亞等首次突破100億。

2019年，保利率先提出房地產(chǎn)周期論，認(rèn)為房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)規(guī)模即將見頂，未來十年將在15萬億左右高位橫盤，長期拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，而能實(shí)現(xiàn)有效銷售的市場(chǎng)，不過百余城市。

    基于這樣的判斷，保利拿地更加聚焦在一二線，以保障未來銷售和凈利潤增長的可持續(xù)。

2019年，保利以1166億元的拿地金額位居百強(qiáng)房企前三，同比增長16.48%，僅次于萬科和碧桂園的1610億元和1303億元。

報(bào)告期內(nèi)，保利拓展項(xiàng)目127個(gè)，新增容積率面積2680萬平方米，拓展成本1555億元。主動(dòng)增加拓展項(xiàng)目權(quán)益比例，提升至71%，新增權(quán)益面積1916萬平方米。

截至2019年末，保利擁有在建面積13158萬平方米，待開發(fā)面積8112萬平方米，其中，38個(gè)核心城市占比達(dá)58%。

今年以來，保利逆市高調(diào)拿地。3月，公司在北京、上海、杭州、蘇州、南昌和贛州獲取6個(gè)新增項(xiàng)目，新增土地計(jì)容建筑面積108.23萬平方米，單月拿地總價(jià)109.44億元，同比增加94.5%，占當(dāng)月銷售金額的40%，投資力度加大。

     截至四月中旬，保利已累計(jì)通過掛牌和合作獲取方式新增20個(gè)項(xiàng)目，普遍位于一二線核心城市，優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化一二線市場(chǎng)儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)深耕核心都市圈。

    長期來看，多家券商均指出，政策導(dǎo)向有利于持續(xù)推動(dòng)資源向中心城市及重點(diǎn)城市群傾斜。

申萬宏源認(rèn)為，一線城市土地供應(yīng)韌性較強(qiáng)，因城施策力度加大，對(duì)房企銷售和業(yè)績的推動(dòng)作用值得重視，看好后續(xù)一二線城市的銷售回暖。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，隨著復(fù)工推進(jìn)，三月百強(qiáng)房企銷售回暖，其中也是以一二線城市布局為主的房企恢復(fù)較為明顯。

     2020年一季度，受疫情影響，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約銷售710億，同比下滑35%，不過多家券商認(rèn)為，在當(dāng)前購房需求延后背景下，預(yù)計(jì)保利二季度的銷售將恢復(fù)彈性，全年銷售仍將平穩(wěn)增長。