有個(gè)朋友在北京東四環(huán)至五環(huán)之間的一套房子，原租金是7400元/月，今年閑置了兩個(gè)月后，他增購(gòu)了3000元的家電并繳了一年的寬帶費(fèi)用1372元，剛以6000元/月的價(jià)格租出去。房租降幅近20%。朋友說(shuō)，原租金太高了，確實(shí)應(yīng)該降。

這是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的結(jié)果。

2月份以來(lái)，不少城市鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)主動(dòng)減免商業(yè)租金；有些機(jī)構(gòu)業(yè)主，包括地產(chǎn)商在內(nèi)，也對(duì)旗下商鋪承租人進(jìn)行了一定幅度的減免。比如，萬(wàn)達(dá)對(duì)商戶(hù)免除1月24日-2月25日的租金，預(yù)計(jì)減免額達(dá)30-40億元；融創(chuàng)文旅免除旗下文旅城項(xiàng)目商鋪1月25日-2月29日的全部租金。華潤(rùn)置地、保利等也有幅度不等的租金減免。

希望疫情早點(diǎn)過(guò)去，消費(fèi)早日恢復(fù)，在各方的幫助下，這些商戶(hù)能盡快挺過(guò)來(lái)。

住房租金的情況相對(duì)復(fù)雜一些。

大體來(lái)說(shuō)，住房租賃市場(chǎng)的房源主要由專(zhuān)業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)租公寓和個(gè)人出租住房?jī)纱髩K構(gòu)成，近兩年還有公租房加入。長(zhǎng)租公寓的房源大多是運(yùn)營(yíng)企業(yè)從業(yè)主那里收集后再對(duì)外出租。

拉長(zhǎng)周期來(lái)看，住房租金雖然一直在上漲，但總體還是比較穩(wěn)定的。在大城市，與房?jī)r(jià)相比，房租漲幅多數(shù)年份要慢（低）得多。尤其是一線(xiàn)城市，租售比長(zhǎng)期維持低位。簡(jiǎn)單說(shuō)，如果買(mǎi)房是想通過(guò)租金來(lái)尋求租金回報(bào)的話(huà)，收益率是很低的。最低的時(shí)候可能只有百分之一點(diǎn)幾，后來(lái)調(diào)控加碼房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定而租金持續(xù)上漲后，租金回報(bào)率也只有2%-3%。當(dāng)然，在住房不限購(gòu)的時(shí)期，投資購(gòu)房的目的，主要是獲取房子升值的收益。也因此，曾經(jīng)有所謂專(zhuān)家以租售比偏低來(lái)鼓吹房租應(yīng)該上漲的觀點(diǎn)，如果不是故作無(wú)知也是一葉障目。

正常年份，房租（本文指住房租金）上漲，有它的規(guī)律。春節(jié)后和畢業(yè)季是年度兩次明顯上漲的時(shí)間，而春節(jié)前租金有一定議價(jià)空間。

前面說(shuō)房租總體穩(wěn)定，但近些年也有過(guò)幾次快速的上漲，也有人稱(chēng)之為補(bǔ)漲（還是參考租售比）。我個(gè)人印象最深的是，2018年畢業(yè)季開(kāi)始，北京上海等一線(xiàn)城市持續(xù)數(shù)月的房租上漲，迅猛程度堪比2016年的房?jī)r(jià)跳漲。

據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，北京天通苑一套120平方米三居室，租金從房東預(yù)期的7500元/月，最終漲到了10800/月。原因是，幾家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相抬價(jià)收房，以至于政府主管部門(mén)不得不出面約談它們。有輿論稱(chēng)之為中介操縱房租，這倒有點(diǎn)夸大，其實(shí)就是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)之間為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)規(guī)模惡性競(jìng)爭(zhēng)，致使房租出現(xiàn)極不正常的跳漲。

高價(jià)收來(lái)的房源，卻未必能原價(jià)對(duì)外出租，形成了一種“高收低租”的現(xiàn)象，加上運(yùn)營(yíng)成本，即使房源數(shù)量達(dá)百萬(wàn)間的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，也長(zhǎng)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利。嚴(yán)重的像蛋殼公寓，早在新冠肺炎疫情到來(lái)前就陷入資金鏈斷裂的傳聞之中。

疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響，正在次第顯現(xiàn)。說(shuō)到底，就是租賃需求的減少。極端情況，是1月底至3月底，由于防控需要原有租戶(hù)封閉在老家無(wú)法返回，新增租賃需求斷崖式下跌；各大城市生產(chǎn)生活逐步恢復(fù)后，新增租賃需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年。

這就不可避免地出現(xiàn)這種現(xiàn)象：大量租賃住房找不到租客（承租人）。個(gè)人租賃住房好辦，隨行就市，7400元/月沒(méi)人要，就降到7000/月，再找不到就再降，直至6000元/月有人接單。也許房租直降20%是少數(shù)案例，但今年以來(lái)房租下降是普遍現(xiàn)象。

長(zhǎng)租公寓就有點(diǎn)棘手了。分散式長(zhǎng)租公寓與房東個(gè)人簽的合同，一般是3-5年，假如今年是處于合同中段，受疫情影響，大量房源空置，但運(yùn)營(yíng)商仍要繼續(xù)按月向房東支付租金。此時(shí)，要么運(yùn)營(yíng)商自己承受損失，降低房租，直到承租人出現(xiàn)；要么與房東協(xié)商，后者同意后再降低房租找尋租客，如果房東不同意，運(yùn)營(yíng)商直接賠償毀約。糾紛由此產(chǎn)生。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與房東之間的民事合同，遇到新冠肺炎疫情這種重大變化如何執(zhí)行，確實(shí)是個(gè)難題，我個(gè)人覺(jué)得，主要還是要通過(guò)協(xié)商解決。但我更想提出另一個(gè)問(wèn)題：假如沒(méi)有疫情，房租是不是就只會(huì)（能）漲不會(huì)（能）跌？

我曾經(jīng)多次寫(xiě)過(guò)，沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)；同樣，我也要強(qiáng)調(diào)，沒(méi)有只漲不跌的房租。房?jī)r(jià)方面，2018年下半年以來(lái)，新房?jī)r(jià)格經(jīng)由普遍的限價(jià)調(diào)控已基本穩(wěn)定，大多數(shù)城市的二手房?jī)r(jià)格則開(kāi)啟了緩慢下跌的過(guò)程。

值得注意的是，直至今年春節(jié)前，房租仍處于上漲通道。據(jù)我觀察，個(gè)體房東一般不會(huì)將房租與租售比掛鉤，多是與CPI掛鉤，而我國(guó)的CPI是長(zhǎng)期保持溫和上升的，這就給了房東一個(gè)錯(cuò)覺(jué)或者說(shuō)認(rèn)知——房租會(huì)永遠(yuǎn)漲下去。

我不想對(duì)那種將房租與CPI掛鉤的想法作評(píng)判，只想說(shuō)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)的景氣指數(shù)下行時(shí)，租賃需求不足導(dǎo)致房租下調(diào)，這種可能性是存在的。人們總是以過(guò)去判斷未來(lái)，過(guò)去房?jī)r(jià)一直在漲，但到2018年下半年就漲不動(dòng)了；過(guò)去房租一直在漲，某一天也可能漲不動(dòng)。再比如，新的租賃房源如公租房入市，供應(yīng)增加，而需求穩(wěn)定，房租就可能下行。何況今年遇到了疫情。

回到文章開(kāi)頭。個(gè)人房東已經(jīng)降房租了，而且幅度不?。婚L(zhǎng)租公寓的房租，于情于理也應(yīng)該降。放棄執(zhí)念吧，誰(shuí)都不容易。