在股市熱度攀升之時(shí)，重倉地產(chǎn)股的投資者，是資本市場落寞的一群人。一片“喝酒吃藥”行情中，地產(chǎn)股沒有分享到半點(diǎn)喜悅，“跌跌不休”的股價(jià)，讓他們的悲觀情緒蔓延。

當(dāng)下的地產(chǎn)股行情的確不容樂觀，許多房企的股價(jià)都處在最低區(qū)間，即便基本面無虞、業(yè)績表現(xiàn)亮眼，也始終在股價(jià)上得不到體現(xiàn)。

據(jù)克而瑞證券的數(shù)據(jù)，2021年1月，恒生指數(shù)上漲3.9%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降3.5%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降1.2%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降6.8%。

“我心都碎了。”一名不愿具名的地產(chǎn)股分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他覆蓋的地產(chǎn)股，近期表現(xiàn)都不盡如人意，雪上加霜的是，宏觀消息面上，地產(chǎn)股受到的全是利空影響。

這種局面，讓普遍并非十分重視市值管理的房企都坐不住了，他們紛紛開啟回購操作，但收效并不明顯。投資者和分析師們，盡管抱有期待，但他們也很明白，“趴在地上”的地產(chǎn)股，不僅不會(huì)絕地反擊，更大的可能是，很長時(shí)間內(nèi)一蹶不振。房地產(chǎn)行業(yè)走到了重構(gòu)發(fā)展邏輯、重新審視估值的時(shí)刻。

房地產(chǎn)行業(yè)走到重構(gòu)發(fā)展邏輯、重新審視估值的時(shí)刻。IC photo

密集回購保股價(jià)

從數(shù)據(jù)面入手，地產(chǎn)股當(dāng)前的估值水平處在歷史的最低區(qū)間。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年申萬28個(gè)一級(jí)行業(yè)有7個(gè)行業(yè)全年是下跌的，其中房地產(chǎn)指數(shù)跌幅接近11%。以行業(yè)銷售規(guī)模排名前十的房企為例，過去一年，市值共縮水了約3631億元。

地產(chǎn)股表現(xiàn)低迷，成交也日趨不活躍?？硕鹱C券的數(shù)據(jù)指出，2021年1月，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的成交額占恒生綜合行業(yè)總成交額之比下降明顯。1月周均值6.1%，低于2018年至今的歷史均值12.2%，低于2020年12月的周均值7.9%。

個(gè)股方面，萬科A、中國海外發(fā)展和華潤置地等績優(yōu)股表現(xiàn)也并不出色，2021年2月3日，萬科報(bào)收27.92元/股，總市值為3243.67億元；中國海外發(fā)展收于17.78港元/股，總市值1946.14億港元；華潤置地為30.85港元/股，總市值2199.89億港元。

萬科A是曾經(jīng)市值沖上4000億元的房企，中國海外發(fā)展的最高點(diǎn)也曾突破過3000億港元，如今這類基本面良好的房企都未能在股價(jià)上有相應(yīng)的表現(xiàn)，更毋論其它規(guī)模與盈利水平都并不出色的中小房企。

隨著地產(chǎn)股的估值滑入低位，一部分房企開啟回購操作“保衛(wèi)股價(jià)”。

1月25日，中國海外發(fā)展發(fā)布公告稱，公司于2021年1月25日在香港交易所回購88.00萬股，耗資1605.73萬港元；根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海近三個(gè)月累計(jì)回購股份數(shù)為1027.00萬股，占公司已發(fā)行股本的0.09%。

2月2日，中國奧園也發(fā)布公告，公司以每股最高6.99港元最低6.93港元的價(jià)格購回76萬份股票，總共支付約529萬港元；2月3日，中國奧園再次公布回購操作。

中國奧園3日?qǐng)?bào)收7.07港元/股，微漲1.87%；盡管連續(xù)兩日回購，相較于一年內(nèi)最高超過12港元/股的股價(jià)最高點(diǎn)，依然跌去不少。

除了上述房企之外，部分房企在發(fā)布年度業(yè)績盈利警告之后，也通過回購操作來維持股價(jià)。2021年1月25日，中國金茂發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)2020年全年的歸母公司凈利或同比下降約40%至50%。

重大利空消息之后，中國金茂連續(xù)數(shù)日進(jìn)行股份回購操作，但股價(jià)依然應(yīng)聲下跌，截止到2月3日，中國金茂總市值為410.15億港元，而在2021年1月21日至1月28日，中國金茂股價(jià)連續(xù)六個(gè)交易日下跌，下跌幅度累計(jì)達(dá)三成左右。

虛胖的房企大象們

從宏觀消息面上，地產(chǎn)股近期的確沒有任何刺激股價(jià)上漲的因素。無論是“三道紅線”“房貸新規(guī)”或者是“一線城市加碼調(diào)控”，都預(yù)示著房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨嚴(yán)的態(tài)勢不改。

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知》，該通知對(duì)各級(jí)銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比均設(shè)定上限，其中要求不符合監(jiān)管要求的銀行機(jī)構(gòu)，應(yīng)在2年或4年時(shí)間內(nèi)完成業(yè)務(wù)調(diào)整。

新規(guī)落定之后，部分銀行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)變化，表現(xiàn)在放款變緩、利率上調(diào)等方面。

在此之外，1月中下旬以來深圳、上海、杭州等城市頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，以加強(qiáng)限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”“打補(bǔ)丁”與投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性回歸。

一名港股分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，因?yàn)樽罱呤站o比較厲害造成近期地產(chǎn)股明顯下跌，之前的“三道紅線”，還有后面的房貸收緊對(duì)地產(chǎn)有一個(gè)長期的情緒壓制，這個(gè)是主要原因。

宏觀面收緊的同時(shí)，部分房企的“爆雷”也影響了市場的情緒。典型的是華夏幸福，2月1日晚間，華夏幸福公告稱，其發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動(dòng)用資金僅為8億元。

這家曾經(jīng)的“千億房企”，正處在風(fēng)雨飄搖之中。

不僅是華夏幸福，之前出現(xiàn)債務(wù)違約的泰禾、福晟以及一向穩(wěn)健的央企金茂業(yè)績也大滑坡，都是沖擊地產(chǎn)股價(jià)的微觀因素。

上述港股分析師續(xù)稱，這些企業(yè)爆雷，會(huì)加劇市場的擔(dān)憂，其他公司會(huì)不會(huì)有同類的問題，所以說現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)的情緒面還是非常不好的，對(duì)估值是有比較大的負(fù)面影響。