“租購(gòu)并舉”提出于2014年，但針對(duì)租賃行業(yè)的監(jiān)管，于近兩年開(kāi)始明顯升級(jí)，步伐愈加迅疾，力度也逐漸深入。

8月24日，北京市住建委發(fā)布了《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《意見(jiàn)稿》），對(duì)長(zhǎng)租公寓、租金貸、群租房等熱點(diǎn)問(wèn)題予以規(guī)范，這也是繼住建部公開(kāi)住房租賃條例后，首部公開(kāi)的地方性住房租賃條例。

北京這份《意見(jiàn)稿》中，對(duì)諸多熱點(diǎn)問(wèn)題的整治措施都屬于創(chuàng)舉，如首次落實(shí)租金調(diào)控機(jī)制，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的房屋也首次被明確規(guī)定不得出租用于居住。

去年9月7日，住建部發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，屬于住房租賃的頂層監(jiān)管文件；今年4月15日，住建部等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》，明確長(zhǎng)租公寓企業(yè)基本經(jīng)營(yíng)規(guī)范，規(guī)制“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式；7月23日，住建部等8部門(mén)發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，住房租賃也是整治的重要領(lǐng)域之一；近期，深圳、佛山等多個(gè)城市跟進(jìn)了規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為管理。

從中央到地方，住房租賃監(jiān)管不斷深化，面對(duì)長(zhǎng)租公寓、租金貸等新業(yè)態(tài)、新模式，監(jiān)管措施也在不斷跟上步伐，以新方法解決租賃行業(yè)快速發(fā)展中出現(xiàn)的新問(wèn)題。

從中央到地方，住房租賃監(jiān)管不斷深化，，監(jiān)管措施也在不斷跟上步伐。鄭迪坤攝

首次落實(shí)租金調(diào)控機(jī)制

全國(guó)范圍內(nèi)不斷加碼的樓市調(diào)控政策下，一條針對(duì)價(jià)格的監(jiān)管邏輯線逐漸清晰，從最初針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新房限價(jià)舉措，到2021年多個(gè)城市出臺(tái)二手房成交參考價(jià)，調(diào)控終于深入對(duì)價(jià)格最為敏感的租房群體，北京本次《意見(jiàn)稿》擬建立租金調(diào)控機(jī)制。

住建部發(fā)布的住房租賃條例，彼時(shí)已經(jīng)提出了“對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平”，北京版的條例則是探索出了系列實(shí)際舉措。

《意見(jiàn)稿》規(guī)定，建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制，住房租金快速上漲時(shí)，主管部門(mén)可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，住房租賃市場(chǎng)的主體是散戶對(duì)散戶（C2C），住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模（B2C）占比較小，租金調(diào)控的手段少、壓力大。從限制租金漲幅到實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)、租金指導(dǎo)價(jià)，這三條遞進(jìn)式的措施是北京市首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京市調(diào)控租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定租金水平的決心。

“第一條，限制住房租賃企業(yè)‘收房’的租金漲幅、查處哄抬租金，這個(gè)措施顯然是針對(duì)當(dāng)年各大租賃企業(yè)競(jìng)價(jià)收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場(chǎng)波動(dòng)?！睒墙úǚ治稣J(rèn)為，而第二條實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)，有助于減輕承租人的實(shí)際負(fù)擔(dān)，特別是減輕換租的壓力。

租金指導(dǎo)價(jià)則是指由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍，這個(gè)區(qū)域可能是某些價(jià)格上漲過(guò)快的區(qū)域，也可能是全部范圍。樓建波進(jìn)一步指出，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)租金波動(dòng)幅度較小，市場(chǎng)保持平穩(wěn)，這種情況下無(wú)需政府干預(yù)。這個(gè)條款主要是針對(duì)“租金快速上漲”的應(yīng)對(duì)措施，屬于依法設(shè)定、用來(lái)穩(wěn)定租金的調(diào)控工具。

嚴(yán)管長(zhǎng)租公寓、租金貸

近年來(lái)，以蛋殼為代表的一批長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷事件，暴露了長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)亂象，在資本的驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)收短付、高收低租等問(wèn)題不斷，自如更是深陷甲醛房事件，嚴(yán)重?fù)p害了租客的經(jīng)濟(jì)甚至健康狀況。

據(jù)北京市住建委透露，現(xiàn)有法律文件層級(jí)和內(nèi)容與現(xiàn)實(shí)需要的不匹配問(wèn)題日益突出，亟需通過(guò)地方性立法加強(qiáng)北京市住房租賃的頂層設(shè)計(jì)，完善住房租賃管理制度體系。

繼住建部等6部門(mén)出臺(tái)了規(guī)范住房租賃企業(yè)相關(guān)文件之后，北京此次發(fā)布的《意見(jiàn)稿》進(jìn)一步體現(xiàn)了“嚴(yán)管”的思路。

一是主體有門(mén)檻。要求長(zhǎng)租公寓應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的人員、資金和管理能力，名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會(huì)識(shí)別。

二是從業(yè)要實(shí)名。規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實(shí)名從業(yè)。住房租賃合同和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)由提供服務(wù)的從業(yè)人員簽字并注明從業(yè)人員信息卡號(hào)。“實(shí)名從業(yè)便于鎖定人員的責(zé)任，為今后建立信用體系建立基礎(chǔ)?！睒墙úū硎尽?/p>

三是資金要監(jiān)管。規(guī)定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過(guò)3個(gè)月租金總和，超過(guò)收取的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管，押金不超過(guò)一個(gè)月租金，并按規(guī)定通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶托管。

四是違規(guī)有處罰。住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得有哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為；不得渲染、炒作住房租賃市場(chǎng)趨勢(shì)、價(jià)格；不得未按出租人書(shū)面委托價(jià)格對(duì)外發(fā)布、展示、推廣房源信息等。若出現(xiàn)違規(guī)行為，將按照情節(jié)輕重給予處罰。

同時(shí)，針對(duì)引發(fā)過(guò)租客群體維權(quán)事件的“租金貸”問(wèn)題，《意見(jiàn)稿》也給出了全面規(guī)范。規(guī)定住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款；不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容；金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

此外，《意見(jiàn)稿》也對(duì)群租房作出規(guī)范，規(guī)定出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，符合人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。

樓建波認(rèn)為：“這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，并配套相應(yīng)的處罰措施，將為治理工作帶來(lái)極大利好。”

“此前北京市已經(jīng)著手對(duì)長(zhǎng)租公寓的租金和押金進(jìn)行了約束，此次更是將這些約束和監(jiān)管納入了立法，進(jìn)一步防止住房租賃企業(yè)利用‘資金池’無(wú)序擴(kuò)張。”接近北京住建部門(mén)的分析人士對(duì)記者如此表示。