國(guó)家関係部委員會(huì)はこのほど、不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールの成果を強(qiáng)固にし、不動(dòng)産市場(chǎng)健康に発展する。昨日、中央銀行のウェブサイトが発表されました。貸し付け金商品の住宅を買(mǎi)う場(chǎng)合、初払いの割合は30%以上に調(diào)整されます。これまでは、90平米以下の最初の住宅は、最初の支払いは依然として最低20%の割合を楽しむことができます。財(cái)政部、國(guó)稅総局、住建部は昨日も共同で通知を発表しました。10月1日から個(gè)人が最初の普通住宅を購(gòu)入する場(chǎng)合、不動(dòng)産を販売して、1年以?xún)?nèi)に再発行します。家を買(mǎi)うの納稅者はもう個(gè)人所得稅を減免しません。

不動(dòng)産稅の改革は徐々に全國(guó)に拡大された。

國(guó)家関係部委員會(huì)はこのほど、それぞれの措置を打ち出し、不動(dòng)産市場(chǎng)のマクロコントロール政策措置の実施を強(qiáng)化することを求め、直ちに國(guó)発10號(hào)文書(shū)の実施細(xì)則を徹底することを検討しなければならない。実施細(xì)則が印刷された地域は、最近の國(guó)家関連省庁が打ち出した政策措置によって調(diào)整し、整備する。住宅価格が高すぎて、値上がりが速すぎて、供給が逼迫している都市は、一定の時(shí)間內(nèi)に住民の家庭の住宅購(gòu)入枠を制限します。

住建部、國(guó)土部、監(jiān)察部は省級(jí)人民政府の安定住宅価格と住宅保障の仕事に対して審査と責(zé)任を問(wèn)うことを決定しました。政策の実行が不十分で、仕事がうまくいかない場(chǎng)合は、約束をして責(zé)任を追及します。

不動(dòng)産稅改革の試行業(yè)務(wù)を加速し、全國(guó)に徐々に拡大する。住宅取引市場(chǎng)の検査に力を入れて、法律に基づいてブローカー機(jī)構(gòu)を調(diào)べて売買(mǎi)をしたり、住宅価格をつり上げたり、取引先に「陰陽(yáng)契約」を締結(jié)するように勧めたりする行為です。各地で2010年の住宅建設(shè)計(jì)畫(huà)と用地供給計(jì)畫(huà)の実際の完成狀況に対する監(jiān)督?審査の力を強(qiáng)め、中小型の普通商品住宅と保障性住宅建設(shè)計(jì)畫(huà)と供給地計(jì)畫(huà)を確実に実行しなければならない。

ツインルームの頭金は50%を下回ってはいけません。

より明確な差別化住宅ローン政策に基づき、中央銀行と銀監(jiān)會(huì)は各商業(yè)銀行に第三セット及び以上の住宅ローンの発行を一時(shí)停止するよう要求しています。一年以上の當(dāng)?shù)丶{稅証明或いは社會(huì)保険納付証明を提供できない非居住者に対して住宅ローンの支払いを一時(shí)停止します。第二セットの住宅を購(gòu)入する家庭に対しては、初回支払いの割合は50%を超えず、貸出金利は1.1倍の規(guī)定を厳格に実行します。

また、中央銀行と銀監(jiān)會(huì)は消費(fèi)性ローンの管理を強(qiáng)化し、住宅の購(gòu)入を禁止するよう各商業(yè)銀行に要求しています。土地を遊ばせたり、土地の用途や性質(zhì)を変えたり、竣工時(shí)間を延ばしたり、ディスクを覆って売り惜しみをしたりする違法な不動(dòng)産開(kāi)発企業(yè)に対して、各商業(yè)銀行は新開(kāi)発プロジェクトのローンや貸付期間を停止します。差別化された信用政策を真剣に実行しない商業(yè)銀行に対しては、事実を確認(rèn)した上で、厳しく処理しなければならない。

中央銀行と銀監(jiān)會(huì)は同時(shí)に、不動(dòng)産開(kāi)発企業(yè)が中低価格、中小型商品住宅プロジェクト、保障性安居プロジェクトのローン需要を引き続きサポートするよう要求しています。金融機(jī)関が保障性安住工事の建設(shè)を支持するよう奨勵(lì)し、公共賃貸住宅の建設(shè)を支援する中長(zhǎng)期貸付政策の制定を急ぐ。

個(gè)人の住宅売買(mǎi)による稅収の優(yōu)遇が緊縮される。

三部門(mén)が発表した通知によると、不動(dòng)産取引の一環(huán)として不動(dòng)産稅政策においては、個(gè)人に対して普通住宅を購(gòu)入し、かつ當(dāng)該住宅は家庭（住宅購(gòu)入者、配偶者及び未成年の子供を含むメンバーの範(fàn)囲）の唯一住宅の場(chǎng)合、不動(dòng)産取引の半分は不動(dòng)産稅を徴収する。個(gè)人に対して90平方メートル以下の普通の住宅を買(mǎi)って、しかもこの住宅は家庭の唯一の住宅に屬して、1%の稅率によって不動(dòng)産収証稅を徴収します。個(gè)人が購(gòu)入した普通住宅は、上記の規(guī)定に合致しない場(chǎng)合、上記の優(yōu)遇政策を享受してはならない。これまでは、個(gè)人で普通の住宅を買(mǎi)うと、契約稅を半分にして徴収することが定められていました。

今回の調(diào)整は個(gè)人所得稅の優(yōu)遇政策にもかかわる。通知によると、自己の住宅を売卻し、1年以?xún)?nèi)に住宅を新たに購(gòu)入する納稅者に対しては、個(gè)人所得稅を減免しない。通知の要求に対しては、徴収機(jī)関は納稅者の不動(dòng)産登録記録を調(diào)べなければならない。記録がない、または記録があるが、疑義がある場(chǎng)合、納稅者の申請(qǐng)または授権に基づき、不動(dòng)産主管部門(mén)は家屋登録情報(bào)システムを通じて納稅者の家庭住宅登録記録を調(diào)べ、書(shū)面による調(diào)査結(jié)果を発行する。當(dāng)?shù)丐筏肖椁瘲仕鳁l件を備えていないので、家庭住宅登記調(diào)査結(jié)果を提供できない場(chǎng)合、納稅者は徴収機(jī)関に家庭住宅の実際のカバーがある書(shū)面信用保証を提出しなければならない。誠(chéng)実と信用は確実ではないことを保証して、偽りの納稅申告に屬して、《中華人民共和國(guó)稅収徴収管理法》の関連規(guī)定によって処理します。{pageubreak}
 

-専門(mén)家解読

力の入れ方が以前よりずっと厳しいです。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究総監(jiān)の張大偉氏は、今回の細(xì)則について、改めて各地が「國(guó)十條」を厳格に実施すると表明し、各地に実施の細(xì)則を?qū)毪工毪瑜Υ伽?、初めて「住宅価格が高すぎて、値上がりが速すぎて、供給がタイトな都市は、一定の時(shí)間內(nèi)に住民の家庭の住宅購(gòu)入枠數(shù)を制限する」と述べました。

新政は初めて調(diào)査所のブローカー機(jī)関による売買(mǎi)、住宅価格の高騰、顧客に「陰陽(yáng)契約」の締結(jié)を促すなどの行為に言及しました。4月の新政に比べ、今回の政策細(xì)則はさらに細(xì)分化され、多くのところで前の細(xì)則が補(bǔ)足されている。北京を例にすると、現(xiàn)在の中古住宅のほとんどは成約納稅額の50%しかないです。新政が全面的に実施されれば、中古の投機(jī)家は高額な投機(jī)価格に直面することになる。違法な記録を持つ開(kāi)発業(yè)者に対し、新政もまた厳しい要求をしています。

外地投資投機(jī)者に打撃を與えることに有利である。

上海易居不動(dòng)産研究院総合研究部の楊紅旭部長(zhǎng)は「各商業(yè)銀行は住民の家庭に第三セット及び以上の住宅ローンの購(gòu)入を一時(shí)停止した。一年以上の當(dāng)?shù)丶{稅証明或いは社會(huì)保険納付証明を提供できない非居住者に対して住宅ローンの支払いを一時(shí)停止した」と述べ、この二つは全國(guó)一律的な政策であり、もはや「國(guó)十條」のように住宅価格が高すぎる都市に選択的に実施するだけで、投資家の圧力を抑えることができる。「ローンに対して商品住宅を購(gòu)入する場(chǎng)合、初回支払いの割合は30%以上に調(diào)整する」という従來(lái)の政策では、初めて90平米以下の普通住宅を購(gòu)入する場(chǎng)合のローン最低頭金は20%となり、現(xiàn)在は一刀両斷で、3割以上が必要です?！赶M(fèi)者ローンの管理を強(qiáng)化し、住宅の購(gòu)入を禁止する」という商業(yè)銀行は、消費(fèi)者ローンで家を買(mǎi)ういわゆる「灰色の通路」を比較的強(qiáng)力に塞ぐことになります。

コントロールの対象はすでに需要なグループに転向しました。

日光100グループ常務(wù)副総裁の范小沖氏は、今回の政策調(diào)整の対象が投資グループから剛需グループに転向したことを初めての支払いに対して3割の変更と説明した。4月以來(lái)の規(guī)制によって投資型のほとんどのバイヤーがすでに市場(chǎng)を離れました。今は市場(chǎng)の主體がちょうど必要で、その中でも初めての買(mǎi)い付けを主としています。頭金を引き上げる一方で、政府は住宅を買(mǎi)うには十分な能力と理性があるべきだと注意しています。一方で、金融リスクの予防を強(qiáng)化しています。頭金の2割と頭金の3割は銀行にとってリスクは大きく異なります。一時(shí)的に家を買(mǎi)うことができない集団に対して、その住宅問(wèn)題は主に公営住宅で解決されます。これは政府が賃貸と購(gòu)入を結(jié)合した住宅體系の整備を進(jìn)めていることを示しています。

張大偉氏によると、現(xiàn)在のローンの購(gòu)入は中古住宅と商品室の合計(jì)5～6割を占めている。その中の最初のスイートルームはローン人數(shù)の70%を占めています。全體の住宅購(gòu)入者の割合は4割ぐらいです。この部分の人たちは全部で1割増しの頭金が必要です。

新政は政府が不動(dòng)産市場(chǎng)を規(guī)制する決意を表明した。

范小沖から見(jiàn)れば、今回の政策は基本的に國(guó)十條の再確認(rèn)であり、あまり新しい政策はないが、政府が不動(dòng)産市場(chǎng)をコントロールする決心を表明した?！刚撙伟k布形態(tài)から內(nèi)容の表現(xiàn)まで、政府の不動(dòng)産規(guī)制に対する決意の強(qiáng)さを強(qiáng)く表明している」「最近の市場(chǎng)では、コントロールの効果に疑問(wèn)を持ち、再びエアコンになるという議論が出てきました。この政策はこれらの言論を徹底的に打ち消し、政府が不動(dòng)産コントロールを著実に実行していくことを表明し、當(dāng)面の不動(dòng)産市場(chǎng)の成約量の上昇、一部の都市の住宅価格上昇の兆しを効果的に抑制することを示しています?！?/p>

張大偉氏によると、第二次規(guī)制は需要な期待、住宅購(gòu)入者と開(kāi)発者の不安の中で前もって到來(lái)したもので、前回予想された不動(dòng)産稅の導(dǎo)入などに比べて、今回の政策は依然として懸念を持っていて、後手を殘しています。各方面では4月の政策より厳しいですが、実行時(shí)間、執(zhí)行期限、各地で細(xì)則などいくつかの問(wèn)題が殘されています。{pageubreak}
 

賃貸市場(chǎng)の価格は上がりにくいです。

中原不動(dòng)産三級(jí)市場(chǎng)研究総監(jiān)の張大偉氏によると、この新政の中古住宅市場(chǎng)への影響は主に所有者と住宅購(gòu)入者の心理的な期待を変える可能性があるという。政府の確固たる態(tài)度は一部の所有者の意図した値上げの心理を打ち消すとともに、近いうちに市に入ることを望む一部の住宅購(gòu)入者を再度展望させるというものです。

このため、張大偉氏は市場(chǎng)の出來(lái)高が新政後の最低の6-7月には萬(wàn)セットに満たない狀態(tài)になる可能性が高いと考えており、価格も再度下がる傾向にあるはずです。

賃貸市場(chǎng)について、彼は一歩一歩著実に値下げすると考えています。

-株式市場(chǎng)の分析

不動(dòng)産株は下振れのリスクに直面している

今回の與信政策の調(diào)整は基本的に市場(chǎng)の前で噂されていたのと似ています。

信達(dá)証券研究開(kāi)発センターの劉景徳副総経理は、今回の措置の導(dǎo)入は不動(dòng)産株に打撃を與え、短期的には不動(dòng)産株に対してさらに調(diào)整されることは間違いないと考えています。特に今年に入ってからは、不動(dòng)産に対する規(guī)制政策が途切れることなく続いており、一連の政策が爆撃されたことで、不動(dòng)産のプレートは今年はほとんど投資の機(jī)會(huì)がない。今後、各地の政府や省庁が政策を細(xì)分化していく見(jiàn)通しで、業(yè)界の將來(lái)の調(diào)整幅や持続時(shí)間にも影響が出てきます。劉景徳氏によると、全體的に見(jiàn)て、業(yè)界の取引量が大幅に縮小したのは必然となり、価格調(diào)整は開(kāi)発者全體の資金チェーンの狀況と投資者資金チェーンの狀況によって決まる。政策が持続的に厳しく実行すれば、年末ごろまでに住宅価格は一定の幅の調(diào)整が現(xiàn)れます。プレート投資の観點(diǎn)から、株価調(diào)整後は低位運(yùn)転が予想され、業(yè)界投資の機(jī)會(huì)はまだ來(lái)ていません。

また、楽観的な市場(chǎng)アナリストは、現(xiàn)在の不動(dòng)産プレートの評(píng)価値は高くない上、業(yè)績(jī)の伸びも確定しており、下落空間はすでに十分に限られていると指摘しています。そのため、不動(dòng)産株は過(guò)去數(shù)ヶ月の棚卸の中でまだ起動(dòng)していない原因で、実はずっと評(píng)価値の上昇の理由を探しています?，F(xiàn)在の政策に伴って、第一スイートルーム、第二スイートルームなどの政策「ブーツ」が著地した後に、不動(dòng)産株は政策の予想を圧迫する釈放を迎えるかもしれません。

市民の劉さんは最近家のセットを見(jiàn)て、手を出そうとしています。住宅の87平方メートル、単価は2萬(wàn)7,000平方メートルです。ローン政策の規(guī)定により、90平米以下では20%、90平米以上では最初に30%を支払うことができます。劉さんは自分の経済力にもっと合う小型住宅を選びました。銀行に相談したところ、劉さんは北京の戸籍とスイートルームで、20%の頭金ができるということを知りました。

新しい貸付政策を?qū)g行すると聞いて、劉さんは焦りました。もし新政が実施すれば、彼女の初任比率は20%から30%に引き上げられ、多く23.5萬(wàn)増加し、家を買(mǎi)うのを急いでいる彼女は、短期間でこんなに多くのお金を集めるのが難しいです。彼女は今この政策がいつから実行されるのか気になっています。彼女はすでにベンダと予約契約を結(jié)び、5萬(wàn)円の予約金を払っています。昨日初めて支払いに行きましたが、ローンの手続きはまだ最終的に承認(rèn)されていません。劉さんはこの新政が住宅購(gòu)入とローンに影響を與えますか？もし変動(dòng)があれば、自分の権益はどう保障されますか？