「まだ決まっていませんが、年內(nèi)に限りキャンセルはないということは確かです。」住建部が作成している都市リストの新規(guī)購(gòu)入制限について、住建部の役人は下半期に政策リラックスする可能性はほとんどないです。

7月22日、中國(guó)共産黨中央政治局は會(huì)議を開(kāi)き、不動(dòng)産コントロールの決心が動(dòng)揺しない、方向が変わらない、力の入れ方がリラックスしないという基調(diào)を堅(jiān)持したいと提案しました。専門家によると、購(gòu)入制限は2012年初めまで継続され、今後1～2年以內(nèi)に不動(dòng)産市場(chǎng)は実質(zhì)的な調(diào)整を迎えると判斷しています。

中央調(diào)節(jié)政策が不変である限り、購(gòu)入制限令続いて、不動(dòng)産市場(chǎng)は「安定中微降」、反対に「安定、ドキドキ、バランス」が主旋律です。今後1年間、不動(dòng)産市場(chǎng)は引き続き値下がりします。あるいはイメージ的に「溫水煮蛙」です。上海市都市経済學(xué)會(huì)高級(jí)経済師顧海波さんは「華夏時(shí)報(bào)」の記者に、現(xiàn)在、安定はすべてを圧倒しており、住宅価格の変動(dòng)はそんなに大きくないということです。

今の世論の関心の焦點(diǎn)としては、3つの都市リストを購(gòu)入し、いつ選択して完成し、発表するかを選択します。中原不動(dòng)産総監(jiān)の張大偉氏は7月28日、本紙の取材に対し、「8月末までに、金九銀十に対応すべきだ」と予測(cè)した。

　購(gòu)入制限都市の「消化」不良

昨年4月に北京が率先して開(kāi)始し、すぐに全國(guó)43の都市で住宅購(gòu)入制限令を?qū)g施して以來(lái)、関連都市の不動(dòng)産市場(chǎng)は「制限」が顕著である。今年の上半期から見(jiàn)ると、住宅はオプション住宅にしても、現(xiàn)在の住宅にしても、成約量は大幅に縮小しています。それだけではなく、購(gòu)入制限による連鎖反応には、不動(dòng)産市場(chǎng)の在庫(kù)の滯積が深刻で、開(kāi)発者の資金回収が妨げられ、土地を持つ意欲が明らかに低下し、各地の土地の出譲が金鋭敏に減少したことも含まれています。

現(xiàn)在までに、北京の商品の不動(dòng)産の販売できる不動(dòng)産はすでに10.8萬(wàn)セットに達(dá)しました。消化するサイクルは15ヶ月近く、データは2009年の3倍です。同じ狀況は上海、深セン、武漢、杭州、蘇州、寧波などの重點(diǎn)都市にも現(xiàn)れています。中國(guó)の不動(dòng)産のモニタリングデータによると、寧波商品の在庫(kù)の消化サイクルは29ヶ月に達(dá)し、杭州は22ヶ月、上海は13ヶ月、深セン、武漢、蘇州はいずれも15ヶ月を超えています。

開(kāi)発者だけでなく、購(gòu)入制限が深刻なのは地方政府であり、「慘憺たる」販売地の成績(jī)表は明らかである。開(kāi)発者の持っている情熱が下がって、直接各地の土地の出譲金の収入が大幅に下がることを招きます。7月19日に発表された全國(guó)130都市の土地譲渡金「半年報(bào)」によると、北京、上海など6都市の土地譲渡金はいずれも前年同期を下回り、下落幅が最も小さい上海は21.97%に達(dá)し、上昇した5都市はいずれも二三線都市だった。

これに対し、顧海波氏は、土地財(cái)政が二、三線の都市の買い取りを制限するのは、買い取り制限令の実施の是非の鍵は地方政府の積極性にかかっていると考えています。昨年は、二、三線都市が不動(dòng)産投資のホットスポットになりました。北京浙江企業(yè)商會(huì)の陳俊副會(huì)長(zhǎng)は記者団に対し、開(kāi)発者の今年の売上高の多くは購(gòu)入制限のない二、三線都市から來(lái)ていると語(yǔ)った。複數(shù)の専門家によると、一部の二三線都市の住宅価格は比較的速く上昇しており、一部の原因は一線都市の「限定購(gòu)入」後の不動(dòng)産投資需要の移転を後押ししている。

四川省の地方當(dāng)局者は、購(gòu)入制限令がさらに拡大するにつれて、開(kāi)発者は短期的に土地の持ち運(yùn)びを見(jiàn)合わせたり、土地の譲渡収入がさらに減少したりすると明言しており、購(gòu)入制限政策を?qū)g施するのは積極的ではない。選択いっそう困難になる

三線都市が新たな焦點(diǎn)となる

都市の住宅価格の急速な上昇は、政策決定層の心配を引き起こしている。張大偉氏によると、現(xiàn)場(chǎng)の都市は購(gòu)入制限のために押し出された投機(jī)資本が入る都市はより大きなリスクを招くという。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局によると、6月に全國(guó)70の大中都市の住宅価格の上昇幅が上位にあるのは、石家荘、長(zhǎng)沙、ウルムチ、丹東、洛陽(yáng)、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、瀋陽(yáng)、西寧、秦皇島などで、「北上広深」に取って代わって主力となります。

記者の理解によると、第1ラウンドの制限購(gòu)入に參加した省都市を除いて、それらの住宅価格の上昇が激しい3線の都市は特に住建部の関心を持つところとなり、丹東、秦皇島、宜昌、韶関などを含む。秦皇島によると、公式統(tǒng)計(jì)によると、6月の新築商品住宅の価格指數(shù)は同8.6%の上昇幅を記録し、「全國(guó)第二位」となった。

特に注意すべきなのは、いくつかの近年の住宅価格の上昇幅が比較的速い三四線都市は決して限定購(gòu)入の列ではなく、例えば楡林、オルドスなどは決して購(gòu)入を制限しません。これらは國(guó)內(nèi)の不動(dòng)産投資家の最も活発な都市に位置しています。住宅価格は五六年で六七倍から十倍も上がりました。最近、オルドスを視察した莊凌顧問(wèn)の張映光総経理は「華夏時(shí)報(bào)」の記者に対し、オルドスの住宅価格の上昇は多すぎるお金のせいで、購(gòu)入制限の列に入ると予想しています。

「住宅価格の上昇が速すぎるほか、不動(dòng)産開(kāi)発投資の伸びが速すぎることも、住宅建設(shè)部が購(gòu)入制限を選ぶ別の重要な參考指標(biāo)になっている」刀客不動(dòng)産顧問(wèn)機(jī)構(gòu)の會(huì)長(zhǎng)の謝逸楓氏によると、この中で秦皇島が最も顕著で、今年3月以來(lái)、秦皇島不動(dòng)産投資は大幅に伸び、1-5月には45.68億元に達(dá)し、同32.6%伸びた。

「新ラウンドの購(gòu)入制限都市リストを選ぶと、主に住宅価格の上昇幅と不動(dòng)産開(kāi)発投資の増加幅の2つの指標(biāo)に基づきます?！棺≌ㄔO(shè)部に近い専門家が確認(rèn)したところ、國(guó)務(wù)院が提示した住宅価格の上昇が速すぎて、不動(dòng)産市場(chǎng)が過(guò)熱しているという二つの基準(zhǔn)に合致しています。

「次の購(gòu)入制限都市は、これらの都市から生まれるだろう」謝逸楓氏によると、すでに第一陣の限定購(gòu)入都市でも継続的に購(gòu)入制限があるという。

この面では上海はすでに選択しました。7月26日、上海不動(dòng)産管理局が発表した「新上海四條」では、戸籍以外の住民が住宅を買う場(chǎng)合、個(gè)人所得稅の申告期日は「住宅購(gòu)入の日から前の2年間で累計(jì)12ヶ月を納付する」という規(guī)定に適合していなければならない。

二つの困難をコントロールする

言うまでもなく、現(xiàn)在の不動(dòng)産市場(chǎng)の調(diào)整は重要な時(shí)期にあります。上半期には都市の住宅価格の購(gòu)入制限がなく、中央の「購(gòu)入制限令」が追加された大きな要因となっています。しかし、土地財(cái)政に依存している地方政府は必ずしも喜んでいるとは限りません。

多くの専門家は、8月末から第2ラウンドの「購(gòu)入制限令」が全國(guó)を席巻しても、不動(dòng)産市場(chǎng)が「深度溫度を下げる」かどうかはまだ検査が必要だと思っています。市場(chǎng)から見(jiàn)ると、三線都市の數(shù)が多く、不動(dòng)産市場(chǎng)の発展水準(zhǔn)がまちまちで、すべての展開(kāi)による限定購(gòu)入は不可能です。「少數(shù)の典型的な都市で限定購(gòu)入をすれば、大局的には大丈夫です。結(jié)果はここを押して起きただけです。」購(gòu)入制限は難しい狀況に陥っていると謝逸楓さんは言います。

購(gòu)入制限は二、三線都市で展開(kāi)するかもしれませんが、業(yè)界でも疑問(wèn)の聲があります。盲目的に住宅価格の上昇が速すぎる二、三線都市に対して限定購(gòu)入を?qū)g施しています。住宅価格の上昇を抑制する効果がないばかりか、逆に制限が高まれば上がるほどの局面を招き、地方経済の発展に影響します。

しかし、國(guó)務(wù)院がこのほど発表した「新國(guó)五條」から見(jiàn)ると、未來(lái)の不動(dòng)産コントロールの目標(biāo)は依然として住宅価格に対してであり、投資投機(jī)と不動(dòng)産投機(jī)の需要を抑制する?！覆粍?dòng)産市場(chǎng)のコントロールが肝心な時(shí)まで行われた時(shí)、『新國(guó)五條』は購(gòu)入制限政策を重點(diǎn)的に強(qiáng)調(diào)し、政府による規(guī)制の決意を示した」。本紙記者の取材を受けた複數(shù)の専門家は、下半期にどのように政策を各方面のバランスの取れた節(jié)點(diǎn)に調(diào)整するかが、住建部の前に置かれている大きな問(wèn)題だと考えています。

これはですコントロールゲーム狀態(tài)にある真実の描寫(xiě)?！诡櫤２à丹螭摔瑜毪?、今年初めに住建部の三令五申で、各地の限定購(gòu)入政策は今まで続いています。もし制限購(gòu)入令がキャンセルされたり、緩和されたりすれば、市場(chǎng)の反発を招く恐れがあります。