最近のニュースによると、將來(lái)の不動(dòng)産稅は現(xiàn)行の不動(dòng)産稅と都市部土地使用稅から合併され、土地稅システムによって徴収され、収入はすべて地方に帰屬し、地方稅源の重要な補(bǔ)充になるという。不動(dòng)産稅の合併は不動(dòng)産の未來(lái)をどこに導(dǎo)きますか？暴力時(shí)代が終わると「常態(tài)化不動(dòng)産」に投資する価値がありますか？最新刊の「郎咸平さんの投資機(jī)會(huì)はどこにありますか？」では、將來(lái)の不動(dòng)産の発展について詳しく分析しています。

原因は実はとても簡(jiǎn)単です。私はすべての女性の友達(dá)をお聞きしたいのですが、服を買(mǎi)いに街をぶらつきます。服価格はいつ暴落しましたか？服裝業(yè)界の生産能力の過(guò)剰が深刻であることを知っています。紡績(jī)網(wǎng)の最新データによると、2014年に中國(guó)の服裝生産量は299億件で、本當(dāng)の消費(fèi)量は90億件しかありません。輸出を除いて、毎年20%の服が在庫(kù)になり、消化できなくなりました。もし生産を停止したら、累積在庫(kù)は5年間で十分供給できます。生産能力が過(guò)剰で、數(shù)百パーセントです。その服の価格はなぜ暴落しないですか？お金を払って買(mǎi)う服なら、品質(zhì)がいい、ブランドがいい、スタイルがいいなどの條件を満たします。このような服は経済學(xué)の原理に合っています。価格さえ下がれば、需要量はきっと急騰します。

土地の道理も同じです。不動(dòng)産業(yè)界は2014年から常態(tài)化している。常態(tài)化不動(dòng)産であれば、経済學(xué)の法則に合致し、価格が上がる時(shí)には需要が下落し、価格が下がる時(shí)には需要が上昇します。住宅を例にとって、第一に、都心、駅、湖面の海に面しているなどの地元の特性を持っていますか？第二に、學(xué)區(qū)の部屋ですか？第三は地下鉄の部屋です。第四に、ちょうど部屋が必要ですか？この四つの條件が満たされれば満たされるほど常態(tài)化し、常態(tài)化すればするほど経済學(xué)の法則に合致します。非常に不動(dòng)産、たとえばいくつかの「鬼城」、學(xué)校がなくて、地下鉄がなくて、不動(dòng)産をも必要としないで、在庫(kù)の服のようで、要る人がないのです。

私達(dá)は全國(guó)の主要都市の不動(dòng)産の平均在庫(kù)と開(kāi)発投資の増加率を統(tǒng)計(jì)して、1つの規(guī)則を発見(jiàn)して、それは不動(dòng)産市場(chǎng)が次第に理性に回帰して、家はその本來(lái)の屬性に帰ります。下の図を見(jiàn)てください。2014年1月の在庫(kù)が1であれば、2015年1月の在庫(kù)は1.38となり、在庫(kù)量は38%増となり、在庫(kù)の滯積は比較的深刻です。高在庫(kù)のため、不動(dòng)産の開(kāi)発投資の伸びは2014年1月の20%から2015年3月の6%まで下がり、安定した発展期に入った。ここでは在庫(kù)が増えると投資が鈍化し、不動(dòng)産市場(chǎng)は経済學(xué)の常識(shí)に回帰していくことが分かります。一般的に値下げして販売していますので、2015年5月になりました。在庫(kù)はすでに1.32まで下がりました。値下げによって來(lái)たと説明しています。在庫(kù)を取りに行く効果があります。

同時(shí)に私達(dá)は見(jiàn)て、たとえ政策が緩んで、家を買(mǎi)うてこはすでにとても高くて、しかし住宅価格はべつに暴騰が現(xiàn)れません。2015年3月30日、中央銀行は「?jìng)€(gè)人住宅ローン政策に関する問(wèn)題に関する通知」を発表しました。その中で、積立金ローンは最初のスイートルームの頭金比率が20%しか必要ではないと規(guī)定しています。二つのスイートルームを購(gòu)入すると、最初のスイートルームのローンはすでに決済済みの頭金の割合は30%で、未決済の頭金の割合は40%です。前の2つのスイートルームの頭金比率は60%と大幅に減少しましたが、全國(guó)各地の住宅価格は以前のような暴騰が現(xiàn)れていません。

私たちの判斷によると、2008年以降の住宅価格の高騰は今後とも難しいです。都市の新規(guī)人口は急激に減速している。2010年に都市に新たに出稼ぎ労働者が増加したのは802萬(wàn)人で、2012年には473萬(wàn)人に減少しました。2014年には211萬(wàn)人しかなく、2010年の4分の1にしか相當(dāng)しません。労働力深刻な不足。もちろん、北、上、広、深いこれらの一線の都市はやはりとても魅力があって、労働力の不足のは主に3線と以下の都市です。方正証券の最新の研究報(bào)告によると、2015年以降、中國(guó)では20～64歳の労働力人口がマイナス成長(zhǎng)を始め、さらに日本を上回るペースで減少している。

深センと上海の不動(dòng)産市場(chǎng)を例にとって、具體的に説明します。2015年5月18日、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局は70の大中都市の住宅販売価格の変動(dòng)狀況を発表した。深セン新築住宅価格は同0.7%上昇し、前月比1.8%増加した。環(huán)比といい、同時(shí)期といい、深圳の不動(dòng)産市場(chǎng)は全國(guó)で一番高い伸び幅を占めています?！附袢栅纬?015年6月2日、「深セン不動(dòng)産市場(chǎng)の人気は、不動(dòng)産登記センターの1番が求められない」と報(bào)じた。一財(cái)網(wǎng)は6月4日、「深圳樓市は北、上、広を一つの通りに投げ出した」と報(bào)じた。これらのニュースのタイトルを見(jiàn)ると、2008年のあのビルの暴騰がまた始まったと思います。しかし、分析してみると、これはまったく私たちの想像の中の全線の暴騰ではないことがわかります。ただ、一部の地域は値上がりしています。ほとんどの地域は値上がり幅が大きくなく、全體の5か月の住宅価格は前月比1.67%上昇しています。

まず、深圳の各エリアの上げ幅を分析します。龍華新區(qū)、寶安區(qū)、南山區(qū)、大鵬區(qū)の四つのプレートが深圳の不動(dòng)産市場(chǎng)の上昇を牽引しました。他のところは全部フラットで、明るい新區(qū)などのエリアが下落しました。その中で上昇幅が一番大きい大鵬區(qū)、2015年1月、深セン市委員會(huì)は「大鵬新區(qū)生態(tài)文明體制改革全體案（2014-2020）」と五つの特別改革案を通じて、この地域の住宅価格の上昇を刺激しました。南山區(qū)の価格が上昇したのは前海蛇口の自貿(mào)易區(qū)の看板です。龍華新區(qū)と寶安區(qū)の上昇の原因はもっと直接で、広深港の高速鉄道の港はここで設(shè)計(jì)します。30分間で香港の西九龍に直通します。だから、価格が上がります。具體的な分析から見(jiàn)ると、私の言った常態(tài)化不動(dòng)産の四つの條件に合致する地域は値上がりが速く、該當(dāng)しない地域は光明新區(qū)のように下落します。

また上海に來(lái)ます。私たちの研究では、値上がりした地域は主に地下鉄と地下鉄が開(kāi)通するエリアに集中しています。地下鉄14號(hào)線は2014年末に建設(shè)が開(kāi)始されたので、沿線の住宅価格は上昇しています。上昇幅が高い地域は地下鉄の未來(lái)の乗り換えセンター駅です。嘉定區(qū)嘉定新城のように、5月は4月より2.47%上昇し、長(zhǎng)寧區(qū)武寧路は4.99%上昇し、靜安區(qū)曹家渡は2.86%上昇し、黃浦區(qū)董家渡は3.06%上昇し、黃浦區(qū)豫園は3.95%上昇しました。これは地下鉄14_線のせいです。また崇明區(qū)は、以前は交通が不便だったため、中古住宅の価格は1平方メートルあたり8000元未満で、2014年10月29日、地下鉄19號(hào)、20號(hào)、21號(hào)線の計(jì)畫(huà)案が登場(chǎng)した後、この3つの島は地下鉄を通じて、住宅価格も上昇し始めました。金山區(qū)の住宅価格も2014年末から上昇し始めました。原因は2014年12月15日、金山海岸地區(qū)の都市設(shè)計(jì)案が世界から募集されました。この石化汚染を環(huán)境の美しい浜海城區(qū)に改造したいです。

ですから、私が言った四つの條件で不動(dòng)産を買(mǎi)うことを勧めます。買(mǎi)った後は暴利がありません。長(zhǎng)期的には物価の上昇幅はインフレと同じぐらいになるはずです。おそらくインフレより1%高いです。アメリカは過(guò)去100年間でこのようにしています。だから、投資を保守したいなら、常態(tài)化した不動(dòng)産を買(mǎi)って、長(zhǎng)期的には価値を保つことができます。