どの不動産會社の舵取りがないかもしれません。金地グループのレクック會長のように産業(yè)に関心を持ち、世界、中國の産業(yè)の変遷と発展を言い出しました。

12月3日、凌克は金のグループの核心の管理層を攜えて、総裁の黃俊燦を含んで、高級な副総裁の徐家俊、陳長春、膠東會社の社長の王為軍など、珍しく共同で青島に現(xiàn)れます。

彼らは青島西海岸新區(qū)のために來ました。金地グループと新區(qū)管理委員會は戦略提攜協(xié)議を締結(jié)し、ここで三つのプロジェクトを開発します。いずれも産業(yè)園區(qū)です。

金地氏は西海岸に體育、教育、康養(yǎng)、醫(yī)療などの資源を?qū)毪?、人工知能、知能製造、バイオ醫(yī)薬などの産業(yè)の著地を推進(jìn)し、総投資額は500億を超える見込みです。

數(shù)年前、金地は産業(yè)不動産の分野に入り、これまでに20の産業(yè)園を運(yùn)営してきました。この「萬保招金」の4大蛇口の一つとも言われているこの開発者は、単純な規(guī)模爭いに陥ることなく、より遠(yuǎn)い未來に目を向けています。

深セン、上海から青島、さらには米國まで、中國の不動産企業(yè)が産業(yè)の変遷を探り、産業(yè)移転を主導(dǎo)的に牽引し、産融結(jié)合と産業(yè)園區(qū)の開発を模索する物語を演じてきた。

2019年前11月、克而瑞ランキングによると、金地は1752億円で、15位だった。「金地のスピードが遅いか」という疑問に対して、凌克は気にしないで、彼の関心は市場を増分しています。

凌克から見ると、産業(yè)園區(qū)の本質(zhì)はやはりオフィスビルで、不動産開発業(yè)務(wù)の延長です。

第二の大商売

深セン南山高新區(qū)、金地威新産業(yè)園は、多忙な光景です。

ここには6社の世界500強(qiáng)と17社の上場會社が集まっています。インテル、アマゾン、松下、アリババ、大疆創(chuàng)新などの有名な會社を含みます。2018年の稅収は同19%増の6億元になります。

これは金地の最初の産業(yè)園で、今は産業(yè)園區(qū)の運(yùn)営の見本になりました。凌克は21世紀(jì)の経済報道記者に対して、「インテル、アマゾン華南の研究開発センター、大疆本部はここにあります。これらの有名な會社以外にも、中型の會社がたくさんあります。」

深セン以外は上海です。凌克の紹介によると、上海では金地がすでに著地した閔行科創(chuàng)園、虹橋科創(chuàng)園、嘉定智造園、寶山智造園など多くの産城融合プロジェクトがあります。

2018年、金地の産城プロジェクトはまた南京で著地し、南京國家級ソフトウェア産業(yè)研究開発基地にある南京雨花科創(chuàng)センタープロジェクトを獲得しました。

今回落子した青島は、また金地産業(yè)開発運(yùn)営の一大突破である。凌克氏によると、青島のプロジェクトでは販売面積が少なく、運(yùn)営を持ち、將來は産業(yè)會社を?qū)毪工搿?/p>

金地産業(yè)園區(qū)も海外に立地しており、特にハイテクが集中している米國。

7年前、萬科は住宅開発の規(guī)模がもうすぐトップになると判斷して、都市の組み合わせサービス業(yè)者に転換して、成長の「第二曲線」を探しています。7年以來、不動産業(yè)界のモデルチェンジは盛んで、ほとんどの開発者は自分の新しい道を探しています。

金地も例外ではないです。凌克が見つけた道は不動産関連の多元化で、住宅からオフィスまで伸びています。

凌克氏は「産業(yè)園區(qū)は本質(zhì)的にはまだオフィスビルです。ただ営業(yè)狀態(tài)が違っています。オフィスビルは不動産ビジネスの中の第二のビジネスです。第一は住宅で、第二はオフィスビルです。オフィスビルはまた二つに分かれています。第一は純粋なオフィスビルで、第二は産業(yè)のオフィスビルです?！?/p>

現(xiàn)在までに、金地グループの開発と運(yùn)営の産業(yè)プロジェクトは20近くあり、累計(jì)で200萬平方メートル以上の面積があり、立地エリアは中國の長江デルタ、珠江デルタ、環(huán)渤海及び米國ニューヨーク、ボストン、サンフランシスコ、ロサンゼルス、サンホセ、サンティアゴなどをカバーしています。

しかし、過去4年間の金融高発生により、住宅市場は超大型牛市、碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、新城などの高回転の黒馬が現(xiàn)れ、規(guī)模、増速は萬科、保利、中海、華潤、金地のような老舗不動産會社を大幅に超えました。

金地は住宅開発の機(jī)會窓口を失っていますか？規(guī)模の増加は遅すぎますか？レイクは急いでいますか？

レクサスはこのような問題を聞いてすぐに答えました。規(guī)模だけを見てはいけません。純資産、総資産、利潤などの指標(biāo)も見なければなりません?！?/p>

彼は金地の販売にあまり関心がなく、長い目で見れば、不動産のいくつかの大きな商売はすべてやるべきだと思っています。

レクサスは、金地が現(xiàn)在開発している産業(yè)不動産はすべて成功しており、「まず導(dǎo)入した産業(yè)は技術(shù)の含有量が比較的高い産業(yè)であり、第二にこれらの會社の経営狀況がとても良く、地元政府にも良い稅金をもたらした」と述べました。

産業(yè)に乗り出す

數(shù)年前、北師大金融教授の鐘偉さんは、「不動產(chǎn)會社は、產(chǎn)業(yè)をどうやってロードし、將來的には商會を経営して“食べてしまう”ベンダを考えるべきだ」と指摘しています。

不動産は量の時代に入って、開発は運(yùn)営に転向して、ロジックは簡単で分かりますが、実際の操作は難しくなります。

ローディング産業(yè)は、開発者が自分の全く知らない分野に入り込むことを意味しています。

現(xiàn)在の市場上では、多くのいわゆる産業(yè)プロジェクトの本質(zhì)は不動産であり、不動産の所有権を売卻します。産業(yè)用不動産のパイオニアである中國の幸福、財(cái)貨の収入源は依然として多く販売されています。

凌克はここ數(shù)年の歩みは中米の多くの都市に行き渡っています。彼は産業(yè)園區(qū)の運(yùn)営をするには産業(yè)を理解しなければならないと考えています。

彼の観察の中で、産業(yè)は大體3種類の移転があります。第一は人材によって移動します。米國を例にして、「米國で生命工學(xué)、醫(yī)療を行うには、20年前にボストンであったが、今日だけではなく、サンフランシスコ、サンディエゴ、オスティンの隣にも多くの生命工學(xué)の會社があります。サンフランシスコ、サンディエゴの大學(xué)醫(yī)學(xué)部がいいので、人材が産業(yè)の変化をもたらしているのです?！?/p>

第二に、産業(yè)の勾配によって移動します。例えば、深圳から東莞、內(nèi)陸都市に行きます。第三に、特別な大手會社があります。都市の産業(yè)変化を持ち出します。例えば、アマゾンはシアトル、アリババは杭州にあります。

凌克氏は、産業(yè)はいつも高いところからどんどん安いところに行くと考えています?！敢栖灓悉浃悉暌?guī)則的で、最後の研究開発センターは中心都市にあります。例えば、サンフランシスコは全部本社プラス研究開発センターで、深圳のような高いコストで、もう一つの生産現(xiàn)場を作ると高いです。小さな研究開発センターと生産基地はフェニックス、徳州、青島のような都市に來ます?！?/p>

金地の産業(yè)園の配置もこのような経路に合っています。深セン、上海から南京、青島などに行きます。主に募集する産業(yè)は人工知能、バイオ醫(yī)薬、知能製造などです。

レクサスは記者団に、産業(yè)を選んで園區(qū)に入る時、やはりハイエンド産業(yè)に傾倒しています。しかし、産業(yè)チェーンの全セットを作って、工場の建物を配合します?！?/p>

青島の三つのプロジェクトはそれぞれ橋頭堡國際ビジネスエリア、交通ビジネスエリアと隠珠街道に位置しています。金地は投資セット項(xiàng)目を?qū)毪贰敗─十b業(yè)資源を?qū)毪筏蓼?。例えば康養(yǎng)、文體など、生産都市の融合生態(tài)圏を構(gòu)築します。

不動産企業(yè)の多元化の発展の大きな背景の下で、多くの不動産企業(yè)は科學(xué)技術(shù)の最前線領(lǐng)域に進(jìn)出しています。例えば、碧桂園は100億円を投資して知能ロボットを研究開発し、恒大に新エネルギー自動車などを投資します。

金地の位置付けは非常にはっきりしています。やはり開発者、運(yùn)営者です。自分で産業(yè)実體を作るのではありません。傘下にも知能ソフト會社がありますが、金地さんは急進(jìn)的に先端技術(shù)に進(jìn)出しません。投資や協(xié)力だけします。凌克は「今日の電気自動車はいくらですか？」

利益の閉ループ

どの商売にもその収益モデルがあります。住宅開発は土地を持って家を建てて売ることです。儲けるのは土地の値上がりの差です。

産業(yè)園區(qū)は違っています。運(yùn)営を持つ必要があります。レクサスは、産業(yè)用不動産の収益は、主に家賃収入と資産の上昇によるものと考えています。

産業(yè)が成功したマークの一つは家賃収益率で、金地の現(xiàn)在の産業(yè)用不動産の一般的な家賃収益率は7%-8%です。もし純粋なオフィスビルを開発するなら、5%-6%だけでいいです。それを売るときは、買い手が出す価格が高いからです。レクックは言った。

この違いをもたらした主な影響要因は流動性と賃貸率で、彼はオフィスビルがより流動的で、産業(yè)用不動産の「接盤俠」が少ないと説明しました。また、産業(yè)用不動産はすべて大テナントで、一人のテナントがキャンセルすれば、レンタル率は大きな影響を受けます。

産業(yè)園區(qū)の商売は最後に成功しませんでした。出展者にとっては、家賃収益率を見たり、売ったりするプレミアムです。

運(yùn)営の育成期間には、大量の資金を沈殿させ、産融結(jié)合しなければならない。金地はとっくに不動産の私募の基金を設(shè)立して安定的に盛んに投資して、産業(yè)プロジェクトに投資することができます。

また、金地は複數(shù)の外部資本家と株式提攜を行う。レクカーは青島の投資に米アポロファンドを?qū)毪?、それぞ?0%保有していることを明らかにしました。

金地はまた4つの産業(yè)基金を投資して、それぞれAMINO Capital（豊元創(chuàng)投）、元禾谷風(fēng)、Mission Bay Capital、清源創(chuàng)投で、人工知能、ビッグデータ、クラウド計(jì)算、チップ研究開発、生物科學(xué)技術(shù)、合成薬物、遺伝子検査などの領(lǐng)域に及んでいます。

レクサスは、金の開発者として、産業(yè)用不動産の最終的な目標(biāo)は、運(yùn)営を持っていない\u 0026 quot;と述べた。それとも販売したいのか、どの開発者がすべての不動産を手にしますか？

売る前に、レクサスは経営価値が高いほど資産価値が高くなることに同意しました。

レクカーによると、金地はサンホゼで開発した産業(yè)園でGoogleに売卻され、自己資金の収益率は25%と推定されている。

國內(nèi)では、産業(yè)用不動産の転売は難しい。レクサスは、ある人が資産管理をしていると指摘しています。彼らは長期的に良質(zhì)の資産を持つことを望んでいます。例えば、保険會社です。それらは適當(dāng)な接ぎ方です。

過去においては、保険會社は投資と取引をして、北上広深などの第一線の都市の資産だけを買いたいと考えていましたが、今は狀況が変化し、北上の収益率が低くなり、成都、武漢、杭州などの都市産業(yè)の経済規(guī)模が拡大し、保険會社が資産を引き継ぐ意欲も強(qiáng)くなりました。

彼もREITSモードの「販売」と脫退を期待しています。米國の産業(yè)用不動産大手は最後にREITSを作って、オフィスビル、産業(yè)用不動産、ホテル、マンションは全部REITSです?！高Wかれ早かれ中國にもこれがあります?！?/p>

レクサスは、REITSは負(fù)債率とリスクを制御する必要があると考えています。REITSは資産を金融商品に分割して一般市民に売っていますので、過度の高回転は許されません。高回転は高レバレッジ、高負(fù)債を意味するので、この會社のリスクは大きいです。

新しい競爭力

一つの會社の業(yè)務(wù)と風(fēng)格は、創(chuàng)始者、指導(dǎo)者と密接に関連し、レクサスは穏健な道を尊び、金地の運(yùn)営も「経済周期を通り抜ける」ことを核心として出発します。

碧桂園は今年8000億元、萬科、恒大6000億元を衝撃しました。融創(chuàng)も5000億元を超えました。凌克は盲目的に規(guī)模を衝撃したくないです。

會社の長期的な競爭力を測るには、ROE、純利益、そして新しい収益モデルと能力が必要です。

開発者にとって、最も核心的な資源は依然として土地と資金です。視野を全業(yè)界に広げ、第二線都市は土地の縮小を増やし、地価の高い企業(yè)を公募し、いくつかの大規(guī)模な不動産大手が、さまざまな方法で持続的に発展する土地資源を獲得している。

例えば、萬科は古い改革とTODを代表とする大型複雑なプロジェクトに多くの力を費(fèi)やして、伝統(tǒng)的な開発業(yè)務(wù)に新たな成長曲線をもたらしていこうとしています。

また、例えば、碧桂園は知能ロボットと科學(xué)技術(shù)小鎮(zhèn)を作りたいです。恒大は新エネルギー自動車を借りて工場を建設(shè)し、萬達(dá)と競爭して文旅行プロジェクトを作ります。中國の幸福も産業(yè)新城があります。これらは地方政府の愛顧を得られます。

中央企業(yè)が蛇口を募集して、華潤が土地を買って、中海の不動産のこのような種類を買って、彼らは親會社の背景と長い地區(qū)の運(yùn)営能力を通して、地方と協(xié)力して、大規(guī)模なプロジェクトをも獲得することができます。

言い換えれば、將來の不動産企業(yè)の主流都市でのプロジェクトの取得は非公開になり、さらには獨(dú)占的になります?！笇?、ある會社は毎年いくつかの超大型プロジェクトによって、前に走れるかもしれません?！股睽互螭韦ⅳ氪笠?guī)模な開発業(yè)者は言う。

金地は産業(yè)園區(qū)を通じてプロジェクトの資源を獲得して、この會社の新しい競爭力になることができますか？在房の不動産に後半の競爭の中で包囲を突破させますか？

これに対し、凌克氏は、土地を持つ偶然の要素が多く、金地には教育、醫(yī)療、文化體育などの産業(yè)能力があり、異なるところに行くことができ、いくつかの大型開発區(qū)でセットサービスを提供し、産業(yè)資源を?qū)毪?、出発點(diǎn)は「地元政府のために問題を解決する」と述べました。

私たちはそんなに期待していません。いつも総合的な商品を提供します。この方式で土地を取るのは大體30%です。

しかし、長年の産業(yè)園區(qū)運(yùn)営を通じて、金地はすでにより多くの未來に向けた競爭力を備えています。最終的に、凌克氏は、中國ベンダの目標(biāo)はケイトであり、開発＋資産管理のモデルにおいて、「マンションとオフィスビルのREITSの時価総額は住宅よりも大きく、管理資産は1300億元以上の新貨である」と指摘した。レクックは言った。