2020年から、一連の重要な人事異動が不動産産業(yè)の新たな年変化の序幕を開けました。

緑城CFO馮征は辭職して、龍光不動産に加入しました。元中國幸?；鶚I(yè)孔雀城住宅集団総裁の傅明磊は龍光不動産に加入しました。趙輝は中交不動産董事長を辭任しました。融信グループ首席営業(yè)官の張文龍は辭職しました。元正栄グループ副総裁の肖春と河南康橋グループに入りました。禹洲商業(yè)不動産総経理の馮小川は離職しました。天房発展総経理の孫建峰は辭職しました。

高流動性の業(yè)界として、不動産産業(yè)の「人の往來」は珍しいことではない。しかし、ここ一年余り、業(yè)界の人事変更が頻繁になってきました。

不完全な統(tǒng)計(jì)によると、2019年には90以上の不動産企業(yè)の管理職が変動し、累計(jì)人事異動は200件を超えた。このうち、転職?退職が半分を超え、3割を転任し、1年に2回転職する人がいます。

不動産會社の公式発表の中で、多くは「個(gè)人の原因」と解釈します。しかし、ご存知のように、不動産市場のコントロールが持続的に圧力をかけ、業(yè)界の競爭が更に激しくなり、プロのマネージャーが直面する圧力も絶えず増大しています。不動産企業(yè)の管理職の流れの中で、客観的な要素はもっと多いかもしれません。

もう一つの現(xiàn)実はもっと殘酷かもしれない。北京のある大手不動産企業(yè)の幹部は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、利潤率が下がり続けている中で、人件費(fèi)の圧縮が業(yè)界の常態(tài)になっていると伝えました。今後數(shù)年間、人員削減、賃金引き下げは避けられず、不動産産業(yè)は本格的な激動期を迎える。

「不動産にはバブルがあると言われていますが、最大のバブルは人材です」2019年中、泰禾グループ會長の黃其森氏はメディアの取材に対して語った。今から見れば、予言は現(xiàn)実になりつつある。

住宅価格の泡が押し出されると同時(shí)に、不動産産業(yè)の人材バブルも崩壊し始めましたか？

2019年には、大規(guī)模な不動産企業(yè)の販売規(guī)模が一般的に増加し、不動産企業(yè)の販売任務(wù)は比較的良好であったが、営業(yè)マンの生活は楽ではなかった。喜んで撮影する

巣の下を覆う

販売職は従來、不動産企業(yè)の人事異動の重點(diǎn)ポストであり、プロジェクトの増減、販売任務(wù)の完成かどうかは、ルート會社を使うかどうかは、販売員の去就にかかわることがあります。2019年には、大規(guī)模な不動産企業(yè)の販売規(guī)模が一般的に増加し、不動産企業(yè)の販売任務(wù)は比較的良好であったが、営業(yè)マンの生活は楽ではなかった。

あなたたちは販売だけを見ていますが、実は、會社は私たちの審査に非常に細(xì)かいです。華東のある不動産企業(yè)の成都地區(qū)の責(zé)任者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、販売規(guī)模の基本審査以外に、返済率もここ2年の「ハード指標(biāo)」になっていると述べました。これによりますと、同社の返済率に対する要求は85%で、信用審査が前例のない厳しい狀況の下で、この目標(biāo)を達(dá)成するのは容易ではないということです。

また、多くの會社の審査では、単一の都市やプロジェクトの最低限の利益も保証しなければなりません。つまり、デモンストレートは販売任務(wù)を完成し、返金を確保するだけでなく、価格戦略にも過度に依存してはいけない。

一部の地域では、競爭があまりにも激しいため、チャネル會社が臺頭し、販売員に圧迫感を與えている。同関係者によると、四川省の某地方では、ある大手不動産企業(yè)がプロジェクトの販売人員を全部撤去し、ルート會社に変えた。

2019年には、財(cái)務(wù)擔(dān)當(dāng)者の変動も前例のないほど頻繁に行われました。3月、仁恒置の副総裁王炎（本名王哲）が新力ホールディングスに入り、副総裁兼CFOを務(wù)めたが、わずか7ヶ月後に再度辭職した。

その後、CFOの離職や転職活動が急速に広がった。2019年に、旭輝、億達(dá)中國、雅居楽、時(shí)代中國、禹洲、合景泰富、極東発展、大発不動産、新力控股などの會社は、いずれもこの職務(wù)の人員変動が現(xiàn)れました。

財(cái)務(wù)擔(dān)當(dāng)者の変更は、融資難の大きな環(huán)境につながるかもしれません。2019年下半期、多くの不動産企業(yè)が流動性の緊張に直面しています。ある大手信託會社の関連責(zé)任者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、昨年多くの不動産企業(yè)からの協(xié)力需要があり、不動産企業(yè)も比較的高い融資コストを受け入れることができると述べました。しかし、審査が空前の厳格さのため、本當(dāng)に貸し出す規(guī)模は多くないです。

コントロールの重圧、企業(yè)の次から次へと構(gòu)造を調(diào)整する大きい背景の下で、不動産企業(yè)の人事の変更はほとんど各持ち場をカバーします。

2019年末に萬科がスタートしたのは、3つの地域、14の都市全體にわたるエリアの大転換。サンシャインシティは大區(qū)制のコントロールモードを作り、傘下の13のエリアを統(tǒng)合する。以前、碧桂園、緑城、ブルーレイ、中梁、融信、祥生などの不動産企業(yè)も管理構(gòu)造の調(diào)整を?qū)g施しました。これらの管理の最適化を目的とした調(diào)整は、いずれも大量の人事異動にかかわっています。

前述の北京の不動産企業(yè)関係者によると、不動産産業(yè)の人事異動はまだ続いており、今後はブランド、物管などのポストにも波及する可能性が高いという。その原因は、不動産企業(yè)がプロジェクトの集中納期を迎えるにつれて、高回転による潛在的な品質(zhì)問題が集中的に爆発し、ブランド、物管、カスタマーサービスなどの仕事の圧力をもたらす可能性が高いからです。

相場ですか？それとも能力ですか？

萬科の管理構(gòu)造調(diào)整は2018年末から開始されました。萬科は給與等級體系を過去の28級から50級に拡大し、職級體系は過去のV 1-V 7からGP（中核パートナー）、SP（業(yè)務(wù)基幹）、JP（パートナー）の3段階に調(diào)整する。それと同時(shí)に、賃金構(gòu)造も「低賃金、高パフォーマンス」の方向に調(diào)整される。このような調(diào)整の目的は従業(yè)員の効果をよりよく引き出すことにある。

萬科の動作は従來から風(fēng)向計(jì)的な意味があるとされてきた。上海易居不動産研究院智庫センター総監(jiān)が21世紀(jì)の経済報(bào)道に対して、過去の市場がよかった時(shí)、不動産は就業(yè)者だけではなく、従業(yè)員の給與水準(zhǔn)も相當(dāng)だったと述べました。今の段階では、業(yè)界の利益率が下がり始め、多くの企業(yè)が「コスト削減」に著手しています。

不動産はずっと高い給料をイメージしています。実際、職場によっては従業(yè)員の給與格差が大きいが、肝心の部署の優(yōu)秀な人材は、確かにうらやましい待遇を受けることができる。

十?dāng)?shù)年前に、大中型の不動産企業(yè)の優(yōu)秀な販売員は數(shù)百萬元の年度控除を受けることができました。近年、業(yè)界の競爭が激しくなり、倍の給料で人を雇うことが一般的になっています。副総裁級のスタープロマネジャーは、一度は千萬級の年俸をもらえますし、他の職場の給與待遇も水増しします。

テンセントファイナンス通などが発表した「2019國人給與報(bào)告」によると、現(xiàn)在の給與水準(zhǔn)が最も高い3つの業(yè)界はそれぞれインターネット、不動産、金融である。各機(jī)関が発表した報(bào)告書では、不動産産業(yè)の給與水準(zhǔn)はトップ10に據(jù)え置いている。

しかし同時(shí)に、業(yè)界の高給料に対する反省もずっと存在しています。數(shù)年前、龍湖グループの呉準(zhǔn)監(jiān)督は「相場を能力にするな」と言っていました。昨年、黃其森氏も「この二十年の発展は速すぎて、もっと多いのは中國の経済発展の配當(dāng)金で、私達(dá)個(gè)人が多くて有能で、どれだけ能力があるかではなくて、スターとプロのマネージャーによってやってきたのではないです?！?/p>

2019年以來、監(jiān)督層は「不動産を短期的に景気を刺激する手段としない」と繰り返し強(qiáng)調(diào)し、「不動産を炒めない」ともたびたび言及されてきた。不動産市場のコントロールは根本的な緩みがあることはできなくて、市場は下りの通路に入って、すでに業(yè)界の共通認(rèn)識になりました。

上海の易居研究院は、2019年上半期までに、172軒の上場企業(yè)の純金利と帰母純金利の中央値はそれぞれ12.2%と10.4%で、2018年同期の高位（14.1%と11.2%）と比べて明らかに反落していると指摘しています。同機(jī)構(gòu)は、政策調(diào)整の常態(tài)化、不動産企業(yè)の利益空間が引き続き圧迫されている業(yè)界サイクルの下で、企業(yè)の収益予想の実現(xiàn)は依然として一定の客観的圧力に直面していると考えている。

前述の北京の不動産會社関係者は、長期的には不動産産業(yè)の利潤率が製造業(yè)の水準(zhǔn)に戻ってくると考えています。今後も管理構(gòu)造を最適化しつつ、人員削減や賃金引き下げなど、人材バブルを圧迫する行為が密集して現(xiàn)れます。

21世紀(jì)の経済報(bào)道によると、ここ數(shù)年來の不動産産業(yè)者の流動の中で、多くの人の給料は明らかに上がっておらず、ひいては賃下げ、降職の割合も増加している。

そればかりか、企業(yè)の內(nèi)部腐敗に対する耐性も急速に低下している。不完全な統(tǒng)計(jì)によると、2019年には、中食、雅居楽、朗詩、保利、融創(chuàng)、萬達(dá)、復(fù)星、美の置業(yè)、金科、新華連の少なくとも10軒の住宅企業(yè)が反腐敗動作を公開し、30人以上が事件に関わる。去年の高管変動では、かなりの比重を占めています。