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2019年に初めて千億クラブに足を踏み入れた中國(guó)の奧園では、ちょうど2月末に「盈喜予告」を発表したばかりですが、不意に遭遇して空いてしまいました。

3月3日から匿名で空欄した報(bào)告書(shū)とその執(zhí)筆者は、奧園さんと「棒引き」した。同報(bào)告によると、奧園は過(guò)去數(shù)年間、「明株実債」、関連取引及び引出し契約を通じて真実の負(fù)債を隠し、利益を30億近く増加させた。

3月5日夜、オーストリアは明らかな公告を発表して報(bào)告に対して反撃を行って、その非持ち株株主の権益、販売と返済、基金の製品のコンプライアンスなどの問(wèn)題を述べました。

不動(dòng)産金融業(yè)界の人は、明株の実債は在房の不動(dòng)産業(yè)界に広く存在しており、自分の金融プラットフォームを通じてプロジェクトを投資しても、多くの不動(dòng)産企業(yè)が操作しています。

中國(guó)の奧園はここ數(shù)年の不動(dòng)産の“黒馬”で、資本市場(chǎng)の燃えるような不動(dòng)産の株です。この匿名報(bào)告は、會(huì)社が間もなく発表する2019年の財(cái)務(wù)諸表に影を落としている。

両者の「対決」

空欄報(bào)告によれば、奧園が注目を集めているのは、財(cái)報(bào)に不合理な點(diǎn)があることだ。

一つは、奧園の高速成長(zhǎng)の販売と純負(fù)債率が一致しないこと、二つは非持ち株株主の権益と利益が等しくないことです。

過(guò)去3年半の間に、オーストリアの非持株株主の投資収益率は3.4%しか下敷きになりませんでした。碧桂園、富力、禹洲など9軒の不動(dòng)産企業(yè)に比べて平均的に10%以上です。

同報(bào)告によると、オーストリアは「明株実債」として數(shù)百億の借金を信託やオーストリア株式投資ファンドなどの関係者を通じて子會(huì)社の少數(shù)株主権益に注入する一方、実質(zhì)負(fù)債率（300%以上）を隠す一方で、約30億の利益を計(jì)上した。

しかし、空中では、オーストリアと関連當(dāng)事者の引出し契約があるという確証はありませんでした。この報(bào)告書(shū)は、一部の投資家からも「専門(mén)的ではない」「不動(dòng)産については全く知らない」と思われています。

疑問(wèn)に答えた。3月5日夜、オーストリアは明らかな公告を発表しました。

オーストリア社は、プロジェクトレベルで非持ち株株主（通常は元プロジェクトの株主）を?qū)毪?、過(guò)去數(shù)年間の不動(dòng)産引渡しとプロジェクト利益の移転に伴い、非持ち株権が徐々に體現(xiàn)されているという。

一方、不動(dòng)産プロジェクトは取得項(xiàng)目から竣工交付までに約2～3年かかり、一部のプロジェクト（舊修正プロジェクトなど）の事業(yè)期間は5年以上に達(dá)するため、総合損益及びその他の全面収益表と総合財(cái)務(wù)狀況表において、非持分の表現(xiàn)に時(shí)間差があり、プロジェクトの移転に伴い、非持株株主の分配利益は、関連するプロジェクトの納品スケジュールが次第に反映されてきました。

これは、少數(shù)株主の権益と利益が等しくないのは、少數(shù)株主の利益を過(guò)小評(píng)価するのではなく、株式の確認(rèn)と決算の同期によるものであると概説できる。

しかし、オーストリアは非ホールディングス株主の投資経路を詳しく述べていません。同様に、この応答も空の方が納得して手を引くことができませんでした。

空振りした側(cè)は、関連資料を提供して監(jiān)査機(jī)関と監(jiān)督部門(mén)に與え、さらなる調(diào)査を行うと述べました。

空転した奧園の株価は3月3日から9日にかけて11.12%下落した。

これはもう中國(guó)の奧園です。2019年7月、ある投資家がオーストリアの販売データの偽造を疑問(wèn)視し、株価は一日8.61%下落した。後に、奧園は明確な公告を発表して、董事會(huì)の會(huì)長(zhǎng)の郭梓文は大いに増加して、やっと市場(chǎng)に自信を回復(fù)させます。

普遍的な問(wèn)題？

數(shù)年前にシトロンに空振りされた恒大に比べて、オーストリアの打ち上げはあまり多くの水しぶきを引き起こしていません。

長(zhǎng)期的にオーストリアパークを追跡している投資家は、オーストリアビジネスモデルはユニークで、1つは買(mǎi)収合併を主とするもので、投資は少なく、同時(shí)に管理層はプロジェクトを表の外に置くのではなく、表の外に置く必要があります。このビジネスモデルを知っている人は、空虛な報(bào)告をする観點(diǎn)を認(rèn)めません。

配當(dāng)の角度から見(jiàn)て、オーストリアは株式配當(dāng)と資金再投入の間で比較的に良いバランスを取りました。財(cái)務(wù)諸表の統(tǒng)計(jì)によると、オーストリアは上場(chǎng)12年以來(lái)、11回の配當(dāng)をしています。會(huì)社は約3分の1の利益を株主に分配し、累積配當(dāng)額は38.73億元で、配當(dāng)率は31.17%に達(dá)しています。

より多くの投資家は、レポートの內(nèi)容がないと思う。不動(dòng)産企業(yè)にとっては、昨年の信託監(jiān)督が厳しくなる前に、不動(dòng)産の「明株実債」は珍しくなく、企業(yè)の融資ルートの開(kāi)拓、財(cái)務(wù)レバレッジの低減、連結(jié)財(cái)務(wù)諸表の最適化に有利であり、資本家にとっては高い収益を得ることができます。

不動(dòng)産會(huì)社は傘下の金融プラットフォームを利用して、自分のプロジェクトのために融資します。

なぜ奧園が空きましたか？空振りレポートの専門(mén)性はさておき、市場(chǎng)と投資家は依然として他の不動(dòng)産企業(yè)と比べて、奧園の特殊性はどこにありますか？

ある業(yè)界関係者によると、中國(guó)奧園は2016年から2019年までの上半期、非持ち株株主持分比率はそれぞれ39%、62.6%、61.4%、62.1%で、非持ち株株主持分は大きすぎて、負(fù)債比率を拡大した分母は、負(fù)債狀況を隠しています。

民生証券は、明株の実債は企業(yè)の負(fù)債に算入されないが、固定収益を約束しているため、企業(yè)は払戻時(shí)においても明株の実債の満期からの現(xiàn)金能力に直面しているため、不動(dòng)産企業(yè)の債務(wù)返済能力を判斷する場(chǎng)合、明株の実債の規(guī)模は考慮基準(zhǔn)の一つとしなければならないと考えている。

易居智庫(kù)研究センターの監(jiān)督厳躍進(jìn)氏は、明株実債であれ、継続債であれ、すべての不動(dòng)産企業(yè)が財(cái)務(wù)諸表を平滑化する方式であるのに対し、これらの財(cái)務(wù)手段の使用は、會(huì)社の真実な販売と返済の上に構(gòu)築しなければならないと指摘しました。會(huì)社もキャッシュフローの健康と安全を保証します。

中國(guó)のオーストリアランドのリスクは、將來(lái)の販売と返済が期待できない、または現(xiàn)金では短期融資債務(wù)と利息をカバーできないため、債務(wù)の違約などが発生します。

2月27日、オーストリアは、2019年のコア純利益は50%を超え、主に決算面積の増加によると、プラスの利益見(jiàn)通しを発表した。

上記の空振り報(bào)告書(shū)は、奧園非ホールディングス株主の利益比率が著しく上昇するため、帰母純利益は予想を大幅に下回った。

投資家は、オーストリアの年次財(cái)務(wù)諸表と管理層を見(jiàn)て、彼らにどのような答えを與えるだろう。

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