ケインズ氏は、有効な需要不足は経済危機(jī)の総根源であり、雇用不足、消費(fèi)不足、投資不足はすべてそのために生まれたと考えている。これはケインズ経済學(xué)の基本的な立腳點(diǎn)となり、これによって限界消費(fèi)傾向逓減規(guī)則、資本限界効率逓減規(guī)則、柔軟選好規(guī)則、そして発展してきたマクロ経済學(xué)の細(xì)密な理論體系がある。

実際には、どこに有効な需要が不足しているのか、明らかに収入と予算が不足している。人々の需要は取引を形成することはできないが、需要はそこにある。この點(diǎn)では、不動産が最も典型的だ。それはいわゆる剛需の中の剛需であり、また「6つの財布」を挾む不思議な力があり、しかも數(shù)十の産業(yè)を牽引することができ、その重大な政策、価格の変動はまた1軒1萬軒の心を牽引する。

その後現(xiàn)れた20年近くの不動産黃金時代は波亂萬丈で、この業(yè)界はますます國運(yùn)民生と密接に関連している。このような決定的な役割は、現(xiàn)在のいくつかの重要な経済政策の考え方と改革の方向から、一二を見ることができる。例えば、「不動産は炒めない」という位置づけを堅持することは、不動産分野で人民の基本住宅需要を満たす初心を忘れないようにしたいということだ。

中央銀行の課題チームが「中國金融」誌に発表した「2019年中國都市部住民の家計負(fù)債狀況調(diào)査」によると、中國都市部住民の世帯平均総資産は317萬9000元で、家計資産のうち住宅が7割近くを占め、住宅ローンが家計総負(fù)債の75.9%を占めている。はい、家庭と個人にとって、不動産はすでに安住楽業(yè)の意味を超えて、最も核心的な資産と最も重要な安心感または焦慮感の源となっています。國にとって、不動産は民生保障、産業(yè)転換、財稅改革、都市発展、負(fù)債リスク、金融安全、公共管理など多くの本性的な問題を一身に集めた重器である。

そのため、現(xiàn)在の要素の市場化配置改革、インフラ分野の不動産投資信託基金（REITs）など多くの重大な改革措置が次々と登場し、金融業(yè)の対外開放がさらに拡大する重要な時點(diǎn)で、この柱となる産業(yè)の過去と未來をより効果的に理解できなければ、責(zé)任ある判斷と意思決定を下すことは難しい。

最近出版された『グローバル不動産』という本は、真剣に考えるべき詳細(xì)を示している。特に、英國、日本、米國、ドイツ、シンガポールなどの國の不動産制度の柱レベルの比較分析について、世界規(guī)模とより長い時間の歴史からその中に隠された悪魔と天使を見つめている。

この基幹産業(yè)の制度的柱の中で、住宅需要の満足とその金融屬性のバランスがどのようにとれているかが核心的な內(nèi)容である。この點(diǎn)では、米國モデルがもたらした矛盾と問題が最も際立っている?！弗ⅴ幞辚螗丧戛`ム」の重要な內(nèi)容の1つは體裁の良い住宅を持つことであり、同書によると、米國の新築一戸建て住宅の1人當(dāng)たりの建築面積は96平方メートルで、他の先進(jìn)國や地域より顕著に高い。しかし、不動産バブルの崩壊とサブプライムローン危機(jī)による金融危機(jī)は人類史上最悪のグローバル経済危機(jī)を招き、現(xiàn)在に至る。その主な原因は不動産の過度な金融化であり、グローバル不動産は次のようにまとめられています?！甘澜缃U済は米國住民の低貯蓄、高負(fù)債の消費(fèi)理念と習(xí)慣を支持し、住宅の高消費(fèi)を?qū)g現(xiàn)した。同時に、緩和的な信用と監(jiān)督管理により、大量の低頭金、低信用、低所得の家庭も住宅市場に參入し、需要が深刻に超過し、信用リスクが集中した。平が高すぎて、不動産バブルが形成され、債務(wù)危機(jī)をはらんでいる?！?/p>

世界で最も経済が発達(dá)している國として、米國は世界的な科學(xué)技術(shù)の優(yōu)位性と軍事、金融の覇権を持っており、また土地制度、稅制の上ですべて私有の自由、自主を奨勵することで知られており、住宅価格の収入比は各國の中でも明らかに低い。しかし、第二次世界大戦後の米國の住宅政策の重點(diǎn)は徐々に供給側(cè)から需要側(cè)に転換し、政府は積極的に不動産信用供給を促進(jìn)し、一級市場で信用の敷居を下げ、二級市場で擔(dān)保ローン証券化を通じて流動性を獲得した、最終的には第1、2級市場リスクを連動させ、信用リスクと流動性危機(jī)を不動産から金融システム全體に感染させ、さらに世界に伝導(dǎo)、蔓延させた。

英國の狀況は米國よりも気まずい。1人當(dāng)たりの住宅面積（38平方メートル）が米國よりはるかに低い場合、住民部門の負(fù)債とGDPの比は87%に達(dá)し、米國や先進(jìn)國の大部分を上回った。2008年、英國の住民負(fù)債が所得に占める割合は150%を超え、米國をも上回り、サブプライムローン危機(jī)の中で最も衝撃を受けた國となった。根本的には、英國が80年代に互助型住宅金融システムから現(xiàn)在の市場型住宅金融システムに転換したことにある。

米國や英國に比べて、日本の不動産の過度な金融化の結(jié)果は深刻なようだ。1991年、日本の不動産価格の下落は20年続き、日本経済も「失われた20年」に陥った。本は、「土地金融の屬性が強(qiáng)く、金融緩和、投機(jī)4件の環(huán)境下で急速にバブル化している」ことが重要な原因だと考えている?！?981年から1990年にかけて、法人企業(yè)は年平均16.9%の成長率で不動産に投資し、8.3%の製造業(yè)をはるかに超え、不動産バブル化を直接招いた」。

『グローバル不動産』が推奨しているのはドイツモデルとシンガポールモデルだ。一方、ドイツの1人當(dāng)たりの住宅面積は46.5平方メートルに達(dá)し、シンガポールの自主住宅所有率は91%に達(dá)した。一方、両國とも住宅価格の長期的な安定を維持している。その中で、ドイツの穏健な住宅金融システム、特に住宅貯蓄貸付制度、および住民の長期保有を奨勵する稅制の功は不可欠である。シンガポールの主な特徴は、政府が土地市場を強(qiáng)力に主導(dǎo)して中低所得のための保障住宅を提供すると同時に、37%（香港は10%、中國大陸部は20%）の中央積立金の納付と非自住宅に対する高い稅金の徴収を推進(jìn)することである。この2つのモデルには2つの共通の特徴があり、1つは不動産の過度な金融化を抑制し、2つは政府、市場の2つのメカニズムを比較的穏健に運(yùn)用している。明らかに、これもこの本の著者が主張している?yún)⒖激扦ⅳ搿?/p>

個人的には、供給側(cè)改革が主導(dǎo)する構(gòu)造改革も、あるモデルを參考にするだけでなく、住宅金融化と住宅供給を低減する大きな背景の下で、この基幹産業(yè)における各國の基幹制度の優(yōu)位性を全方位的に吸収し、參考にすることができると考えている。例えば、アメリカで主流を占めるREITsなど。

前述したように、國家全體の経済政策の考え方と不動産に対する産業(yè)の位置づけはすでに重大な調(diào)整が行われており、これらの転換に伴い、過去の経験は完全に機(jī)能しなくなる可能性が高いため、住宅価格の暴騰物語や、さまざまな不服な不動産の幻覚に警戒すべきである。世界の視點(diǎn)に置き、戦後75年の長さに置き、不動産が中國で基幹産業(yè)となった20年近くも、制度の柱が再均衡している半分にすぎないからだ。

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