在疫情防控的要求下，各地紛紛發(fā)出“就地過年”的號召。春節(jié)期間，留在工作地過年的人數(shù)明顯增多，這也對春節(jié)樓市產(chǎn)生不小的影響。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者通過對多家機(jī)構(gòu)、房企進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間，熱點一二線城市的房地產(chǎn)成交熱度明顯高于往年同期。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，大年初三（2月14日）之后，北京每天都有超過100套二手房成交。新房項目同樣交易旺盛。

但同時，由于人口流動規(guī)模下降，返鄉(xiāng)置業(yè)大受影響。在一些三四線城市，新房項目甚至在春節(jié)期間“打烊”。

中心城市受熱捧

按照慣例，春節(jié)期間的樓市格局往往表現(xiàn)為“一二線冷淡、三四線旺盛”。其中，一些熱點城市經(jīng)常出現(xiàn)春節(jié)期間零成交，很多新房項目選擇暫停營業(yè)。三四線城市則受惠于返鄉(xiāng)置業(yè)，交易頗為旺盛。

然而在“就地過年”的情況下，這一情況在2021年出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

雖然因各地網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，無法統(tǒng)計春節(jié)期間的成交規(guī)模，但多數(shù)受訪者認(rèn)為，一二線城市的交易規(guī)模刷新了近些年的新高。

以北京為例，張大偉表示，春節(jié)期間，北京全市超過60個項目不打烊，大部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也正常工作。因為留京人數(shù)眾多，很多購房者利用春節(jié)假期看房，“一些售樓處接待客戶的數(shù)量接近平時周末的水平?！?/p>

他指出，這也是歷史上第一次出現(xiàn)了春節(jié)長假購房者井噴的現(xiàn)象。

鏈家地產(chǎn)北京惠新西街區(qū)域某門店經(jīng)紀(jì)人小王向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，由于考慮到“就地過年”政策有可能導(dǎo)致看房人數(shù)增多，今年春節(jié)期間，門店安排了更多的同事進(jìn)行值班。從實際情況看，大年初二（2月13日）就開始接到電話咨詢，初三就有人前來看房。

春節(jié)期間，留在工作地過年的人數(shù)明顯增多，這也對春節(jié)樓市產(chǎn)生不小的影響。-甘俊 攝

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與往年重點城市春節(jié)假期二手房實際成交幾乎為零不同，今年春節(jié)期間（2月11日-2月17日），重點18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。

除一線城市交易火爆外，二線城市中，成交熱度較高的城市多為都市圈中心城市，比如成都、西安、蘇州、合肥及重慶等。

貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，今年春節(jié)期間市場熱度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地過年”號召以及疫情形勢明顯好于去年情形下，重點城市有一部分購房需求釋放，鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍；二是市場預(yù)期處近三年高位，今年春節(jié)期間貝殼重點城市二手房市場景氣指數(shù)約41，過去兩年分別為35和29。

三四線樓市由熱轉(zhuǎn)冷

相比之下，對返鄉(xiāng)置業(yè)頗為依賴的三四線樓市，成交并不活躍。山東西南部某市一房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，按照當(dāng)?shù)匾咔榉揽氐囊螅衲甏汗?jié)期間，公司關(guān)閉了售樓處，直到大年初七（2月18日）才開始營業(yè)。這期間，雖然開放了線上銷售，但咨詢者寥寥無幾。

而在前幾年，該項目并不會在春節(jié)期間暫停線下銷售，相反，有時候因為咨詢者太多，公司還會雇一些臨時銷售人員來幫忙。

前述房企負(fù)責(zé)人表示，除了返鄉(xiāng)人數(shù)減少外，受疫情影響，很多外出務(wù)工人員的收入有所下降，購買力和支付能力難免受到影響。

貝殼研究院通過對126個城市（非一線城市）的樓市成交統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，與新一線城市和二線城市相比，春節(jié)期間，三四線城市房地產(chǎn)交易明顯偏冷。

按照城市級別來看，春節(jié)期間，新一線城市平均成交熱度約為38.2，二線城市約為7.2，三線城市約為3，四線城市約為1.15。

由于大城市生活成本高企、壓力增大，加之中小城市紛紛出臺人才引進(jìn)政策，“返鄉(xiāng)置業(yè)”是近年來三四線樓市的重要支撐。對于人口流出規(guī)模大的三四線城市來說，春節(jié)及國慶長假期間的返鄉(xiāng)置業(yè)成交規(guī)模，往往會占到全年交易的三到四成。

貝殼研究院指出，除了返鄉(xiāng)置業(yè)受限外，三四線樓市降溫還有一個大背景：棚改降溫。

2016年到2018年，大規(guī)模的棚戶區(qū)改造對全國樓市形成了顯著支撐，尤其大幅拉動了三四線城市的住房需求。從2019年開始，棚改規(guī)模迅速下降，三四線樓市也逐漸降溫。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，在棚改降溫、一二線城市重新成為熱點的情況下，三四線樓市有可能延續(xù)相對低迷的狀態(tài)。

“小陽春”能否如約？

熱點城市在春節(jié)期間的良好表現(xiàn)，能否快速激活樓市的“陽春檔”？

許小樂認(rèn)為，熱點城市的升溫節(jié)奏要明顯快于往年，但3月到5月的樓市傳統(tǒng)“小陽春”能否如約而至，仍要取決于政策力度。

由于房價出現(xiàn)非理性上漲苗頭、市場恐慌情緒再起，今年1月以來，重點城市密集出臺了一輪調(diào)控政策，既從限購、限售、稅費(fèi)等方面進(jìn)行施壓，又對“假離婚”、信用貸、法拍房、贈與房等方面的漏洞進(jìn)行填補(bǔ)。

春節(jié)前夕，住建部先后赴四個一線城市進(jìn)行督導(dǎo)。

許小樂指出，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場預(yù)期降溫。如上海2月上半月二手房業(yè)主調(diào)價中漲價占比水平較1月下降4個百分點，深圳二手房業(yè)主調(diào)漲占比在2月以來也呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。全年看，預(yù)計熱點城市二手房市場熱度低于去年，價格漲幅收窄。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，對于購房者而言，現(xiàn)階段的確是入市的好時機(jī)，但由于調(diào)控政策對供需雙方都有限制，預(yù)計需求大規(guī)模釋放的情況不太會出現(xiàn)。

因此，在即將到來的3到5月，樓市會出現(xiàn)常規(guī)的季節(jié)性升溫，而很難超預(yù)期火爆，因此，對“小陽春”的期待不宜過高。價格方面，在一二手房價倒掛、地價抬升等因素的影響下，熱點房價仍然有回升的動力，但在各項調(diào)控政策影響下，房價大概率會保持平穩(wěn)。