香港樓價(jià)持續(xù)高企，置業(yè)夢(mèng)對(duì)于很多年輕人可望不可即。

香港立法會(huì)秘書處3月1日發(fā)表“自置居所對(duì)香港社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響”《研究簡報(bào)》顯示，整體自置居所的業(yè)主中，35歲以下的年輕人僅占7.6%，首次置業(yè)人士的平均年齡2019年已經(jīng)達(dá)到44歲。

《研究簡報(bào)》指出，香港樓價(jià)在2004年-2019年的15年內(nèi)急升近4倍，然而，同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的約20年新低。雖然該數(shù)據(jù)去年第四季輕微反彈至51.2%，但仍低于2004年高位的54.3%，亦遠(yuǎn)低于富裕經(jīng)濟(jì)體超過60%的平均水平。

在土地嚴(yán)重短缺和置業(yè)能力下降的背景下，35歲以下的年輕一代于整體自置居所戶主中的比例，由1997年的22.1%（19.81萬人），大幅下降至2019年的7.6%（9.82萬人）。

報(bào)告指出，香港年輕人單憑工作收入，難以追趕不斷攀升的樓價(jià)，也未有足夠財(cái)力在物業(yè)市場(chǎng)跟其他買家競爭，據(jù)悉，置業(yè)困難是香港年輕世代感到無望的其中一個(gè)源頭。以2004-2019年期間的樓價(jià)來看，數(shù)字飆升了391%，然而香港家庭住戶的每月收入中位數(shù)僅增加78%，遠(yuǎn)落后于樓市的升幅。

與此同時(shí)，60歲及以上的老人，在自置居所戶主中的比例為41%（53.6萬人），成為置業(yè)的主力，相比1997年的21%（19.21萬人）激增一倍。

自置物業(yè)占比“倒U”

事實(shí)上，香港的自置居所比率于過去23年呈“倒U型”發(fā)展。報(bào)告指出，該比率在1997-2004年期間由46.7%飆升至最高的54.3%，然后停留在約53%的水平至2011年，但其后回落至2019年的49.8%及2020年第4季度的51.2%。

數(shù)據(jù)顯示，1997-2004年期間，香港每年平均共有約6.2萬個(gè)住宅單位落成。供應(yīng)充裕，加上亞洲金融風(fēng)暴觸發(fā)樓價(jià)暴跌52%，為首次置業(yè)人士提供罕有的置業(yè)機(jī)會(huì)。1997-2004年期間，自置居所住戶數(shù)目凈增加了26.4萬戶，其中約一半為私營房屋。

值得注意的是，1997-2008年期間，香港住戶增加了35.4萬戶。此期間，自置居所住戶顯著增加了33.7萬戶，而租戶只增加了4.7萬戶，租戶占比僅為13%，這主要受惠于當(dāng)時(shí)房屋供應(yīng)充裕及樓價(jià)處于可負(fù)擔(dān)水平。這意味著，1997-2008年可謂香港樓市的最佳“上車”時(shí)間窗口。

其后，特區(qū)政府不斷收緊土地及房屋供應(yīng)，推出了一系列政策，包括停止拍賣土地、放棄為自置居所訂定數(shù)字目標(biāo)、縮減通過填海及平整土地的開發(fā)新土地規(guī)模、無限期停建資助出售房屋等。

這些措施導(dǎo)致香港房屋供應(yīng)出現(xiàn)斷崖式下跌，疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)，香港樓價(jià)在此期間大幅反彈，使得大部分工薪階層無奈成為租房一族。2009-2019年期間，香港整體住戶增加了33.5萬戶，而自置居所住戶同期僅增加了8.02萬戶。然而，居住于公營或私人房屋的租戶則飆升了25萬戶，占比接近75%。

樓市財(cái)富效應(yīng)

樓市持續(xù)暢旺下，自置單位已成富裕家庭的重要財(cái)富來源。

根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，粗略估算，香港私人住宅物業(yè)的市值在1997-2019年期間累升兩倍至約12萬億港元，高于同期本地生產(chǎn)總值的109%增幅。2019年，香港私人住宅物業(yè)總值約為本地生產(chǎn)總值的4倍，遠(yuǎn)高于美國的1.6倍。研究報(bào)告指出，樓價(jià)變化帶來的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)本地消費(fèi)及本地生產(chǎn)總值，可以產(chǎn)生重大影響。

為了協(xié)助年輕一代首次置業(yè)，社會(huì)上近年有不少倡議增加土地及房屋供應(yīng)。參考1997-2004年期間的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)樓宇供應(yīng)充裕，樓價(jià)便可回落至可負(fù)擔(dān)水平，自置居所比率亦可因而顯著攀升。

根據(jù)特區(qū)政府2020年12月發(fā)表的《長遠(yuǎn)房屋策略》最新進(jìn)度報(bào)告，在2018年把公私營房屋比例由60:40改為70:30后，截至2030-2031年的未來10年，私營房屋的建屋目標(biāo)會(huì)僅為年均12900個(gè)單位，低于過去10年約13500個(gè)單位的實(shí)際年均建房屋量，房屋供應(yīng)仍然十分緊張。