“目前差不多85%的項目已經(jīng)復(fù)工……這一年，金融機(jī)構(gòu)給了一些時間，讓我們有這樣的空間和余地。但項目只有蓋上去才有價值，才能夠化解危機(jī)。如果停在這里，就沒有任何價值。所以現(xiàn)在我們最重要的工作就是抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)?！苯?，泰禾集團(tuán)董事長黃其森向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者談起公司的現(xiàn)狀。

當(dāng)天，黃其森身穿天藍(lán)色Polo衫、深灰色運(yùn)動褲，心情頗為放松。與一年前相比，黃其森的兩鬢多了些白發(fā)，但精神狀態(tài)仍然不錯，依舊很健談。

泰禾陷入債務(wù)危機(jī)的一年多來，黃其森一直未在公開場合露面。這期間，他一邊與金融機(jī)構(gòu)密切溝通，尋求債務(wù)展期；一邊推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并頻繁到項目上“督戰(zhàn)”。

今年以來，泰禾陸續(xù)傳出項目復(fù)工的消息。但仍有部分債權(quán)人未能與泰禾達(dá)成一致，這也是萬科至今未正式入股的主要原因。去年7月，萬科宣布以入股的方式馳援泰禾，但設(shè)置了三個先決條件，與債權(quán)人達(dá)成一致便是其一。

不僅如此，泰禾的一筆公司債“H8泰禾01”近日出現(xiàn)違約，再度帶來一絲悲觀情緒。

黃其森清楚，問題的解決并非一朝一夕，但他的信心開始恢復(fù)。今年7月，泰禾的內(nèi)刊《泰客會》復(fù)刊，黃其森發(fā)表了題為《泰禾的形勢與任務(wù)》的署名文章，稱泰禾“開始進(jìn)入上山路”，并展望公司“二次創(chuàng)業(yè)”的前景。

黃其森也在思考泰禾的過去，“客觀地講，在我們快速擴(kuò)張的過程中，管理等方面還是沒能跟上。”這種反思源自他的切膚之痛，如今看來似乎不夠及時，但對于現(xiàn)階段的泰禾來說，仍有積極意義。

身陷債務(wù)漩渦的黃其森，正在嘗試絕地求生。

“奮力抽身”

今年以來，黃其森把大量的時間和精力花在了項目一線。他前往多個項目現(xiàn)場，一邊督促復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一邊管控品質(zhì)。他會針對項目的很多細(xì)節(jié)提出建議，力求完美交付。

按照泰禾官方的說法，截至今年7月底，泰禾已有數(shù)十個項目復(fù)工，約為總項目數(shù)的85%。

自債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來，泰禾的項目一度大范圍停工停產(chǎn)。其中雖有疫情影響的因素，但金融機(jī)構(gòu)的擠兌，加之部分股東、合作方萌生退意，令項目的情況迅速惡化，一些業(yè)主也采用各種方式施加壓力。

其間，有數(shù)家房企和機(jī)構(gòu)與黃其森接觸，洽談入股事項，但由于各種原因未能達(dá)成一致。

泰禾與萬科的接觸始于去年5月，數(shù)輪溝通后，萬科決定有條件入股泰禾，并很快介入到泰禾與債權(quán)人的談判中。去年下半年，黃其森密集與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，很多場合都有萬科的人士出席。為方便談判，他一度常駐在北京金融街的一家酒店中。

到今年上半年，大部分金融機(jī)構(gòu)同意對債務(wù)展期，部分機(jī)構(gòu)還給予貸款利率的優(yōu)惠。隨著資金壓力的緩解，泰禾的項目也開始陸續(xù)復(fù)工。

復(fù)工并不能立即帶來業(yè)績和現(xiàn)金流，近期，泰禾的債務(wù)逾期規(guī)模仍在增加。但黃其森認(rèn)為，與一年前相比，泰禾正從債務(wù)泥潭中爬出。公司運(yùn)營也穩(wěn)定了很多，不再是之前“人心思動、工作不前”的狀態(tài)。

黃其森認(rèn)為，“當(dāng)下的泰禾，正處在從泥潭沼澤奮力抽身的過程當(dāng)中。”因此，復(fù)工復(fù)產(chǎn)千萬不能松懈。

“債主”們也十分關(guān)注泰禾的動向，黃其森經(jīng)常接到金融機(jī)構(gòu)的電話，對方主要詢問項目進(jìn)展、公司動態(tài)，以及他本人的情況。在與記者溝通的過程中，黃其森就起身接了一家金融機(jī)構(gòu)的電話。

泰禾與金融機(jī)構(gòu)的談判總體順利。黃其森透露，一些金融機(jī)構(gòu)最初不能接受泰禾提出的條件，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險逐漸暴露，這些機(jī)構(gòu)也在降低預(yù)期。

但到目前為止，仍有部分金融機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致，泰禾甚至為此面臨一些法律訴訟。黃其森承認(rèn)，的確是泰禾違約在先，但他也期待金融機(jī)構(gòu)給予理解，從現(xiàn)實出發(fā)來解決問題。

針對目前的情況，黃其森做好了“打持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備?！安煌椖坎扇〔煌慕鉀Q方案，一步步走，雖然比較難?！?/p>

反思與補(bǔ)救

2017年及之前，泰禾頻繁在公開市場拿地，并通過高舉高打的方式快速做大規(guī)模，但此后拿地驟停。到2019年，泰禾的債務(wù)問題初現(xiàn)端倪，當(dāng)年曾有機(jī)構(gòu)和企業(yè)與黃其森洽談收購事項，但未果。次年，債務(wù)問題顯性化，泰禾正式走上引戰(zhàn)之路。

在黃其森看來，債務(wù)問題的伏筆早已埋下。

“我在2017年已經(jīng)意識到這個問題了，步子邁大了，管理跟不上?！秉S其森說，當(dāng)時泰禾一下子擴(kuò)張到二十幾個城市，人才十分緊缺。而在管理上，當(dāng)時的泰禾與一些大型房企相比也有差距。

當(dāng)時，監(jiān)管層也開始吹風(fēng)，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，并要求房企控制杠桿。黃其森也捕捉到了這一信號。

黃其森說，泰禾從2018年開始作出調(diào)整，主要體現(xiàn)在三個方面：1.停止拿地，并從海南等區(qū)域退出；2.退出環(huán)京區(qū)域；3.退出投資回報周期長的舊改項目。當(dāng)時，泰禾還“精兵簡政”，用黃其森的話說，“實際上已經(jīng)是在撤退了”。

為了降杠桿，2018年和2019年，泰禾還償還了千億規(guī)模的債務(wù)?！叭绻@筆債務(wù)沒有還掉，泰禾今天一點(diǎn)機(jī)會都沒有了。”

但這仍然不能完全解決問題。由于各種原因，泰禾旗下的部分項目銷售未達(dá)預(yù)期，無法帶來足夠的現(xiàn)金流。2020年，新冠肺炎疫情暴發(fā)，銷售進(jìn)一步受到影響，并成為債務(wù)問題爆發(fā)的導(dǎo)火索。

業(yè)界將泰禾的癥結(jié)歸為“快速擴(kuò)張中的管理失控”。在與記者的溝通中，黃其森也多次提到“管理”字眼，這顯然成為他的切膚之痛。前些年，泰禾曾高薪聘請了一批職業(yè)經(jīng)理人，但一些職業(yè)經(jīng)理人在項目獲取上出現(xiàn)錯判，導(dǎo)致項目停滯，資金使用效率也被拉低。高薪養(yǎng)廉的初衷未能實現(xiàn)，泰禾的管理模式也仍然粗放，這令黃其森頗為失望。

一個細(xì)節(jié)在于，泰禾的項目施工方較為分散，不利于統(tǒng)一管理。在復(fù)工復(fù)產(chǎn)中，公司花了大量精力與不同的施工方溝通，最終才促成現(xiàn)有的復(fù)工局面。

如今，很多高級職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)離開泰禾，黃其森以前所未有的投入程度親自抓管理。去年末以來，黃其森對人員、項目進(jìn)行“瘦身”。在當(dāng)前的“二次創(chuàng)業(yè)”中，他不僅直接把控戰(zhàn)略、運(yùn)營、產(chǎn)品等各個環(huán)節(jié)，還將集團(tuán)—區(qū)域—項目的“三級管控”轉(zhuǎn)為集團(tuán)—城市公司的“二級管控”。

讓黃其森欣慰的是，在泰禾最困難的這一年，高管團(tuán)隊保持穩(wěn)定，從而有利于困難的解決。

黃其森的管控措施初顯成效。今年上半年，泰禾的虧損額度比上年同期明顯收窄，“主要原因是公司對各類費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控”。

“小而美”的理想

“二次創(chuàng)業(yè)”是黃其森在今年年初提出的，目的不僅在于鼓舞士氣，還包含了他對公司未來發(fā)展的一些戰(zhàn)略性構(gòu)想。

目前，項目復(fù)工情況向好的方面發(fā)展，萬科也正在幫助泰禾做管理的提升，公司正漸漸穩(wěn)住局面。按照黃其森的想法，在逐漸盤活后，泰禾將放棄一部分項目，并逐步將戰(zhàn)線收縮。

“我們最后大概會退到不到10個城市，北上廣深及南京、蘇州、杭州，還有我的老家——福州和廈門。”黃其森說，在產(chǎn)品定位上，未來泰禾主要做“高端精品”；在規(guī)模上，“300億到500億就夠了”。

黃其森的邏輯是，“中國有4億中產(chǎn)（階層），未來改善型需求的空間很大。”

按照這一規(guī)劃，泰禾將被打造成一家專做高端產(chǎn)品的“小而美”的房企，專攻“高端改善”的細(xì)分市場。

考慮到當(dāng)下的現(xiàn)狀，這一構(gòu)想實現(xiàn)起來并不容易。但黃其森認(rèn)為，“泰禾有這個基因”，這主要來自多年的產(chǎn)品匠心。近年來，泰禾以“院子系”產(chǎn)品為主打，在多個城市復(fù)制。黃其森認(rèn)為，泰禾引領(lǐng)了房地產(chǎn)業(yè)的中式產(chǎn)品風(fēng)潮，物業(yè)服務(wù)水平也首屈一指，這已經(jīng)成為公司的核心競爭力。

另一方面，按照黃其森的說法，泰禾在核心一二線城市有超過3000億貨值的土地儲備，“土地款基本上都付清了”。這也為將來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

但東山再起并非易事。除了尚未落定的債權(quán)人談判，此次危機(jī)對泰禾品牌價值的影響也不容忽視，危機(jī)過后，客戶的認(rèn)可度難免會打折扣。

為此，黃其森要求在交房時，泰禾的產(chǎn)品和服務(wù)都能超出業(yè)主的預(yù)期，從而彌補(bǔ)債務(wù)危機(jī)造成的口碑損失。同時，泰禾也開始對產(chǎn)品進(jìn)行梳理，并重新選擇施工企業(yè)，力求在告別高周轉(zhuǎn)和高杠桿后，對產(chǎn)品的打造更加精細(xì)。

好在一些開始復(fù)銷的項目已經(jīng)取得新的突破，尤其是北京、福州的項目。據(jù)泰禾內(nèi)刊披露，北京金府大院近期還出現(xiàn)一個家族一次購買四套的案例。這些消息都在提振黃其森的信心。

實際上，對于深陷被動的黃其森來說，打造產(chǎn)品，是他能主動掌控的少數(shù)事情之一，也是泰禾能否“翻身”的重要抓手。

最近，黃其森經(jīng)常帶著設(shè)計團(tuán)隊、營銷團(tuán)隊、品牌團(tuán)隊開會，“一套戶型一套戶型地過”，每個細(xì)節(jié)都力求完美，經(jīng)常開會到半夜兩三點(diǎn)。黃其森覺得，現(xiàn)在雖然很辛苦，但與公司最困難時相比，已經(jīng)好很多了。

這一次，漩渦中的黃其森能創(chuàng)造奇跡嗎？