四年前的2017年，郁亮曾經(jīng)在業(yè)績發(fā)布會上被問到一個問題：萬科持有這么多現(xiàn)金，未來會不會做困境投資，比如收購進入困境的高杠桿項目？郁亮彼時的回答是，可以幫助困難企業(yè)，不能趁人之危，我們是幫助行業(yè)內(nèi)有困難的企業(yè)共渡難關(guān)，這是行業(yè)龍頭應(yīng)有的責(zé)任。

那時候郁亮還沒有成為萬科董事會主席，萬科也沒有喊出那聲顛覆行業(yè)的“活下去”，那樣的場景或許只是推演，郁亮或許也沒有預(yù)料到，四年后的2021年，萬科會是陷入困境中的企業(yè)最想靠近的“緋聞”對象。

困境企業(yè)幻想中的萬科，是拯救它們于水火的“白衣騎士”，是能夠化解危機于無形的大師，但有時這只是單方的期許。

以郁亮為代表的萬科管理層有著“貓頭鷹”的特質(zhì)，“一只眼睛看機會，一只眼睛看風(fēng)險”。職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)格決定了萬科是行業(yè)之中投資紀(jì)律最為嚴(yán)明的企業(yè)之一，任何一筆投資，底線都會是：不影響股東權(quán)益，不影響股東對此事的觀感，也不影響萬科股東的收益水平。依靠這種投資風(fēng)格，萬科不僅在主業(yè)上獲得了逆周期內(nèi)生的動力，也在跨界的領(lǐng)域補齊了能力短板。

于是，我們可以看到，在最近的市場環(huán)境中，萬科成為最忙碌的企業(yè)之一——它抄底了藍光發(fā)展的多個項目，攬入了華夏幸福的“地王”包袱，接下了恒大持有深圳市高新投7.08%的股權(quán)。在這些交易中，萬科踐行了對股東的承諾，但于對手方，它也是精明的VC。

蟄伏者

萬科這些年沒有少被投資者批評太過保守。

尤其是，當(dāng)激進的融創(chuàng)中國通過收并購迅速崛起成為中國TOP4的房企，手握大量現(xiàn)金的萬科不僅遲遲沒有出手，規(guī)模的發(fā)展也越發(fā)平穩(wěn)，這樣昔日的地產(chǎn)龍頭，就被視為謹(jǐn)慎有余。

就連在萬科的區(qū)域公司與城市公司，認為集團在投資拓展上給予的空間不夠大的聲音也時常有之?！翱ǖ梅浅?yán)，利潤率要超過10%的項目才可以拿，現(xiàn)在滿足這樣要求的項目很少。很多項目一測算基本連參與一下的機會都沒有，這幾年，區(qū)域是不好過的，業(yè)績做不起來，內(nèi)部問題就比較突出?！币幻f科南方區(qū)域的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。

這樣的投資風(fēng)格，讓萬科旁落過一段更快規(guī)模化發(fā)展的好時機。2016年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的地價開始抬升，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象時而有之，熱點城市“地王”頻現(xiàn)，從不激進的萬科在公開市場上依然保持審慎，中海、華潤這類公認穩(wěn)健的房企都免不了拿一些高價地，但萬科仍然堅決回避。

也是在2017年左右，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了幾宗“史詩級”并購，萬科除了拿下被王石稱為是“離開萬科的大禮包”——551億廣信資產(chǎn)包之外，很少因為當(dāng)上別家企業(yè)的“白衣騎士”而成為主角。一名萬科內(nèi)部人士談及于此時指出，“別人一有想要賣的，就會去找融創(chuàng)找老孫，沒有多少人會想到要找萬科的?！?/p>

公開市場以及收并購的小心行事，讓萬科一度“潛隱”。總體上，萬科這幾年的銷售額穩(wěn)步增長，但增幅并不算明顯。萬科2018-2020年的年度銷售額分別是6069.5億元、6308.4億元和7041.5億元，增速為14.5%、3.9%和11.6%。

萬科并非沒有錢，而是不想亂買。這幾年，萬科現(xiàn)金流長期保持充沛，賬上趴著大把現(xiàn)金，但就是不隨意出手。從最新披露的數(shù)字看，截至2020年末，萬科在手的現(xiàn)金是1952億元，是近年來的最高水平。

郁亮曾多次回應(yīng)投資者對于這方面的質(zhì)疑，他的看法是，很多人指責(zé)我們太過保守，我們一定要做到現(xiàn)金為王，手有余糧，以更好地應(yīng)對各種各樣的挑戰(zhàn)。

等風(fēng)來

終于，郁亮等到了。

過去幾個月，與萬科產(chǎn)生最多交集的房企是藍光，萬科正在不斷將后者的優(yōu)質(zhì)項目收入囊中。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道此前報道，5月下旬，藍光旗下的無錫和駿房地產(chǎn)有限公司53.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給常州萬科，資產(chǎn)包中四個項目對應(yīng)的權(quán)益拿地金額總額可能約在30億-35億元左右；6月下旬，藍光溫州新藍置業(yè)有限公司被萬科并購100%股權(quán)，資產(chǎn)包內(nèi)涉及20.65億元的寧波海曙地塊；6月30日，藍光發(fā)展向萬科出售位于石家莊和重慶的兩處項目，成交對價約為5億-6億元。

此后，萬科再將藍光成都天府黑鉆項目吃進，天府黑鉆是藍光在天府新區(qū)的TOP系產(chǎn)品，定位為豪宅，這一項目是藍光最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。

萬科與藍光交易的這些項目，在行業(yè)中看來，是極其劃算的。以萬科獲得的藍光石家莊項目為例，藍光在2020年為獲取石家莊項目付出了溢價率99.75%的代價，成交金額為7.93億元，而出售給萬科的價格，打折不少。

7月27日，萬科再度“撿漏”，出手接盤華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項目。這是華夏幸福在2016年拿下的“地王”項目，目前項目已有3棟住宅建設(shè)完畢，小區(qū)設(shè)施也已基本建成，只等上市。

無論是藍光或者是華夏幸福，前述交易對萬科無疑是有利的。萬科不需背負太多的負擔(dān)，也沒有為對方進行信用背書，交易做得手起刀落，干凈利索。

對股東來說，萬科管理層值得信賴，它對機會與風(fēng)險的把控能力，的確無可挑剔。但是，與萬科交易的對手方，感受卻很復(fù)雜。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者與多名萬科接觸過的交易方交流，萬科在他們的印象中，是很難讓步的精致主義者。“和萬科談合作拿地，談不攏的可能性要高于其他企業(yè)?！币幻蛩闩c萬科進行項目合作的人士指出。

大家樂于與融創(chuàng)孫宏斌打交道、做生意，是因為這個北方男人，豪爽客氣也不拘小節(jié)，在交易時能夠給予對方足夠的體面，而萬科，就是談一樁生意，也僅止于談生意?！叭f科幫別人的忙不會給自己添亂”，萬科總裁祝九勝的這一句話，已經(jīng)道盡一切。

造巨艦

萬科的投資邏輯，倒不盡是尋找“抄底”機會的投機。

它是在房地產(chǎn)主業(yè)上審慎、警覺。畢竟這個行業(yè)，吃盡土地、金融紅利，草莽又粗放，具備良好投資紀(jì)律以及出色經(jīng)營能力的企業(yè)寥寥可數(shù)，多數(shù)時候，潛在的機會也可能蘊藏巨大的風(fēng)險，撿漏也會變成踩坑，這是萬科不愿意接受的局面。

在其他的多元化領(lǐng)域，萬科則可以是相對開放、從容的。

就以萬科做得最好的多元化板塊萬物云為例，它的構(gòu)想是，做物業(yè)行業(yè)的“貝殼”。萬物云要做的是平臺，因此，它對同行是敞開懷抱的，期望有更多的成員企業(yè)加入進來。

8月6日，陽光城發(fā)布公告稱，控股子公司上海陽光智博生活服務(wù)集團股份有限公司全體股東，擬以持有的陽光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬物云，并換取萬物云4.8%股份。

萬科集團合伙人、萬物云CEO朱保全在評價這宗交易時表示，現(xiàn)金是“上岸”，換股是“上船”。陽光城董事會秘書徐慜婧則稱，陽光智博不單獨上市，而是換股4.8%和萬物云合作，是相信行業(yè)龍頭萬物云帶來的資本溢價。

再往前看，萬科與升龍物業(yè)的合作，也是類似的思路。升龍物業(yè)是萬物云“睿聯(lián)盟”合作平臺的首個上市“試驗品”，朱保全曾在接受包括21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在內(nèi)的媒體采訪時表示，未來升龍物業(yè)上市，萬物云是它的戰(zhàn)略股東和科技服務(wù)商。

在萬物云這艘船上，已經(jīng)有足夠多的乘客。萬物云的合作對象，并不一定要是讓它在短時間內(nèi)獲得可觀的投資回報，它愿意著眼未來，嘗試更多的玩法，只要能夠籠絡(luò)更多的乘船人。

在物流行業(yè)，萬科也是通過“朋友圈”立足。萬科2018年領(lǐng)銜厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團投資有限公司組成的財團，完成對普洛斯的私有化收購，持股21.4%。之后，萬科在物流行業(yè)迅速形成規(guī)模，目前萬科旗下萬緯物流，已經(jīng)是中國內(nèi)地市占率第二的物流企業(yè)。

物業(yè)、物流，這是萬科管理層點名表揚過的多元化板塊。它們的投資思路，一定程度上體現(xiàn)了萬科近年來培育“第二增長曲線”的商業(yè)邏輯。

猶記得，2018年，祝九勝上任總裁之時曾被問及，萬科是否會成為“中國的黑石”，祝九勝說，郁亮曾跟我們分享過，如果簡單學(xué)別人那永遠只是追趕，是不可能超越的。在一個偉大的時代和國家，要做一些有意義的探索，各方面都會去借鑒和學(xué)習(xí)。

萬科會不會是“中國的黑石”并不重要，因為它摸索出了具有濃烈萬科風(fēng)格的投資模式。多年以前，萬科是行業(yè)中的“精英主義者”，多年以后，萬科的風(fēng)格，依然精明而精致。想要被收購的困境企業(yè)或資產(chǎn)，須懂得這個道理。