“這是個最好的時代，也是個誰都不愿意錯過的時代。”對于市場遭遇深度調(diào)控，使其迎來了新一輪的發(fā)展契機(jī)。短時間內(nèi)，鄭州西區(qū)一下涌入了萬達(dá)、寶龍、升龍、錦藝等18個超億元的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　但行業(yè)快速發(fā)展，也伴隨著理性的考量。如此巨量的商業(yè)項(xiàng)目，能夠進(jìn)入良性的運(yùn)營，讓投資者能夠長遠(yuǎn)地有收益才最為關(guān)鍵。西區(qū)商業(yè)面臨重大變革，伴隨機(jī)遇會產(chǎn)生又一批成功的商業(yè)，未來的藍(lán)圖究竟如何，我們將逐個關(guān)注西區(qū)的商業(yè)企業(yè)如何招商、經(jīng)營，打造西區(qū)商業(yè)的夢工廠。

　　單個項(xiàng)目

　　商業(yè)占比不低于30%

　　純粹的住宅地產(chǎn)帶動不了一個地區(qū)的發(fā)展。對于政府來說，商業(yè)是一個有效的拉動內(nèi)需的手段。

　　對于中原區(qū)的消費(fèi)者來說，大體量商業(yè)企業(yè)前所未有。從上世紀(jì)80年代至今，西區(qū)只有一個碧沙崗商圈，其余大多數(shù)是社區(qū)商業(yè)。“鄭州零售業(yè)理想狀態(tài)是總面積達(dá)到600萬平方米，人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擁有面積提升至2平方米。”鄭州市商務(wù)局局長宋加利說。據(jù)悉，鄭州零售業(yè)總面積目前是200萬平方米，人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擁有面積是0.7平方米。

　　按照目前的中原區(qū)人口來說，人均商業(yè)面積是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。據(jù)中原區(qū)政府公布的數(shù)字，目前，中原區(qū)的流動人口約有26.5萬，常住人口在59.8萬。而中原區(qū)的人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于鄭州市的平均值。

　　“這個市場還有很大的潛力可挖。”鄭州萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理彭嵩云說。

　　《鄭州市現(xiàn)代化商貿(mào)城發(fā)展規(guī)劃(2009～2020年)》中提出“西提升”，對于中原區(qū)來說，零售企業(yè)規(guī)模偏小、品牌知名度低、網(wǎng)點(diǎn)覆蓋面不足，是亟待解決的問題。

　　自去年開始，中原區(qū)對開發(fā)商的項(xiàng)目有了嚴(yán)格限制，在已經(jīng)簽約的商業(yè)地產(chǎn)中，每個項(xiàng)目的商業(yè)面積都不低于總面積的30%。而目前這些已經(jīng)簽約的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)商業(yè)面積都在10萬平方米以上。

　　未來將規(guī)劃十大區(qū)域型商圈

　　西區(qū)的商業(yè)重心在西移。1989年，鄭州西區(qū)第一家百貨商場商業(yè)大廈在碧沙崗附近火爆開業(yè)，品類齊全的商品成為那時最潮的地方。然而隨著鄭州商戰(zhàn)的偃旗息鼓，西區(qū)商業(yè)就此陷入沉寂將近20年。西區(qū)需要有自己的商業(yè)繁榮。

　　中原區(qū)商務(wù)局副局長楊光介紹，未來10年，西區(qū)將打造10個區(qū)域型商圈。這10個商圈將以道路為主要劃分依據(jù)。中原區(qū)商務(wù)局透露，這10個商圈不是空穴來風(fēng)，很多商圈已經(jīng)跟主要商家簽訂了協(xié)議。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，從目前西區(qū)已經(jīng)初露端倪的商業(yè)布局來看，這十大商圈有可能是“桐柏路商圈、建設(shè)路商圈、碧沙崗商圈、中原路商圈、隴海路商圈、帝湖商圈、秦嶺路商圈、須水商圈、鄭西商圈、孫莊商圈”。

　　中原區(qū)作為鄭州的西大門，具有舉足輕重的地位。這十大商圈的輻射力也不僅僅是西區(qū)。對于為什么這么多商業(yè)企業(yè)看好中原區(qū)，楊光說，“土地資源的優(yōu)勢是商家最看重的。”專家預(yù)測，2020年中原區(qū)人口將達(dá)百萬。這樣的“人和”，也是商家看重的。

　　兩年內(nèi)，將出現(xiàn)19家購物中心

　　張先生在秦嶺路附近經(jīng)營了一家效益還不錯的報(bào)亭，月收入4000元左右的他說，在這里，幾元錢一本的《都市麗人》的銷售要比《時尚》、《嘉人》等20元的雜志好得多。他對身邊正在動工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也略有了解。“建成后會去逛逛，買東西還是看價(jià)位吧。”他說。但對于這些進(jìn)駐的商業(yè)企業(yè)，顯然他們的輻射意圖不僅僅是西區(qū)這一區(qū)域。

　　萬達(dá)、寶龍、錦藝、升龍……這些國內(nèi)首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)2010年開始密集進(jìn)駐中原區(qū)。18個超億元的項(xiàng)目被引進(jìn)。中原區(qū)商務(wù)局副局長楊光說，中原區(qū)在未來兩年內(nèi)，將出現(xiàn)19家大型購物中心，城市綜合體、shopping mall 是主要業(yè)態(tài)。而在一定時間內(nèi)，中原區(qū)也將成為河南省擁有城市綜合體數(shù)量最多的區(qū)域。西區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣將被改變。對于很多人來說，城市的發(fā)展讓“最鄭州”的味道越來越淡，但西區(qū)，卻是讓人有“鄭州情結(jié)”之處，這個基礎(chǔ)是別的區(qū)域不具備的。這樣的觀點(diǎn)也受到很多人的認(rèn)可，一位目前任職于某房地產(chǎn)企業(yè)的老總說：“如果西區(qū)能夠滿足購物需求，我覺得待在西區(qū)生活也沒什么不好。”

　　“來西區(qū)殺時間吧。”這句邀請包含的內(nèi)容比“購物”更廣泛。這也是西區(qū)在建的商業(yè)項(xiàng)目以“購物中心”、“城市綜合體”為主的重要原因。吸引更多的人來西區(qū)“逛街”，遠(yuǎn)比吸引他們來這里買一件別的商場都能買得到的品牌更具有誘惑力。在建的城市綜合體中，“MAX”影院、“星巴克”都將首次亮相鄭州。未來的西區(qū)在商家的藍(lán)圖中，更是一個消費(fèi)時光的地方。

　　“LV都開到了西區(qū)，它的受眾也絕對不僅僅是西區(qū)。”有人談道。楊光認(rèn)為，作為鄭州西大門，中原區(qū)在沉寂了許久之后，未來，也將跨越區(qū)域局限，能成為“河南的中原區(qū)”。

　　競爭加劇，后續(xù)經(jīng)營才見真功夫

　　西區(qū)商業(yè)會不會顯得太擁擠?這樣的問題對商家來說不算什么，他們從來不擔(dān)心商業(yè)扎堆。

　　商業(yè)體越是集中，才越可能營造出良好的商業(yè)氛圍，這對整個板塊的價(jià)值也會起到推動作用。不止一家商業(yè)企業(yè)的負(fù)責(zé)人說，政府推地，開發(fā)商買地做項(xiàng)目，這些都是經(jīng)過多方論證規(guī)劃的，是建立在城市長遠(yuǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)上的。在中原區(qū)建設(shè)這種大型的商業(yè)實(shí)體，這樣的規(guī)劃是對的，是具有超前意識的。

　　從目前的商業(yè)布局上來看，不足3平方公里的面積內(nèi)，多個大型商業(yè)聚集，仍是顯得有些集中。鄭州一家百貨商場負(fù)責(zé)人說，盡管商業(yè)項(xiàng)目“錯位經(jīng)營”“差異經(jīng)營”是地產(chǎn)策劃人皆知的道理，盡管現(xiàn)在的“招數(shù)”越來越多，但基本上都處于嘗試調(diào)整的起步階段，更大的競爭還在后頭，效果有待實(shí)質(zhì)性的延伸落實(shí)。

　　對于個體的經(jīng)營，商家大多都會談到，足夠有吸引力的主力店，品牌的吸引力足夠，有趣的營銷，對于消費(fèi)群體的吸引力是不用擔(dān)心的，后續(xù)的經(jīng)營也沒有問題。不過對于這些，從目前來看，更多地被交給了未來的市場。