深圳零售物業(yè)的平均空置率接近10%，而在空置率有上升趨勢的同時(shí)，今年預(yù)計(jì)還將有9座大型購物中心開業(yè)，共新增77萬平方米的零售商業(yè)面積。而在少數(shù)成熟商圈的購物中心之外，大多新興商圈的購物中心將面臨空置和招租困難的難題，業(yè)內(nèi)甚至預(yù)計(jì)“未來全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率將有急升的可能”。

　　這些新增大型購物中心內(nèi)的零售商業(yè)面積將靠哪些市場來消化?多家房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和分析都顯示，越來越多以ZARA、H&M為代表的快時(shí)尚品牌，看中深圳日益成長的80、90后年輕消費(fèi)人群而進(jìn)駐深圳，租賃購物中心內(nèi)的商業(yè)面積以迎合消費(fèi)人群，它們的進(jìn)駐也部分填補(bǔ)了那些新增購物中心的商業(yè)空間。業(yè)內(nèi)人士表示，未來將有更多國際知名快時(shí)尚品牌進(jìn)入深圳市場，為消費(fèi)者帶來更多選擇，亦有助于深圳零售商業(yè)市場形成更豐富而合理的品牌結(jié)構(gòu)。

　　不同商圈租金兩極化

　　根據(jù)高力國際研究顯示，2013年第一季度，深圳寶安區(qū)的海雅繽紛城和天虹兩家購物中心正式開業(yè)，為零售物業(yè)市場帶來21.1萬平方米的新增供應(yīng)，使得深圳零售物業(yè)的整體庫存面積增加至218.18萬平方米。

　　“新增購物中心的入市讓深圳零售物業(yè)的平均空置率達(dá)到了7.86%。”高力國際深圳商鋪服務(wù)部董事林丹表示，這環(huán)比上個(gè)季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。而來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)也顯示，一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季上升3.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，記者了解到，位于福田區(qū)的新城市廣場由于正在進(jìn)行內(nèi)部裝修調(diào)整，也使得空置率大為上升，預(yù)計(jì)今年底才重新招商開業(yè);而寶安區(qū)由于海雅繽紛城和天虹購物中心的新開業(yè)，尤其是海雅繽紛城的大規(guī)模入市，帶來全區(qū)空置率小幅上升;其他區(qū)域空置率則基本與上季度持平。

　　來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)外零售商雖呈現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢，擴(kuò)張步伐卻較謹(jǐn)慎，零售地產(chǎn)市場復(fù)蘇較緩慢。對于深圳而言，目前購物中心的租賃需求主要為餐飲和時(shí)尚品牌零售商，成交也集中在核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)商場，此外部分商場繼續(xù)租戶調(diào)整，然而效果不理想，導(dǎo)致空置率沒并有太大改善。

　　在這種購物中心新增供應(yīng)、空置率上升趨勢的背景下，購物中心的租金在小幅下降。來自高力國際的報(bào)告指出，2013年第一季度，深圳市大型購物中心首層平均租金錄得每平方米每月917.16元(按實(shí)用面積計(jì)算)，與上季度相比輕微下降0.91%。“購物中心租金兩極化非常明顯，其中成熟商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心，如萬象城、金光華廣場和COCO PARK，租金均在1000元/月/平方米以上;而新興商圈，尤其是寶安和龍崗的購物中心則希望通過租金優(yōu)惠吸引及培育優(yōu)質(zhì)租戶，故租金仍定位在較低水平。”林丹表示，但隨著關(guān)外配套逐漸成熟，人流越來越多，這些片區(qū)未來租金會(huì)逐步上升。

　　林丹預(yù)計(jì)，未來三個(gè)季度，深圳成熟商圈的購物中心租金水平將繼續(xù)堅(jiān)挺，由于在新興商圈購物中心的租金定位仍會(huì)明顯低于成熟商圈，將會(huì)拉低深圳整體租金水平，平均租金水平將有微幅下降;受新增供應(yīng)的影響，空置率水平也預(yù)計(jì)會(huì)上升。

　　零售物業(yè)空置率或急升

　　此外，高力國際統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)今年還有9座大型購物中心正式開業(yè)，包括歡樂海岸購物中心、沙井京基百納廣場、星河盛世CoCo City和萬科廣場等，共計(jì)約77萬平方米新增供應(yīng)投放市場，其中超過60%集中在寶安和龍崗區(qū)。“預(yù)計(jì)2013年深圳購物中心平均空置率會(huì)有較大上升，平均租金會(huì)有輕微下降。”林丹表示，隨著這一市場未來供應(yīng)會(huì)有大規(guī)模上升，“如何吸引客戶并提升客戶重購率，成為購物中心面臨的重要挑戰(zhàn)，如何差異化定位、增加客戶體驗(yàn)成為提升競爭力的主要途徑。”

　　而在一手商鋪交易方面，記者從仲量聯(lián)行了解到，今年頭3個(gè)月深圳一手商鋪銷售成交量達(dá)到13萬平方米，比上年同期高出2.33倍，并且市場上可出售的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)仍顯得較為缺乏。

　　仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部副董事程怡認(rèn)為，未來深圳零售商的擴(kuò)張態(tài)勢仍將持續(xù)，但預(yù)期擴(kuò)張步伐會(huì)繼續(xù)放緩，同時(shí)，大量新增供應(yīng)推出市場，但零售商對新商場租賃需求較為謹(jǐn)慎，目前未開業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)預(yù)租情況未為理想，預(yù)租率較上季沒有明顯提升，業(yè)主的預(yù)租壓力增加，部分項(xiàng)目將有延遲開業(yè)的可能性。因此，程怡預(yù)測未來全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率將有急升的可能，從而影響整體租金升幅，“現(xiàn)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長，支撐全市平均首層租金平穩(wěn)上升，但因零售商需求謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)租金上升空間有限”。

　　什么樣的消費(fèi)才能“填補(bǔ)”購物中心?有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以ZARA、H&M為代表的快時(shí)尚品牌正成為80、90后主力消費(fèi)的品牌，與此同時(shí)這一類品牌也能吸引到大量年輕消費(fèi)人群，因此不少國際知名快時(shí)尚品牌近期相繼進(jìn)軍深圳市場。

　　記者了解到，在今年第一季度，多個(gè)國際快時(shí)尚品牌進(jìn)駐深圳購物中心。服飾方面，forever 21已確定進(jìn)駐深圳海岸城，目前已開始圍擋裝修，預(yù)計(jì)今夏可以和深圳消費(fèi)者見面，面積超過2000平方米;餐飲方面，香港圣安娜餅屋深圳首家店鋪將進(jìn)駐寶能太古城，2月1日第二家店將在海雅繽紛城試業(yè);同時(shí)，香港百佳集團(tuán)旗下高端精品超市TASTE，以及與香奈兒淵源至深的時(shí)尚IMAX影院——盧米埃影城，將入駐海上世界。

　　快時(shí)尚品牌搶灘購物中心

　　這些快時(shí)尚品牌紛紛搶灘深圳的原因正在于80、90后的消費(fèi)穩(wěn)步上升，而同時(shí)他們又偏好這類快時(shí)尚品牌。林丹解釋，首先，深圳零售商業(yè)市場近年持續(xù)向好，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長速度雖有所放緩，但仍維持一定的升幅，這表明居民的消費(fèi)需求亦呈穩(wěn)步上升的趨勢;其次，越來越多優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)，零售物業(yè)發(fā)展相對成熟;再次，偏好快時(shí)尚的80、90后漸成消費(fèi)主力軍，越來越多國際知名快時(shí)尚品牌在深圳的大型購物中心落地開花。

　　“早年的ZARA、H&M、UNIQLO等品牌已在深圳經(jīng)營多年，品牌深入人心，亦培養(yǎng)出一批忠實(shí)消費(fèi)者，這也使得近年GAP、MUJI、TOPSHOP等品牌相繼在羅湖、福田及南山的多個(gè)大型購物中心落子布點(diǎn)，而未來，還將有這類品牌進(jìn)入深圳。”林丹表示。

　　這類品牌的進(jìn)駐將為新建購物中心帶來更多的年輕消費(fèi)人群。有業(yè)內(nèi)人士分析，對消費(fèi)者來講，這類品牌款式新穎多樣、更新速度快、價(jià)格適宜、緊貼潮流，可以用相當(dāng)實(shí)惠的價(jià)錢購買到款式幾可媲美國際頂級品牌款式的服裝，能為購物中心帶來消費(fèi)能力較強(qiáng)的年輕消費(fèi)人群，而這些人都是商場的中堅(jiān)消費(fèi)力量。

　　“以前，喜愛快時(shí)尚國際品牌的深圳消費(fèi)者往往喜歡到香港購買，因?yàn)橄愀鄣甑目钍礁路f、更新速度更快、價(jià)錢更優(yōu)惠、購物環(huán)境更好。但隨著近年越來越多這類品牌進(jìn)入深圳，這些產(chǎn)品的款式及價(jià)格的差距正在縮小，而只存在匯率的問題，深圳店的更新速度僅略慢于香港店一個(gè)月左右，加上經(jīng)常有折扣優(yōu)惠，香港店的價(jià)格優(yōu)勢已不太明顯。”林丹表示，深圳新開的購物中心環(huán)境亦毫不遜色于香港的購物中心，而消費(fèi)者在本地消費(fèi)還能免去舟車勞頓，因此，越來越多中產(chǎn)消費(fèi)者更愿意選擇留在深圳本地消費(fèi)。

　　“這些快時(shí)尚品牌的商鋪更傾向于選擇位置優(yōu)越、交通便捷、規(guī)模較大、業(yè)態(tài)豐富的購物中心，對面積的需求亦較大，一般要500—2000平方米。”林丹透露，可以預(yù)見，隨著深圳未來更多購物中心和大型綜合體落成，將有更多國際知名快時(shí)尚品牌進(jìn)入深圳市場，為消費(fèi)者帶來更多選擇，亦有助于深圳零售商業(yè)市場形成更豐富而合理的品牌結(jié)構(gòu)。