購物中心的發(fā)展，首先要提出一個(gè)購物中心的現(xiàn)狀，打眼望去，我們購物中心過剩了，但是在過剩當(dāng)中，我們?cè)鯓訉ふ椅覀兊某雎?，這才是我們地產(chǎn)商和商業(yè)零售企業(yè)共同所要肩負(fù)的責(zé)任。

　　簡(jiǎn)單地說，我們國(guó)家購物中心的發(fā)展，從百貨大樓到購物中心，經(jīng)歷了50年。真正的購物中心，大家說法不一，我認(rèn)為應(yīng)該是早期上海的購物中心，以及梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，以及廣州的天河城。在今天這個(gè)場(chǎng)合，到現(xiàn)在了還有這么多人在這里交流，這在北京是很少有的，可見你們的學(xué)習(xí)精神讓你們創(chuàng)造了輝煌，所以最早的購物中心是在廣州這里出現(xiàn)。目前為止，全球10個(gè)購物中心面積最多的城市，8個(gè)在中國(guó)，可以說支撐了我們的觀點(diǎn)，目前購物中心全球最多。但是我想這種多不一定是絕對(duì)的，而是相對(duì)的數(shù)字。

　　2013年，有30家國(guó)際品牌將上海作為其登陸中國(guó)的首選城市，在未來三年，上海預(yù)計(jì)將有接近330萬平方米的新增供應(yīng)商業(yè)面積，近80%來自城市次級(jí)商圈。在成都、武漢、沈陽等地都是購物中心過剩的城市，研究表明這幾個(gè)城市都是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的城市，在這幾個(gè)城市當(dāng)中，可能成都的問題更加突出一些。我看到對(duì)購物中心的數(shù)字分析，目前是中購聯(lián)郭主任那里比較詳實(shí)。我想在今后我們房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和大家合作，把更完備的數(shù)字奉獻(xiàn)給大家。深圳這幾年新增商業(yè)面積將超過200萬平方米，這幾年商業(yè)面積有很大的發(fā)展。

　　二線城市的體量比一線城市的體量高出了18%，可以看出二線城市在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，一個(gè)是住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，帶來的配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，同時(shí)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，人們對(duì)生活水平的需求和對(duì)生活的向往，催生了購物中心的整體業(yè)態(tài)的發(fā)展和形成?？梢钥吹剑F(xiàn)在我們的二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式更加迅猛，而且它的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它的接受量，可能我們現(xiàn)在講的，世界上一些發(fā)達(dá)城市并沒有這樣的增速和增量，但是相對(duì)它的經(jīng)濟(jì)來講，它的經(jīng)濟(jì)也并不是高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)過程，所以我們可以看到，二線城市開發(fā)是這樣一個(gè)完整的過程。

　　以前的購物中心是傳統(tǒng)的百貨、主力店、超市，這樣運(yùn)行了這么多年以后，開發(fā)企業(yè)也好，商業(yè)企業(yè)也好，發(fā)現(xiàn)了僅僅靠傳統(tǒng)的百貨是推動(dòng)不了購物中心順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展而進(jìn)行的發(fā)展過程，因此體驗(yàn)式消費(fèi)、藝術(shù)空間、復(fù)合消費(fèi)的空間逐漸進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)。回過頭來想，開發(fā)企業(yè)究竟要給零售企業(yè)，給商業(yè)企業(yè)提供什么樣的產(chǎn)品，才是我們要做的最終的工作。所以我今天在講，開發(fā)企業(yè)做好開發(fā)企業(yè)的事，同時(shí)要與零售企業(yè)，甚至電商企業(yè)共同結(jié)合，才能促進(jìn)我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　帶給我們的思考就是，開發(fā)企業(yè)究竟是在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中做多了還是少了，我們是做地產(chǎn)，不是做商業(yè)，但必須有商業(yè)的支撐，我們才可以構(gòu)成一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的完整體。

　　可以看到，現(xiàn)在的市場(chǎng)問題，首先是總量過剩，而在吸收量減少，或吸收量不成熟的情況下它也是過剩的。包括我們已建的購物中心出現(xiàn)了招商難、空置率高，包括這個(gè)城市的其它綜合體帶來的密集型的問題，都帶來了過剩的隱憂。同時(shí)，購物中心的出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了追隨著西方國(guó)家或發(fā)達(dá)國(guó)家的生活形態(tài)方式出現(xiàn)的，美國(guó)在70年代已經(jīng)完成了城市化，并從城市化走向鄉(xiāng)村化，走向城鎮(zhèn)化，在城市的發(fā)展過程當(dāng)中，真正的購物中心出現(xiàn)是一種新的消費(fèi)模式的出現(xiàn)，從這種新的消費(fèi)模式看，我們可以想一想，我們的三四線城市究竟是足還是不足。所以今天我們就帶來這個(gè)問題，我們是總量過剩，但結(jié)構(gòu)不合理。因此我們開發(fā)商一邊是購物中心大量建設(shè)，一邊是空置率高企不下，同時(shí)經(jīng)營(yíng)難度增大，同質(zhì)化增加。

　　現(xiàn)在開發(fā)商盲目拿地，政府對(duì)開發(fā)商要求更嚴(yán)格了，有的甚至是一兩年就要開業(yè)，作為一個(gè)形象工程。但是實(shí)際上我們零售市場(chǎng)反而進(jìn)入一個(gè)慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這兩種行業(yè)的不相稱，就造成了現(xiàn)在的形勢(shì)，因此受行業(yè)的同質(zhì)化和電商的沖擊，百貨業(yè)的利潤(rùn)下滑，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)怎么搞?能搞好嗎?所以在座的各位，這個(gè)問題不言而喻。

　　面對(duì)這個(gè)問題，我們解決的途徑是什么呢?這幾年供應(yīng)量激增、空置率的上升，包括運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)前景的暗淡，這都是在集中型的商業(yè)中出現(xiàn)的一個(gè)典型問題。面對(duì)我們說的所有問題，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)作為一個(gè)不可逃避的業(yè)態(tài)形式，面對(duì)這種業(yè)態(tài)形式，我們應(yīng)該怎么做?去年我提出“不能坐以待斃”，今年我提出：應(yīng)該主動(dòng)地、積極地與房地產(chǎn)企業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)密切配合，去主動(dòng)改變形勢(shì)，主動(dòng)服務(wù)，引導(dǎo)他們和我們共同打造這個(gè)商業(yè)。

　　我們起步晚，并且發(fā)展快，在這種情況下，面對(duì)二三線城市或者三四線城市，百貨業(yè)態(tài)仍然有它的發(fā)展前景。作為商業(yè)地產(chǎn)，我們應(yīng)該怎么做呢?我們就跟他們?nèi)ズ献?，去結(jié)合，包括讓其它的不同業(yè)態(tài)進(jìn)入我們的購物中心。

　　另外一個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境明顯差異化。在商業(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)當(dāng)中，原來是所有的百貨，甚至同一百貨的品牌進(jìn)入我們沿街的比鄰的購物中心當(dāng)中，在這樣的購物中心當(dāng)中，我們?cè)趺凑劦讲町惢?jīng)營(yíng)，怎么保證租金的上升，在進(jìn)到這個(gè)品牌的商業(yè)之后，接著第二個(gè)商業(yè)又是同樣的品牌，我們?cè)趺窗l(fā)展?同時(shí)我們談到體驗(yàn)營(yíng)銷，可以想一想，如果體驗(yàn)型消費(fèi)作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)救命稻草，在這個(gè)救命稻草當(dāng)中，如果同一條街區(qū)全都是兒童體驗(yàn)消費(fèi)，全都是海洋館，勢(shì)必就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)同質(zhì)化在體驗(yàn)式消費(fèi)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)。因此我們要認(rèn)清這個(gè)形勢(shì)，要明確商業(yè)地產(chǎn)或者是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的差異化經(jīng)營(yíng)，這才是我們的方向。

　　另外一個(gè)，商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化，這種多元化是建立在差異化上的多元，不要固守著一個(gè)地方多元。我們今天強(qiáng)調(diào)這是生孩子、養(yǎng)孩子的過程，剛才五洲的老總跟我講，一定要知道自己要養(yǎng)什么樣的孩子，才決定生什么樣的孩子，他提出一個(gè)定制型的消費(fèi)。在目前的思維當(dāng)中，定制型消費(fèi)絕不是萬達(dá)十年前提出的定制型的消費(fèi)，而是我們根據(jù)今天的市場(chǎng)狀況，根據(jù)電商、體驗(yàn)式消費(fèi)的市場(chǎng)狀況，來定我們的產(chǎn)品，真正建什么產(chǎn)品，怎么建，開發(fā)商有決定權(quán)，市場(chǎng)更有決定權(quán)。

　　多種經(jīng)營(yíng)形式的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)最大的契機(jī)，如果REITs出現(xiàn)了，如果資產(chǎn)證券化了，我們將面臨的是商業(yè)地產(chǎn)的春天，把各種商業(yè)放在里面打造，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)從始到終的全過程。最后我要說，我們要主動(dòng)和電商結(jié)合，才能產(chǎn)生新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　“十二五”規(guī)劃提出，2011年到2015年，總的消費(fèi)額要從15萬億增長(zhǎng)到30萬億。消費(fèi)增長(zhǎng)靠平臺(tái)，靠消費(fèi)理念，靠我們引導(dǎo)消費(fèi)，我們要順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)更重要的，通過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，通過商業(yè)地產(chǎn)給社會(huì)提供的服務(wù)產(chǎn)品，通過現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，讓商業(yè)和地產(chǎn)共同融合地發(fā)展。因此，消費(fèi)的增加就意味著我們要變、我們思變，在我們思變的情況下，才能引導(dǎo)零售企業(yè)、配套企業(yè)在這個(gè)方面進(jìn)行充分的融合和發(fā)展。

　　因此我想，發(fā)展的機(jī)遇就大概是這幾個(gè)方向，也是大家經(jīng)常在討論的：第一，優(yōu)質(zhì)的商品使商業(yè)更加站穩(wěn)市場(chǎng)。第二，克服結(jié)構(gòu)不合理，二三線城市仍是市場(chǎng)投資焦點(diǎn)。第三，主動(dòng)、廣泛結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開拓O2O市場(chǎng)。第四，豐富體驗(yàn)式消費(fèi)產(chǎn)品，贏得市場(chǎng)份額。第五，進(jìn)入社區(qū)商業(yè)的藍(lán)海，改變經(jīng)營(yíng)方式。第六，創(chuàng)新金融模式，從租售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)，使商業(yè)物業(yè)真正成為金融產(chǎn)品。百貨、專業(yè)市場(chǎng)、超市在變革中尋求新的發(fā)展模式，在新的模式中達(dá)到和商業(yè)物業(yè)更好的契合，這就是我們的發(fā)展方向。

　　所以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中，任何一個(gè)行業(yè)都會(huì)遇到機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在機(jī)遇和挑戰(zhàn)當(dāng)中，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。在城市的骨架這樣形成拉大的背景下，城市化進(jìn)程的背景下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期走高是不可能的，任何一個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期走高都是不可能的，但是我想機(jī)遇和挑戰(zhàn)是并存、共生的。由于時(shí)間關(guān)系，我的講演就到這里，實(shí)際上是一個(gè)跟大家學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，謝謝大家。