高端消費(fèi)市場遇冷、內(nèi)地游客銳減正在改變香港過去以高端品牌為主的零售業(yè)結(jié)構(gòu)。世邦魏理仕最新專題報(bào)告《零售格局的變遷：如何在香港零售放緩下生存?》研究結(jié)果顯示，中檔零售品牌將會取代奢侈品牌，主導(dǎo)香港未來零售市場需求。

　　在過去十年，游客消費(fèi)在香港零售銷售總額中的占比由2004年的20%上升至2015年的42%，這主要是由于以游客主導(dǎo)的產(chǎn)品銷量增長強(qiáng)勁。除了店鋪數(shù)量的增加，部分零售商的平均店鋪面積亦有所擴(kuò)大。而自2014年起，內(nèi)地訪港游客數(shù)量出現(xiàn)下滑，游客消費(fèi)模式也出現(xiàn)了由奢侈品向中檔品牌消費(fèi)的轉(zhuǎn)變。

　　雖然香港本地零售消費(fèi)需求保持強(qiáng)勁，但往往受到零售市場的忽略。本地實(shí)際私人消費(fèi)開支的年平均增長率在2004-2014年為4.9%，而同時(shí)期內(nèi)家庭收入中位數(shù)的年增長率是4%。本地消費(fèi)在中短期內(nèi)將維持穩(wěn)定，股票市場的短期波動及市場對加息的預(yù)期，預(yù)計(jì)對本地消費(fèi)只會帶來輕微影響。

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)，未來五年70%的新增供應(yīng)將來自非核心零售區(qū)，共計(jì)560萬平方英尺的零售空間將用做住宅周邊的購物場所，這為中檔零售商帶來針對中產(chǎn)家庭的拓展商鋪網(wǎng)絡(luò)機(jī)遇。根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這些本地商場消費(fèi)群的平均家庭收入均高于中位數(shù)。

　　香港零售業(yè)在2003-2014年間表現(xiàn)理想，其中高端產(chǎn)品銷售一枝獨(dú)秀。銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環(huán)等地一線商鋪平均租金在這期間被推升了213%。但自去年開始，奢侈品零售市場增長勢頭受到一系列因素影響，對香港旅游業(yè)及零售銷售產(chǎn)生不利影響，但對于主攻中檔市場的零售商而言，仍存在不少機(jī)遇。

　　世邦魏理仕香港商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪指出，零售業(yè)正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。過去十年，一線街鋪的業(yè)主受惠于奢侈品零售商的強(qiáng)勁需求及大幅租金上漲，但由于目前奢侈品牌紛紛尋求調(diào)整租賃策略以節(jié)省成本，而中檔品牌亦期望以合適的租金水平進(jìn)駐黃金地段，業(yè)主在商討租約條件時(shí)不得不面對環(huán)境轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實(shí)。此種情況為中檔品牌零售商提供擴(kuò)張機(jī)會。

　　為應(yīng)對銷售放緩，奢侈品零售商正逐步整合分店網(wǎng)絡(luò)，騰出一些非主力店以增加商鋪市場供應(yīng)。部分高端時(shí)裝、化妝品、鐘表及珠寶商選擇不續(xù)租或在租約期滿前提前撤出, 但部分商戶仍會盡量保留位于關(guān)鍵地段的旗艦店，主要考慮到這些商鋪往往位處黃金街區(qū)，并較易吸引客流，擁有較大市場推廣價(jià)值。