“奧特萊斯”不是某一家購物中心的名字，而是購物中心的一種類別。它是英文“ou tle ts”的直譯，奧特萊斯商場最大的特色是，集中了大量名牌過季、下架、斷碼的商品，多數(shù)商品的折扣都達(dá)到3- 5折。隨著城市的發(fā)展，人們對(duì)于品牌的認(rèn)知度提高，中國的奧特萊斯商場也越來越多。深圳目前已有3家奧特萊斯商店，在今年又將多開出一家“8號(hào)倉”。操刀人廖衛(wèi)杰強(qiáng)調(diào)要做一個(gè)“特別的”城市級(jí)奧特萊斯，吸引深、莞、惠三地市場的消費(fèi)者前來。

　　目前深圳的奧特萊斯都過得不錯(cuò)

　　記者：現(xiàn)在深圳有幾家奧特萊斯?

　　廖衛(wèi)杰：總共3家，包括大梅沙奧特萊斯、和平路的茂業(yè)奧特萊斯和華南城的華盛奧特萊斯。據(jù)我們得到的市場反饋信息，三家經(jīng)營狀況都還不錯(cuò)。

　　記者：樂觀到什么程度?

　　廖衛(wèi)杰：深圳3家奧特萊斯，大部分商家都能在里面實(shí)現(xiàn)盈利，部分品牌比同地段的常規(guī)百貨和常規(guī)購物中心在業(yè)績上要翻一番。我們做的大梅沙奧特萊斯，2010年年底開業(yè)，第一年就實(shí)現(xiàn)了盈利，平均每年業(yè)績有30%以上的遞增。場內(nèi)很多商家，在它們品牌系統(tǒng)內(nèi)，大梅沙店在深圳排名靠前。

　　記者：這幾年以來，商家變化大嗎?

　　廖衛(wèi)杰：一般來講，奧特萊斯的租期都是2-3年，從2013年開始，一期有很多店鋪合同到期。一期原定位是小而精的奧特萊斯，做中高檔服裝為主。自從2013年的9月份落實(shí)了二期項(xiàng)目的開發(fā)后，一期也隨之將品類做出了調(diào)整，更加年輕時(shí)尚，引進(jìn)了T om m y、哥倫比亞、歐時(shí)力。二期偏成熟、國際化，有專門的區(qū)域做國際品牌區(qū)，現(xiàn)在進(jìn)駐的品牌包括C erruti1881、K ent& Curw en、T russardi、V ersace等?，F(xiàn)在二期很多店已在裝修，同時(shí)會(huì)加大休閑餐飲方面的比例。

　　既要交通便利，又不能在市中心

　　記者：8號(hào)倉相比大梅沙 奧特萊斯而言，有何不同之處?

　　廖衛(wèi)杰：8號(hào)倉與大梅沙在交通便利性方面有不同的特點(diǎn)，8號(hào)倉的地理位置適合做商圈覆蓋更大的奧特萊斯。它在梅觀高速邊上，還有兩條輔助干道南坪快速、機(jī)荷高速。兩橫一縱的交通網(wǎng)，這也有助于輻射到周邊的衛(wèi)星城市。從深圳各區(qū)、惠州、東莞來到這都很便利。

　　記者：奧特萊斯選址有哪些關(guān)鍵因素?

　　廖衛(wèi)杰：奧特萊斯選址第一要素就是“交通便利性”。在國內(nèi)或國外，成功的奧特萊斯，都離不開一條高速公路，幾乎都在高速公路旁。國外的城市比較小，一般要有兩三個(gè)城市支撐一個(gè)奧特萊斯，因此，奧特萊斯選址都在城市與城市的中間點(diǎn)，在一條高速公路邊上做一個(gè)奧特萊斯。并且，來奧特萊斯的消費(fèi)者大都是以自駕的方式來購買，由高速公路開過去會(huì)更加便捷。同時(shí)，奧特萊斯行業(yè)的特征，也決定了它不能在很繁華的商業(yè)路段。

　　記者：為何?

　　廖衛(wèi)杰：我總結(jié)有兩點(diǎn)：品牌不希望在傳統(tǒng)正價(jià)主力店周邊開奧特萊斯，而一些國際品牌在傳統(tǒng)的購物中心是很少打折的，如果在它旁邊開家奧特萊斯，是有損品牌形象的;品牌是希望買奧特萊斯商品的人付出一定的時(shí)間成本，跟買正價(jià)的消費(fèi)群體是有所區(qū)分的。我們行業(yè)有句比較俗的話：買奧特萊斯的人就會(huì)買奧特萊斯，買正價(jià)的人就會(huì)買正價(jià)。兩者之間不會(huì)有很大的交叉點(diǎn)。同時(shí)買正價(jià)又買奧特萊斯的人還是相對(duì)少。

　　第二點(diǎn)，是租金的成本。成熟地段，租金成本肯定會(huì)高。商業(yè)沒那么繁華的位置租金相對(duì)會(huì)低。畢竟奧特萊斯是銷售打折的商品。所以說它的利潤點(diǎn)會(huì)比較低。它希望在租金上有很好的控制，降低經(jīng)營成本，這樣才能真正做到讓利于消費(fèi)者。

　　城市越成熟奧特萊斯越有市場

　　記者：奧特萊斯有何差異化經(jīng)營路線?

　　廖衛(wèi)杰：兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)有差異化經(jīng)營。東部海濱旅游業(yè)市場非常大。大梅沙依托龐大的旅游業(yè)，以游客為主，消費(fèi)額占到一半。奧特萊斯的定位其實(shí)很符合游客的胃口。在國外的奧特萊斯，游客的比例也很大。大梅沙我們有針對(duì)全國性的品牌，在國內(nèi)很多城市做得很強(qiáng)，但在深圳不一定做得好，北派的女裝品牌，在華北會(huì)做得好，在華南會(huì)差一些，因?yàn)闅夂?、消費(fèi)者的體型有差異。大梅沙有針對(duì)性地搭配一些。而在8號(hào)倉的客戶定位，以深圳本土白領(lǐng)、金領(lǐng)、中產(chǎn)消費(fèi)群為主，以東莞、惠州為輔。

　　記者：你覺得現(xiàn)階段發(fā)展奧特萊斯這種商業(yè)形式是一個(gè)好時(shí)機(jī)嗎?

　　廖衛(wèi)杰：當(dāng)然。一個(gè)城市發(fā)展越成熟，消費(fèi)者品牌認(rèn)知度越高，平均消費(fèi)水平就越高，越適合奧特萊斯發(fā)展。當(dāng)前深圳及國內(nèi)多個(gè)城市，奧特萊斯都是迅速在發(fā)展。

　　記者：全國的情況都很樂觀嗎?

　　廖衛(wèi)杰：個(gè)人觀察，國內(nèi)第一個(gè)奧特萊斯是北京燕莎奧特萊斯，是2002年開業(yè)的，發(fā)展也是很快速和穩(wěn)健的。隨后陸陸續(xù)續(xù)在不同城市也興起了多家奧特萊斯。目前看比較成功的有上海的青浦奧特萊斯、北京的賽特奧特萊斯、天津的佛羅倫薩小鎮(zhèn)等等，只要符合奧特萊斯運(yùn)營的要求，目前運(yùn)營情況都比較好。

　　記者：有沒有做不下去的?

　　廖衛(wèi)杰：有倒閉的，但不能說是奧特萊斯業(yè)態(tài)的問題。號(hào)稱全球最大的奧特萊斯倒閉了，在上?？拷憬牡胤剑?000多個(gè)店鋪。我當(dāng)時(shí)考察過，認(rèn)為其主要原因是以“地產(chǎn)”思維在運(yùn)作，而不是商業(yè)思維，沒有尊重奧特萊斯行業(yè)發(fā)展規(guī)律、市場成熟度等。判斷其市場成熟度的指標(biāo)包括人口規(guī)模、人均G D P、寫字樓供應(yīng)量、私家車保有量等，這些數(shù)據(jù)深圳都名列前茅。

　　從運(yùn)營上看，合適的位置、有足夠多的名牌折扣商品、舒適的購物環(huán)境，這三點(diǎn)是做好奧特萊斯運(yùn)營最基礎(chǔ)的要素。

　　記者：里面商品折扣一般要多大才有吸引力?

　　廖衛(wèi)杰：大概3-5折。