“我看朋友圈，有不少朋友在五一假期下定了聯(lián)排別墅、洋房?！币幻康禺a(chǎn)中介人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示。

進(jìn)入五月，上海樓市成交量明顯回暖。

      來自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月1日到5月8日，上海全市成交量25.3萬平方米，同比增加145.6%。此外，中外環(huán)的房子與內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子價格上漲幅度最大，均價分別為：中外環(huán)7.7萬元/平方米，同比上漲16.7%；內(nèi)環(huán)內(nèi)均價12萬元/平方米，同比上漲7.6%。與此同時，上海內(nèi)中環(huán)這段時間成交面積達(dá)到62552平方米，同比大漲近6倍，首次購房剛需較為集中郊區(qū)地段，成交面積同比漲幅近30%。豪宅成交上漲明顯，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于供應(yīng)上來了，豪宅產(chǎn)品近期銷售向好。

     部分今年有買房計劃的消費(fèi)者，五一假期催化了這一人群的需求?！耙吹攘撕镁玫捻椖块_盤，要么怕房價上漲，他們的消費(fèi)心態(tài)回來了?！?/p>

同策研究院首席分析師張宏偉指出，上海成交量回暖反映了整體市場的結(jié)構(gòu)性因素比較明顯，豪宅表現(xiàn)突出，剛需去化還沒有恢復(fù)；第二個因素在于，境外航班的中轉(zhuǎn)城市樓市去化壓力仍然較大；相對活躍的區(qū)域比如長三角、珠三角恢復(fù)還不錯。

     不過位于新靜安的凱德、銘德、萬科融信等高端項目，在五一期間認(rèn)籌沒有出現(xiàn)排隊等場景。上海樓市雖整體呈回暖趨勢，但這是交易結(jié)構(gòu)變化還是消費(fèi)需求釋放所導(dǎo)致的階段性結(jié)果呢？

五一假期成交量同比增加207.8%

     五一假期各地樓市成交、網(wǎng)簽備案出現(xiàn)明顯波動，“一房難求”的畫風(fēng)再度出現(xiàn)于售樓處。機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整體來看各大城市房地產(chǎn)市場正在加快復(fù)蘇。

      目前，上海在成交格局上呈現(xiàn)高端項目成交活躍，以高端項目為主的浦東新區(qū)、徐匯區(qū)成交量排名靠前。五一前上海出現(xiàn)多個排隊認(rèn)籌豪宅項目的場景。

     據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，五一期間（5.1-5.5）新建商品住宅成交15.7萬平方米，比去年假期增加207.8%。供應(yīng)量走高，是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為成交量隨之增加的主要原因。比如上海徐匯區(qū)某項目供應(yīng)面積為3.2萬平方米（290套），比去年五一同期多了18.5%。今年以來，高端項目入市積極，頗有集中搶收的意味。

     上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，今年一季度房地產(chǎn)銷售基本停滯，五一自然出現(xiàn)有補(bǔ)量的需求。尤其是4月最后一周多個項目集中開盤為假日樓市準(zhǔn)備充分的貨源。今年五一有5天假，促進(jìn)消費(fèi)者假期進(jìn)行看房、選房。另一方面，基于疫情因素，長途旅游的人也少了，大多在上?；蛘呱虾Ｖ苓叾掏居?，還是能留出一定時間關(guān)心樓市。

     有業(yè)內(nèi)人士提醒道，2015~2016年一線城市出現(xiàn)樓市過熱，房企高價王頻現(xiàn)，形成漲價預(yù)期和市場恐慌，大量外部資金涌入，進(jìn)一步推動地價上升，消費(fèi)者漲價預(yù)期越來越強(qiáng)烈，逐漸從一線城市開始向周邊擴(kuò)散。最終引發(fā)新一輪調(diào)控。對此，盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前的金融環(huán)境已經(jīng)不一樣，消費(fèi)者購房的時候要認(rèn)房認(rèn)貸，金融層面在消費(fèi)端的監(jiān)管還是趨緊狀態(tài)。相比之下，二線城市政策有彈性，不少房企也在回補(bǔ)二線土地。張宏偉也認(rèn)為，短期內(nèi)輪動表現(xiàn)不會再出現(xiàn)強(qiáng)烈反轉(zhuǎn)，調(diào)控基調(diào)也不允許大反彈。

     市場結(jié)構(gòu)性回暖還是消費(fèi)需求積累下的全面復(fù)蘇？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的結(jié)論是全面復(fù)蘇。疫情下的房地產(chǎn)市場在快速恢復(fù)，5月出現(xiàn)“小陽春”的概率大漲。他認(rèn)為，4月房地產(chǎn)平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過了去年同期的80%，部分區(qū)域已經(jīng)開始超過之前水平。對于很多城市來說，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)因為相對滯后，基本只恢復(fù)了疫情前的80%-90%。

     張大偉指出，從房貸數(shù)據(jù)看，降息的影響逐漸出現(xiàn)，4月20日的降息基本落地，房貸首套房與二套房都下調(diào)了10個基點(diǎn)以上。整體看，各地的人才政策對市場影響出現(xiàn)。有利于二季度樓市穩(wěn)定。但他也認(rèn)可市場分化一說，整體看，一線城市中市場復(fù)蘇最明顯的依然是深圳、上海，最近北京的看房量也有明顯增加，廣州相對較弱。深圳因為區(qū)域調(diào)控政策預(yù)期出現(xiàn)，最近市場相比前期稍有平穩(wěn)。二線城市中杭州、南京等率先復(fù)蘇，最近土地、新建住宅、二手房成交都相對活躍。三四線城市相對平穩(wěn)，復(fù)蘇程度明顯弱于一二線城市。

房企融資回潮、土地投資回暖

     可以肯定的是，五一樓市回暖，市場確實給出了復(fù)蘇信號，主要表現(xiàn)于房企拿地積極，大房企融資回潮。

    近段時間大房企融資也比較順暢。房企信用債融資成本持續(xù)下降，同時，ABS成房企融資熱門。但受海外資本市場大幅波動影響，中資美元債遭到拋售，內(nèi)地房企發(fā)行美元債的熱情驟然減弱，4月無房企發(fā)行海外債。

    五一假期前，南京、紹興、佛山、揚(yáng)州等地同一天進(jìn)行土拍，多宗地塊經(jīng)過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。個別區(qū)域的土地市場熱度有所上升。4月30日，南京5幅地塊出讓，吸引20多家房企參與競拍，網(wǎng)上競價持續(xù)兩天。其中有兩幅宅地競價次數(shù)超百輪，萬科、融創(chuàng)分別以43.5億元、40.1億元各取一幅，溢價率35%、36%，兩幅地塊單價均破4萬元/平方米。

高溢價地塊頻繁出現(xiàn)在4月已有端倪，比如4月22日廈門島內(nèi)誕生了總價、單價雙料“地王”。綜合多家第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月土地市場量價齊升，300城土地成交均價創(chuàng)2018年以來新高；40個典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%。

    土地市場率先回暖，成為助推消費(fèi)者買單的動力。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，房企一季度積壓的土地投資需求同樣在釋放當(dāng)中，其中二線城市復(fù)蘇更加明顯，開發(fā)商此時選擇二線城市，消費(fèi)者同樣也選擇在一二線城市投資買房。

從近期土地市場熱度也可見，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高。

高溢價地塊頻出、豪宅成交量上漲，對后續(xù)市場承接力是否構(gòu)成壓力？綜合前述業(yè)內(nèi)人士的看法，土地市場過熱的情況基本不會出現(xiàn)，畢竟疫情的負(fù)面影響還沒有完全消除。