12月20日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布，自今年4月海南對(duì)外公布安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)以來(lái)，已有10個(gè)安居型商品住房項(xiàng)目開工，共計(jì)開建9756套，定價(jià)明顯低于商品住房市場(chǎng)價(jià)。

海南于今年3月明確新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，成為全國(guó)首個(gè)提出現(xiàn)房銷售的省份。3月7日晚間，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（簡(jiǎn)稱為《通知》）?！锻ㄖ钒òl(fā)展安居型商品住房、實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策和推行商品住房現(xiàn)房銷售制度等三大重要政策。

海南省政府明確表態(tài)，發(fā)展安居型商品房目的在于讓符合條件的本地居民家庭和需要引進(jìn)的人才，以與自身收入水平相適應(yīng)的價(jià)格購(gòu)買一套住房，真正享受到海南自貿(mào)港建設(shè)紅利。

大半年過(guò)去，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)悄然生變，大房企在海南的布局也出現(xiàn)調(diào)整。大房企市場(chǎng)份額下調(diào)，但海南房地產(chǎn)投資指數(shù)上升，行業(yè)洗牌難免。

可以說(shuō)，對(duì)于習(xí)慣高周轉(zhuǎn)的房企而言，在三道紅線背景下，海南市場(chǎng)對(duì)于房企壓力倍增，壓力來(lái)源不止現(xiàn)房銷售，大力發(fā)展安居型商品住房的政策，倒逼房企打造高端產(chǎn)品也成為關(guān)鍵。

現(xiàn)房銷售之下，房企首先要面對(duì)開發(fā)周期轉(zhuǎn)慢。過(guò)去一年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也急速下滑，從商品住宅成交來(lái)看，成交套數(shù)今年1-10月同比大跌34.9%。

“已經(jīng)有業(yè)內(nèi)前五的一家房企計(jì)劃退出海南市場(chǎng)了。”一名業(yè)內(nèi)人士稱，海南現(xiàn)房銷售對(duì)于市場(chǎng)、房企的影響立竿見影。

現(xiàn)房銷售+安居房試點(diǎn)建設(shè)

3月宣布現(xiàn)房銷售之后，海南省在今年4月底又公布了安居房銷售相關(guān)政策：明確安居型商品住房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，是具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

?？谑?、三亞市、儋州市等6個(gè)市縣此后迅速開啟安居型商品住房試點(diǎn)建設(shè)。同時(shí)，通過(guò)安居型商品住房的方式在全省實(shí)施基層教育衛(wèi)生人員住房保障專項(xiàng)計(jì)劃，海南計(jì)劃利用3年左右時(shí)間基本解決基層教師和醫(yī)務(wù)人員住房問(wèn)題。

據(jù)介紹，截至12月20日，海南全省完成14幅937.52畝安居型商品住房用地出讓工作，6個(gè)試點(diǎn)市縣已經(jīng)開工，其中?？陂_工4個(gè)項(xiàng)目(共計(jì)3340套)，三亞2個(gè)項(xiàng)目(共計(jì)3450套)，其它非試點(diǎn)市縣開工1606套。

據(jù)了解，海南安居型商品住房用地出讓方式為 “限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，銷售價(jià)格按照房?jī)r(jià)收入比不超過(guò)10倍，或者不超過(guò)當(dāng)?shù)厣唐纷》渴袌?chǎng)均價(jià)的60%，具體由試點(diǎn)市縣根據(jù)實(shí)際情況確定?；鶎咏處熀歪t(yī)務(wù)人員購(gòu)買安居型商品住房相對(duì)更優(yōu)惠。

海南安居房除了價(jià)格優(yōu)惠之外，出讓土地還落點(diǎn)在配套成熟的地段。比如?？诎簿有蜕唐纷》宽?xiàng)目之一長(zhǎng)秀仕家項(xiàng)目，周邊商業(yè)、醫(yī)院、中小學(xué)配套較為成熟，開發(fā)商還將配套建設(shè)一個(gè)有12個(gè)班的幼兒園，無(wú)償移交給政府作為公辦幼兒園。在價(jià)格上，小區(qū)整體均價(jià)較周邊商品房便宜20%-30%之間；海口藥谷北項(xiàng)目，戶型以60-80平方米為主，售價(jià)不超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米。

目前已有頭部房企如萬(wàn)科參與了海南安居房項(xiàng)目建設(shè)，目前三亞市首個(gè)安居型商品住房項(xiàng)目——萬(wàn)科崖州安居房項(xiàng)目已經(jīng)開工，8棟住宅樓共可提供922套住房，限售價(jià)格為9500元/平方米。

海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，海南要求已出讓土地的安居型商品住房試點(diǎn)市縣盡快開工，對(duì)進(jìn)展緩慢的市縣將及時(shí)予以通報(bào)。同時(shí)加強(qiáng)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，確保工程質(zhì)量安全。目前住建廳指導(dǎo)各市縣根據(jù)實(shí)際情況盡快制定出臺(tái)安居型商品住房有關(guān)管理辦法和實(shí)施細(xì)則，及時(shí)向社會(huì)公布實(shí)施，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，海南的安居商品房政策過(guò)去也有，目前商品住宅只占海南新增住宅的20%-30%左右，其余均為安居房或者保障類住房。

自2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》之后，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也密切展開。一個(gè)表現(xiàn)是，地方政府在土地供應(yīng)上增加力度。

2020年1-10月，海南全省土地新增供應(yīng)19039.70畝，同比增長(zhǎng)89.32% ，新增成交11038.34畝，同比上漲61.05%; 按可建面積計(jì)算商業(yè)用地仍占主導(dǎo)位置。因此，海南可銷售的商品住宅其實(shí)占比不高。但現(xiàn)房銷售與全域限購(gòu)、安居房政策的推出，無(wú)形中給商品住宅的去化設(shè)置了較高門檻。

房企進(jìn)退之間

同策研究院分析師丁垚分析認(rèn)為，海南市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化表現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一是從主力文旅轉(zhuǎn)為城市地產(chǎn)，旅居地產(chǎn)的規(guī)模萎縮明顯；二是住宅拿地價(jià)格高企，供應(yīng)嚴(yán)控，大量興建安居房，未來(lái)普通商品住宅將退居二線，市場(chǎng)將由豪宅和安居房瓜分，與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)在自貿(mào)港政策的支持下躍居一線。

來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年，?？谑凶≌袌?chǎng)憑借剛需托市獨(dú)占鰲頭，成交約占41%，旅居市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮，成交約占27%，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)由旅居向城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，全省整體成交量下降31.12%。

丁垚指出，文旅退居二線，是因?yàn)楹Ｄ蠈?shí)行全域限購(gòu)，外地人難以購(gòu)買，致使整個(gè)海南的文旅項(xiàng)目全線潰敗。

一個(gè)事實(shí)是，過(guò)去一年（2019年10月-2020年10月），?？谏唐纷≌山辉?020年1月站上高峰，成交占比34.35%；在4月份跌入5%的低谷之后，成交逐漸回暖，直到今年10月才逐漸上升至29.45%。房地產(chǎn)調(diào)控與國(guó)際旅游島的相對(duì)封閉的交易市場(chǎng)因素之下，海南市場(chǎng)的供求關(guān)系也呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2019年1-10月，全島供應(yīng)635.8萬(wàn)平方米，成交660.68萬(wàn)平方米；到了今年1-10月，供應(yīng)627.08萬(wàn)平方米，成交只有455.09萬(wàn)平方米。

截至2020年10月底，?？谧≌袌?chǎng)供求比為0.83，庫(kù)存下降至231萬(wàn)平方米，去化周期也逐漸攀升到11個(gè)月；三亞去化周期更長(zhǎng)，為32個(gè)月。

知情人士透露，由于開發(fā)周期慢，已經(jīng)有行業(yè)前五的開發(fā)商準(zhǔn)備放棄海南市場(chǎng)了。值得關(guān)注的是，海南住宅地價(jià)一部分原因在于建安成本的上漲，目前海南土地成交樓板價(jià)在8000元-1.2萬(wàn)元/平方米之間，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)房銷售價(jià)格在2.5萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平方米，與此同時(shí)，小型安居房限價(jià)1.08萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元/平方米，逐漸壟斷剛需市場(chǎng)。

海南政府在供應(yīng)端的調(diào)控，供地少，價(jià)格高，且自貿(mào)港的政策刺激前景趨勢(shì)，擅長(zhǎng)做高端產(chǎn)品的房企也會(huì)關(guān)注海南市場(chǎng)。今年內(nèi)，海南土拍市場(chǎng)，華潤(rùn)、中海等央企成為常客。今年8月，華潤(rùn)8.2億元拿下了?？谄虏┢孪锱锔钠瑓^(qū)36.5畝住宅用地,中海10.5億元拍走坡博坡巷棚改片區(qū)44畝住宅用地，兩幅地塊樓板價(jià)都超過(guò)1.1萬(wàn)元/平方米；華潤(rùn)拍下的?？跒I江新城棚改地，樓板價(jià)也在8000元/平方米以上。

從2014-2020年10月海南歷年土地供求占地量?jī)r(jià)對(duì)比可以看出，海南商品住宅去化并不快。除了2016-2018年土地供應(yīng)面積和成交面積幾乎持平之外，2014-2015年，2019-2020年，海南全省趨勢(shì)就是供大于求。

值得一提的是，海南二手房市場(chǎng)出現(xiàn)量漲價(jià)跌，投資客拋盤跡象隱現(xiàn)，這一情況三亞趨同。10月全省供應(yīng)66.04萬(wàn)平方米，環(huán)比下降51.07%，其中海口24.49萬(wàn)平方米、東方12.89萬(wàn)平方米及儋州11.49萬(wàn)平方米為主要貢獻(xiàn)城市 ;成交量66.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14.53%，價(jià)格15308元/平方米，環(huán)比下降0.61%，成交金額101.35億元，環(huán)比增加13.83%。

但縱觀2020年1-10月，海南商品住宅累計(jì)供應(yīng)627.08萬(wàn)平方米，同比下降1.37%;累計(jì)成交455.09萬(wàn)平方米，同比下滑31.12%; 成交均價(jià)15397元/平方米，同比上漲7.94%。成交金額700.69億元，同比減少25.65%。

2020年10月，海南供求比為1，市場(chǎng)庫(kù)存對(duì)比上月持平，為1880萬(wàn)平方米，去化周期40個(gè)月。

大房企的市場(chǎng)份額變化因此非常明顯。今年1-10月，?？谏唐纷≌瑐浒该娣e排行榜前十位中，TOP10房企銷售面積占比50%；去年同期占比76.9%。在三亞，同樣出現(xiàn)了大房企市場(chǎng)份額減少的趨勢(shì)：2020年1-10月，商品住宅備案面積排行榜前十位中，TOP10房企銷售占比只有15.68%；而在去年同期，這個(gè)數(shù)字為41.42%。

然而，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，海南近期投資指數(shù)是上升的。從開發(fā)投資數(shù)據(jù)上看，海南在2018年下半年的時(shí)候出現(xiàn)了明顯的下跌，即開發(fā)投資數(shù)據(jù)，說(shuō)明房地產(chǎn)略顯得不景氣，是有一定的壓力的。而近期的數(shù)據(jù)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了跌幅收窄，甚至開始要出現(xiàn)轉(zhuǎn)正的跡象了。比如，今年9月份，海南全省開發(fā)投資出現(xiàn)全年最高峰值860億元，從6月份開始，海南投資開發(fā)金額每月新增百億以上。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為海南房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)的最冷周期已經(jīng)過(guò)去，后續(xù)有機(jī)會(huì)反彈，尤其是今年海南供地活躍，現(xiàn)房銷售使得房企的開發(fā)周期拉長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)資金要求更高。從投資開發(fā)數(shù)據(jù)上升來(lái)看，不排除海南通過(guò)這樣的調(diào)控，讓市場(chǎng)自動(dòng)洗牌，資金壓力大的房企退出之后，有資金實(shí)力做很高端產(chǎn)品的房企逐漸入場(chǎng)。