6月25日，歷時6天的上海首輪集中供地落下帷幕。6月18日、6月21日-6月25日連拍6天，上海一共成交31幅宅地，成交總價773.8億。此外，6月18日還出讓了25幅征收安置房用地或租賃住房用地，成交總價約143.1億元。

可謂平靜之下現(xiàn)波瀾。6月25日，在上海首次集中供地的最后一天，碧桂園以70.57億元拿下寶山、閔行兩幅宅地，加上6月24日以24.57億元拿下的南翔地塊，碧桂園此次豪擲95億。據(jù)了解，參與競拍的團隊大概率是碧桂園滬蘇公司上海片區(qū)投拓團隊。

風水輪流轉，在業(yè)內人士認為碧桂園即將淡出上海市場的時候，這家房企借上海首次集中供地，又重新殺回了闊別兩年的上海市場。

上海此次集中供地，看點有很多。比如：與杭州、南京、蘇州等長三角其他城市供地形成錯峰，有利于房企資金調配；土拍規(guī)則成為最大焦點；參拍房企最多的是寶山美羅家園宅地，包括世茂在內的18家房企參拍，最后被保利拿下；此次在上海拿地投資金額比較多的是保利、碧桂園、卓越京東聯(lián)合體。

“上海這一批地都不錯?！币患襎OP20房企營銷負責人對21世紀經濟報道記者表示，這批地塊地段與參拍條件對大部分房企而言是很友好的。“價格鎖死了，手續(xù)偏復雜，價格不貴。”這名房企人士表示。

上海土拍規(guī)則優(yōu)勢明顯

時隔兩年，此前經歷過區(qū)域調整與拆分的碧桂園“重返”上海，拿下三幅郊區(qū)宅地。按照房企開發(fā)周期與上海市場管控程度測算，大約需要10-11個月的開發(fā)周期，大概率明年上半年可以入市。而碧桂園在上海上一個項目是位于閔行的馬橋項目，該項目于2019年5月競得，早已售罄?！霸俨荒玫?，碧桂園上海投拓團隊都快要解散了?！币幻槿耸客嘎?，對于此次成功在上海增持地塊，碧桂園滬蘇公司員工都很雀躍。

前述知情人士透露，碧桂園投拓團隊一般測算土地保底利潤率為8%。此次碧桂園所拿三幅土地，按照上海給出的房地聯(lián)動價測算，利潤率大約有9%-11%。當然，上海此批次地塊成交樓板價與房地聯(lián)動價，價差在40%-50%之間，再刨去成本，利潤率大都可以達到9%-10%左右。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，這三幅土地位于郊區(qū)，規(guī)模上也比較符合碧桂園的高周轉模式。他認為碧桂園此時算是抓住了時機再次進入上海市場。首先，上海的房地聯(lián)動機制，給房企留了足夠的利潤空間，有條件的房企都想進來看看；其次，此次由于各種原因，市面上多家重量級的選手例如萬科、華潤、中海、融創(chuàng)、融信等都沒有出現(xiàn)在土拍市場，其他房企若不借此機會拿地，頗有點錯失時機的意味。

不少業(yè)內人士認為，上海為集中供地制定的土拍規(guī)則，可以作為其他城市“抄作業(yè)”的模版了。盡管此言有幾分玩笑成分，但具體分析看，上海土拍規(guī)則還是具有以下幾點明顯的優(yōu)勢的：招掛復合、資金穿透等，其他城市都沒有設置這樣游戲規(guī)則；從土拍冷熱程度來看，上海設置多方舉措，把現(xiàn)場情緒控制得很好；杜絕馬甲公司參拍，去年上海土地市場嚴懲“圍標”之后，馬甲公司也被攔在土拍市場外，土拍亂象不再出現(xiàn)。實際上，“一次性報價環(huán)節(jié)”源于蘇州土拍，但當年蘇州土拍沒有杜絕馬甲公司，導致某房企40家馬甲公司出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場。

盧文曦指出，到了“一次性報價環(huán)節(jié)”，考驗房企的市場估價和膽識的時候也就到了。他認為，如果按滿分十分算，技術心理估價可能要占六分到七分，運氣占三分到四分?！斑@對于房企投拓部門的測算技術肯定是要求很高的。房企既不能盲目報價，也需要一點運氣去猜平均價格?！?/p>

盧文曦根據(jù)土拍規(guī)則設置的終止價，與最高價中間差距測算發(fā)現(xiàn)，其實兩個價格之間存在一個中樞，大部分獲取地塊的開發(fā)商出價是沿著這個中樞價格上下浮動不超過0.5%。換言之，在一次性報價的時候，房企報價越接近中樞水平獲得地塊的概率就越高。

“熱點的地塊，你在中樞水平往上報高百分之零點幾，但是冷門地塊你要在中樞水平往下報百分之零點幾。”盧文曦認為，這不僅是考驗投拓部門的計算能力，還考驗他們的臨場發(fā)揮水平。對于同場競價的房企而言，心態(tài)固然重要，但手速也要拼。比如一家房企先報價，就占了先機的，如果另一家報的價格是一樣的，先報價的那家還有機會修改。“手腳要快，計算能力要強?！?/p>

中小房企拿地多在郊區(qū)

上海這次集中供地其實看點也比較多。碧桂園、卓越等房企重新回到上海市場。6月24日，碧桂園拿下南翔一幅土地，該公司在一次性報價環(huán)節(jié)，報出24.567億元，與平均價相差為0元，溢價率為9.47%，成交樓面價為31199元/平方米。這幅地塊地理位置相比融信去年拿下的南翔地塊較偏，單價上也便宜了7000元/平方米左右。最后一天，碧桂園繼續(xù)發(fā)力，拿下寶山、閔行宅地。

此輪集中供地，金地、碧桂園均拿了3幅地塊，是最大贏家；此次金地在上海投資了近69億。6月18日，保利105.13億所拿的靈石社區(qū)地塊成為此次土地成交總價最高地塊；龍湖、旭輝、綠城等知名房企雖然也積極報名了多幅地塊，但最終陪跑。

“上海管理水平高，機會均等，體現(xiàn)公平?！北R文曦認為，不同于其他熱點城市，上海對中小房企還是比較友好的。

雖然知名房企高度集結上海，但上海這幾天還是給了中小房企入場券的，比如卓越、大名城、光明地產等近幾年在上海土地出讓公開市場拿地幾乎絕跡，這次基本都有收獲。中小房企拿地郊區(qū)占比較高，某種程度上也與上海地價有關。比如6月21日，大名城以12.59億元競得奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊。該地塊樓面價12751元/平方米，溢價率8.99%。土地出讓公告所披露的周邊房地聯(lián)動價格為3萬元/平方米。盧文曦指出，這讓開發(fā)商知道未來售價，也便于房企測算成本；同時也給開發(fā)商留出一定利潤空間，希望開發(fā)商用好利潤空間做好產品。

從大名城所拿這幅地塊價格來看，可以說是“撿漏”了。同樣地，6月21日，首創(chuàng)以21.35億元競得松江地塊，總價也不算高。

反觀此前其他城市的集中供地情況，不乏大房企、央企、國企獨占鰲頭的情況，比如融創(chuàng)、保利、華潤、融信中國、龍湖、招商蛇口等。