如果多年后回看，2020年很有可能成為租賃市場的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

疫情下的需求縮水、降租風(fēng)波、蛋殼資金鏈危機(jī)……種種事件使得今年的租賃市場風(fēng)波不斷，經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展后，租賃行業(yè)正迎來陣痛期。年末，監(jiān)管層多次提及租賃市場，又使該行業(yè)有“大亂大治”之感。

貝殼研究院近期發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年全國重點(diǎn)40城平均每月套均租金為2976.8元/，同比下降10.5%。其中僅有3城租金水平同比上漲，5城持平，其余32個城市均出現(xiàn)下降。

疫情帶來的需求縮水，固然是市場滑坡的原因，而違約、爆雷等事件導(dǎo)致的信心受損，則被認(rèn)為是對市場的長遠(yuǎn)影響。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，市場的調(diào)整與規(guī)范將是明年的主旋律。在“補(bǔ)齊短板”的定位下，租賃市場即將迎來強(qiáng)監(jiān)管時代，行業(yè)有望告別“野蠻生長”。

疫情加劇行業(yè)調(diào)整

在貝殼研究院統(tǒng)計的40個重點(diǎn)城市中，去年僅有上海、廈門和福州的月租金同比小幅上漲，深圳、西安、蘭州、石家莊和蕪湖的月租金基本持平，其余32城均呈現(xiàn)不同程度的下降。

另一家機(jī)構(gòu)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也得出類似的結(jié)論，在該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的40個城市中，三亞、威海去年的租金降幅都超過10%。房屋買賣火爆的深圳，租金下降5.9%；一度位于疫情中心的武漢，租金僅下降1.5%。

租金下降的背后，是議價空間的增加，和成交周期的拉長。

依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國重點(diǎn)40城租客議價空間為5.2%，同比上漲了0.2個百分點(diǎn)。由于疫情的沖擊，3、4月租客的議價空間年內(nèi)最高，達(dá)到5.6%，雖然新增掛牌房源均價下降，但租客仍掌握了更強(qiáng)的議價能力。

該機(jī)構(gòu)還指出，2020年全國重點(diǎn)40城房源成交周期為48.9天，同比延長11.7天，漲幅30.8%?？驮闯山恢芷跒?.5天，同比延長4.4天，漲幅84.5%?！胺靠驮闯山恢芷谌昃S持高位水平?！?/p>

究其原因，一方面由于疫情導(dǎo)致租賃需求減弱，租客有更多的房源選擇，另一方面租客在房屋的品質(zhì)以及房屋區(qū)位、配套等方面考慮更為慎重，決策周期更長。

實(shí)際上，在疫情影響的表象背后，租賃市場本身已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，自2019年以來，熱點(diǎn)城市的租金水平就出現(xiàn)止?jié)q甚至下跌的現(xiàn)象，疫情則成為這一調(diào)整的“加速器”。

自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”后，租賃行業(yè)迎來快速發(fā)展的契機(jī)。但近幾年，資本的過度追捧使行業(yè)出現(xiàn)局部過熱，市場也開始自發(fā)調(diào)整。比如，中小型長租公寓運(yùn)營商爆雷的現(xiàn)象已經(jīng)零星出現(xiàn)，熱點(diǎn)城市的租金也在一路攀高后出現(xiàn)回落。

2020年，疫情加劇了行業(yè)的震蕩。今年上半年，自如、蛋殼等頭部長租公寓運(yùn)營商在合同期內(nèi)與部分業(yè)主協(xié)商降租，甚至一度出現(xiàn)單方面違約的現(xiàn)象。年末，蛋殼公寓出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，房東、租客、金融機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員等多方權(quán)益受到損害，這也是租賃行業(yè)有史以來最大的一場危機(jī)。

受此影響，出現(xiàn)爆雷、“跑路”的長租公寓數(shù)量驟增。8月以來，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路，四川滿城、重慶滿勵城等長租公寓企業(yè)也被曝疑似跑路。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年出現(xiàn)爆雷的長租公寓品牌超過80家，其中僅8月就有至少10家企業(yè)資金鏈斷裂。

監(jiān)管加碼在即

2020年同樣是長租公寓的政策“大年”。由于爆雷現(xiàn)象較多，僅8月和9月，就有上海、成都、廣州、合肥、杭州等多個城市發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示。

9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，該《條例》共分8章、66條，對出租人、承租人、租賃企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行全面規(guī)范，并成為住房租賃行業(yè)最重要的一份頂層設(shè)計文件。

年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，用較大篇幅提及了租賃行業(yè)，并提出，“整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控?！?/p>

12月21日召開的“全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”同樣提及租賃市場，首次提出“加快補(bǔ)齊租賃住房短板”的說法。

我國租賃市場起步很早，但真正快速發(fā)展還是近幾年的事。2017年到2018年，行業(yè)進(jìn)入快速擴(kuò)張期。在資本的加持下，很多企業(yè)快速擴(kuò)大規(guī)模。

租賃機(jī)構(gòu)的主要商業(yè)模式，是通過“低進(jìn)高出”賺取租金差價，同時在交易中賺取傭金和相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用。由于不少房源涉及采購和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，規(guī)模效應(yīng)能夠在一定程度上攤薄成本。但在擴(kuò)張過程中，哄抬房源價格等惡性競爭的行為屢屢出現(xiàn)，部分企業(yè)過度依賴“高進(jìn)低出”“長收短付”的畸形發(fā)展模式，這也為此后的市場調(diào)整埋下伏筆。

同時，與住宅買賣市場相比，對租賃市場的政策規(guī)范顯得不足。其中，頂層設(shè)計文件的缺乏，不僅意味著制度的缺位，而且在一定程度上影響了現(xiàn)有政策的執(zhí)行力度。

北京某資深長租公寓從業(yè)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，在租賃市場規(guī)范方面，很多現(xiàn)有的政策措施都能“對癥下藥”，但這些政策主要以部門規(guī)章為主，在執(zhí)行中缺乏強(qiáng)制效果。同時，近幾年租賃市場發(fā)展較快，不斷有新情況出現(xiàn)，一些政策措施也顯得滯后。

該人士認(rèn)為，監(jiān)管層對租賃市場的表態(tài)規(guī)格較高，政策內(nèi)容也十分細(xì)致，未來該行業(yè)有可能告別“野蠻生長”，迎來強(qiáng)監(jiān)管時代。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，租賃將成為2021年的發(fā)展重點(diǎn)，關(guān)鍵詞在于擴(kuò)供應(yīng)和強(qiáng)管控。一方面，未來參與到租賃行業(yè)中的企業(yè)會增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增強(qiáng)，以滿足不斷增長的租賃需求；另一方面，政府會進(jìn)一步強(qiáng)化對租賃行業(yè)的重視度，不斷給予財政、稅收等層面的支持，同時強(qiáng)化對長租公寓的資金監(jiān)管，并提升對各地租金變動的監(jiān)管力度。