上個(gè)周末，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)召開(kāi)2019年年會(huì)。與往年不同，刻意保持低調(diào)的萬(wàn)達(dá)并未發(fā)布關(guān)于年會(huì)的詳細(xì)內(nèi)容，但其釋放出的兩條信息仍然引發(fā)了外界關(guān)注。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，經(jīng)過(guò)復(fù)雜艱巨的工作和支付巨額的剝離成本后，2019年底，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。至此，萬(wàn)達(dá)商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)，而萬(wàn)達(dá)商管成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)，即輕資產(chǎn)公司。

2019年，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入434.8億元，完成目標(biāo)100.3%。租金收入384.8億元，同比增長(zhǎng)17.8%；其中，輕資產(chǎn)租金收入同比增長(zhǎng)43.9%。新發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)62個(gè)（包含4個(gè)文旅項(xiàng)目中的商業(yè)中心），其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目40個(gè)。

作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的四大業(yè)務(wù)集團(tuán)之一，萬(wàn)達(dá)商管擔(dān)負(fù)著登陸資本市場(chǎng)的“重任”。根據(jù)證監(jiān)會(huì)的信息，公司的上市申請(qǐng)于2015年9月被受理，目前審核狀態(tài)仍處于“已反饋”。

但完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，仍然意義重大。分析人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了2017年到2018年的流動(dòng)性危機(jī)后，萬(wàn)達(dá)一直在實(shí)施自救。目前來(lái)看，資產(chǎn)梳理工作已告一段落，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略亦有成效。但從傳統(tǒng)房地產(chǎn)的視角來(lái)看，萬(wàn)達(dá)的規(guī)模增長(zhǎng)乏力，排名下滑已不可避免。

上市步伐或?qū)⒓涌?/h4>

萬(wàn)達(dá)商管的前身為萬(wàn)達(dá)商業(yè)。2014年12月，由大量國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組成的資產(chǎn)包“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”，在港交所實(shí)現(xiàn)上市，成為當(dāng)年港股規(guī)模最大的IPO。到2016年9月，公司正式完成私有化，并謀求在A股上市。

對(duì)于“回A”的原因，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾多次表態(tài)，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的估值偏低，回A是出于市值管理的考慮。

但由于A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資有著嚴(yán)格的監(jiān)管要求，萬(wàn)達(dá)商業(yè)需要首先完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，然后以輕資產(chǎn)公司來(lái)申請(qǐng)，方能獲得更大的機(jī)會(huì)。

2017年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，目的在于降低占用資金規(guī)模、增加流動(dòng)性，并使公司更好地發(fā)展。所謂“輕資產(chǎn)”，即萬(wàn)達(dá)不出項(xiàng)目的投資資金，只輸出品牌，和負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并分得收益。

但隨后，萬(wàn)達(dá)的流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)。2017年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力，將13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。此后，萬(wàn)達(dá)還將海外房地產(chǎn)項(xiàng)目及其他資產(chǎn)陸續(xù)售出。

上述“世紀(jì)交易”后，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)一步提速，也更加堅(jiān)定。為此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不但引進(jìn)了戰(zhàn)略投資方，資產(chǎn)騰挪也正式展開(kāi)。

2018年1月29日，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計(jì)劃投資約340億元人民幣，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)，退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

當(dāng)年成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)，則繼續(xù)開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重資產(chǎn)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

至此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下共形成四大業(yè)務(wù)板塊：商管集團(tuán)、文化集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)、投資集團(tuán)。其中，商管集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)均從事房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，其操作模式分別為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)。

萬(wàn)達(dá)方面表示，最近3年來(lái)，萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略取得顯著成效，到2018年底，已開(kāi)業(yè)“輕資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)23個(gè)。2019年開(kāi)業(yè)的43個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，29個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。2020年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，37個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。在建的133個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，107個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。

同時(shí)，萬(wàn)達(dá)近3年開(kāi)業(yè)的酒店全部為“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在已宣布的文旅項(xiàng)目，除2個(gè)項(xiàng)目外，都是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)體育在中國(guó)落地的賽事，均為“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)梳理工作已基本完成，各項(xiàng)業(yè)務(wù)條線(xiàn)更加清晰。其中，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，萬(wàn)達(dá)商管的上市步伐有可能加快。

規(guī)模“掉隊(duì)”不可避免

但在對(duì)外投資方面，經(jīng)過(guò)“失血”的萬(wàn)達(dá)開(kāi)始變得慎重。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年9月至2019年5月，萬(wàn)達(dá)先后落子延安、蘭州、潮州、沈陽(yáng)四地，總簽約投資額超過(guò)1500億，其中大部分資金投向了文旅項(xiàng)目。從文旅項(xiàng)目的體量和單體投資規(guī)模來(lái)看，似乎已恢復(fù)到“世紀(jì)交易”之前的水平。

其中，2019年5月15日，沈陽(yáng)市政府和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬(wàn)達(dá)將在已完成投資250億元的基礎(chǔ)上，再投資800億元，涉及項(xiàng)目包括占地4000畝的文旅項(xiàng)目、醫(yī)院、學(xué)校和5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

但在這一輪投資后，萬(wàn)達(dá)在文旅方面的動(dòng)作似乎停滯，至今并未獲取新的文旅項(xiàng)目，已有文旅項(xiàng)目的進(jìn)展信息也相對(duì)較少。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這其中有多重因素影響：其一，萬(wàn)達(dá)的對(duì)外投資思路更加謹(jǐn)慎；其二，由于此前經(jīng)歷了人員的大量流失，萬(wàn)達(dá)重啟文旅項(xiàng)目需要一定的時(shí)間。

但嚴(yán)躍進(jìn)仍然認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的資金壓力已明顯緩解。從2019年的投資來(lái)看，商業(yè)、文旅、文化、體育等業(yè)務(wù)都有一定的推進(jìn)，說(shuō)明公司正在逐漸從低谷中走出。

不過(guò)，其代價(jià)是規(guī)模的失速。

在“世紀(jì)交易”發(fā)生的2017年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以成本法計(jì)算的資產(chǎn)規(guī)模為7000億元，同比減少11.5%。2018年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)6257.3億元，同比繼續(xù)下降11.5%。

而作為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的主要著力點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模更是大幅下降，甚至完全錯(cuò)過(guò)了本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利。按照上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，2019年萬(wàn)達(dá)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額為567億，在國(guó)內(nèi)房企中排名第58位。

而在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)“潮起”之前的2015年，萬(wàn)達(dá)的銷(xiāo)售金額為1512.6億元，排名第四。

“魚(yú)與熊掌不可兼得。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，萬(wàn)達(dá)幾乎不可能再恢復(fù)以往的規(guī)模，其在行業(yè)中的排名也很難再上升。但從轉(zhuǎn)型的角度看，萬(wàn)達(dá)可被視作國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的樣本房企之一。在未來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整中，這將有助于提高公司的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力，并維持業(yè)績(jī)的穩(wěn)定。