北京師范大學(xué)教授鐘偉

習(xí)近平總書記近日在統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作部署會議上指出，這次新冠肺炎疫情，是新中國成立以來在我國發(fā)生的傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件。對我們來說，這是一次危機，也是一次大考。經(jīng)過艱苦努力，目前疫情防控形勢積極向好的態(tài)勢正在拓展。

新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場的影響令人關(guān)注。目前，已經(jīng)有超過20個省市發(fā)布多項涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，主要包括放寬房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金、稅費繳納時限等。同時，隨著一些地方推進(jìn)科學(xué)防控和有序復(fù)產(chǎn)，在確保防控的首要前提下，住建工作也在有條不紊地開展，這有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

無疑，房地產(chǎn)受到了此次新冠肺炎疫情的影響，但和制造業(yè)等可貿(mào)易部門不同，房地產(chǎn)屬典型的內(nèi)需驅(qū)動型的不可貿(mào)易部門，因此受沖擊相對較小?？傮w上，在疫情之后，房地產(chǎn)的2020年將是溫暖的但絕非熱烈。房地產(chǎn)頭部企業(yè)的公司架構(gòu)，有可能加速形成銷售、自持、物管、投資和科技等模塊分拆建構(gòu)之勢。

疫情對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的可能性影響，本文主要從以下六大方面探討。

可能性之一，是涉房政策并無實質(zhì)變動。房住不炒和長效機制仍是主基調(diào)。但在保持既有政策大框架不變的背景下，出于維系經(jīng)濟(jì)增長和擴大實物商品消費之需，樓市落地政策將中性偏松?？紤]到新冠肺炎疫情致死者多數(shù)為老人，以及城市老舊小區(qū)缺乏可靠的醫(yī)療、消防通道和設(shè)施，對大都市核心區(qū)的危改舊改可能會有所加速。

可能性之二，是2020樓市全年偏暖，原因在于疫情對供需沖擊的不對稱。疫情逐漸消退之后，人們的購房需求仍將大致維持正常。但多重因素抑制了供給，盡管冬季和春節(jié)傳統(tǒng)上是施工淡季，但環(huán)保要求、成品交房要求疊加疫情帶來的復(fù)工延遲，難免帶來房屋交付量和可售量的縮減。大致正常的需求面對相對縮水的供給時，樓市大致能相對溫暖，但不同于2018和2019年的量跌價升，2020年的銷售金額將略減。非典之后的房價飆升，與其說是非典所致，不如說是土地招拍掛政策起了作用。新冠肺炎疫情后樓市不太會復(fù)制非典后的走勢。

可能性之三，是區(qū)域布局的再調(diào)整。疫情之后的資本和產(chǎn)業(yè)遷徙難免，同樣地，未來樓市重要的區(qū)域市場也將更多地集中于政府治理能力相對較好、營商環(huán)境相對較好、醫(yī)療教育養(yǎng)老等民生服務(wù)相對較好的城市。16座千萬人口以上的大都市可能會出現(xiàn)有限的郊區(qū)化跡象，核心區(qū)超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免。同時，第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區(qū)面積加速擴張，而東南沿海二三線城市更受關(guān)注。

可能性之四，商辦物業(yè)REITS升溫。疫情不僅使商辦物業(yè)幾乎停擺，其實也是線上消費和街區(qū)商業(yè)的強行普及，更對后續(xù)商辦和公共場所新風(fēng)系統(tǒng)等改造升級提出了挑戰(zhàn)。有些國人過于頻繁的社交活動或許會有所收斂。這些都對自持商辦的回報率有抑制，加之開發(fā)企業(yè)對激進(jìn)財務(wù)和銷售策略的收斂，都有可能使他們對商辦物業(yè)的REITS，尤其是過戶型REITS的熱情有所升溫。

可能性之五，是物業(yè)管理和街區(qū)商業(yè)崛起。疫情之中人們對物業(yè)服務(wù)給出了不同的評價。城市中優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的重要性得到了普遍認(rèn)同，出行限制也使得解決最后一公里的街區(qū)商業(yè)重要性上升，大型綜合商超或略降溫。資本市場已充分表達(dá)了對物管類企業(yè)所受的青睞。

可能性之六，是康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)物業(yè)發(fā)展迎來機遇。在社區(qū)醫(yī)院和家庭醫(yī)生還難以得到國人的廣泛認(rèn)同之前，如何關(guān)注老年群體的健康和醫(yī)療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時醫(yī)療介入的難題。這有可能提升即將步入老年、有付費意愿的中高收入群體對集中式康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)的認(rèn)可度。

疫情總會過去，我們從中吸取了怎樣的教訓(xùn)和進(jìn)行了怎樣的思考？從脊髓灰質(zhì)炎到甲肝，從非典到新冠，國人面臨各種公共衛(wèi)生事件的嚴(yán)酷考驗。太陽也總是會如常升起，但一些人已永遠(yuǎn)遠(yuǎn)去，不能再在陽光下悠然，人們不應(yīng)該什么教訓(xùn)也沒有記住。