近些年，對于影響房價上漲的因素，業(yè)界有不少研究和爭論。其中，貨幣供應量決定房價，成為近幾年被廣泛認可的一種觀點。

今年以來，在全球貨幣寬松大背景下，國內部分熱點城市出現(xiàn)房價上漲過快的現(xiàn)象則進一步放大了這一觀點。

那么，房價上漲真的是因為貨幣投放過多導致的嗎？在日前舉辦的“博鰲·21世紀房地產論壇”上，華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康指出，貨幣供應量是總量上面影響全局的機理，很難影響具體門類物品的價格漲落，再考慮到房地產的特殊性，貨幣供應量不能直接決定房價漲跌。

房價一定是“隨行就市”

“房地產并不屬于虛擬經濟，但無可否認，又往往被賦予比較強的金融屬性?！辟Z康說。

金融屬性使得房地產市場走勢與貨幣政策、信貸政策密切相關。不少專家認為，在各項樓市調控政策中，信貸政策和貨幣政策的影響是最大的。其中，貨幣發(fā)行量與房價走勢有著某種正相關性。

那么，房價上漲就是因為貨幣投放過多導致的嗎？賈康指出，中國的中心區(qū)房地產主要特征是賣方市場，必然表現(xiàn)為中長期成交均價是上揚曲線?！斑@樣一個曲線，我認為沒有什么力量能夠把它根本改變，我們的長效機制只能做到使這個曲線不那么陡峭，特別是不那么容易大起大落?！?/p>

賈康還指出，在很多人看來，房地產是有穩(wěn)步升值前景且較為安全的投資對象，很多人愿意把支付能力放在房地產上。因此，“不能簡單地說我們把貨幣供應量控制住了，房地產市場的價格問題就跟著解決了，不是這樣的關系”。

由于過去多年來房價穩(wěn)步上漲，房地產也被視為一種穩(wěn)定的投資標的。盡管抑制投資、投機的政策不斷出臺，但很多房屋仍然兼具自住和投資的雙重屬性。這也使得在貨幣發(fā)行量并不大的時候，房地產的價格往往也會繼續(xù)上漲。

賈康還表示，貨幣供應量是總量上面影響全局的機理。但許多具體門類物品的價格漲落，更多是由供需關系和結構因素決定，而非貨幣供應量直接決定的。

賈康還談到了地價與房價的關系，“有人如果說我們控制了地價，就解決（房價的）問題了，但這只是行政手段，市場有自己的運行機制。”

“住房的最終用途，是變成商品賣出去，開發(fā)商掛出來的價位一定是‘隨行就市’?！彼f。

房地產稅立法有四大目標

對于近年來漸行漸近的房地產稅立法，賈康認為，其目的是為了實現(xiàn)四大目標：第一，有利于房地產業(yè)發(fā)展平穩(wěn)、健康；第二，收入再分配優(yōu)化，并促使財產配置優(yōu)化；第三，分稅制落地所需的地方稅體系建設與地方政府職能合理化的內洽；第四，從社區(qū)、基層促進“公眾參與”的法治化、民主化制度發(fā)育。

今年5月18日，新華社受權發(fā)布《中共中央國務院關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》。意見對住房領域提及了三項內容，其中明確表示要加快建立現(xiàn)代財稅制度，穩(wěn)妥推進房地產稅立法。

論壇期間，賈康在接受記者采訪時表示，目前房地產稅立法屬于“低潮”期，管理部門最新的表述是“穩(wěn)妥推進房地產稅立法”，不再表述為“加快房地產稅立法”。按照官方表態(tài)，房地產稅在本屆人大任期之內會啟動，目前還剩兩年多時間，但從今年的情況來看，立法年內很難啟動。

“我個人認為應盡快啟動立法。因為立法后還需要進行一審、二審、三審等程序，真正落地可能還需要很長的時間，立法啟動后，實質意義是在法治化軌道上以凝聚社會各方意見為基礎尋求最大公約數(shù)。”賈康說。

但他也提到，在房地產稅立法中，中國難以照搬國際經驗。“提到房地產稅，在中國就要考慮一定的免稅額?！彼榻B，目前比較多數(shù)派的觀點是，按照人均住房面積進行免稅，但這種方案存在一些爭議。比如人均40平米以下可以免稅，但家庭人數(shù)在變動時如何認定，將成為一個難題。

此外，如果按首套房免征，也會帶來社會問題，比如離婚潮。

賈康認為，可以將立法時考慮的征稅框架定得更寬松一點，“我的觀點是，干脆雙親家庭兩套房免稅，單親家庭一套房免稅。先把制度框架建起來。”