今年1月末，因財(cái)務(wù)指標(biāo)不佳，綠景控股、中房股份、云南城投三家房企先后被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。這也是“三條紅線(xiàn)”管理政策出臺(tái)以來(lái)，首批遭遇退市風(fēng)險(xiǎn)的房企。也即，若年報(bào)業(yè)績(jī)果真不如人意，這三家房企將戴上ST的“帽子”。

表面看，三家公司遭遇退市風(fēng)險(xiǎn)的原因，在于去年12月開(kāi)始實(shí)施的退市新規(guī)。但在這背后，是中小房企在監(jiān)管趨嚴(yán)、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈背景下的生存困境。

這三家房企的銷(xiāo)售金額和營(yíng)收水平均排在百?gòu)?qiáng)之外，近年來(lái)，三家企業(yè)都在實(shí)施轉(zhuǎn)型，但效果似乎不佳。從業(yè)績(jī)預(yù)告看，這些企業(yè)的年度業(yè)績(jī)將大概率出現(xiàn)虧損。其中，云南城投在2020年度期末凈資產(chǎn)甚至為負(fù)。

可以說(shuō)，即使沒(méi)有退市新規(guī)，這些企業(yè)也已接近退市邊緣，或者淪為殼公司。

去年8月，以“三條紅線(xiàn)”為主的房地產(chǎn)金融審慎管理政策推出。該項(xiàng)政策在對(duì)房企負(fù)債實(shí)施量化管理的同時(shí)，也使中小房企的“彎道超車(chē)”成為不可能。年末，A股退市新規(guī)出臺(tái)，大批基本面不佳、又難以做大做強(qiáng)的上市房企，面臨的“保殼”壓力驟然增加。

未來(lái)，這些企業(yè)的出路將在何方？

三家公司遭遇退市風(fēng)險(xiǎn)的背后，是中小房企在監(jiān)管趨嚴(yán)、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈背景下的生存困境。鄭迪坤 攝

“預(yù)警”早有先兆

中房股份是今年第一家拉響退市“警報(bào)”的房企。1月28日，中房股份公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)公司2020年年度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-5100萬(wàn)元左右，營(yíng)業(yè)收入低于人民幣1億元。按照最新修訂的退市規(guī)則，公司股票在2020年年報(bào)披露后可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

次日，綠景控股發(fā)布同樣的預(yù)警。2020年綠景控股的歸母凈利潤(rùn)-2300萬(wàn)元到-1550萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入為1320萬(wàn)元到1620萬(wàn)元，同樣滿(mǎn)足被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的條件。

這兩家房企出現(xiàn)預(yù)警，均因去年12月出臺(tái)的A股退市新規(guī)而起。新規(guī)制定了更為完善的退市標(biāo)準(zhǔn)和程序，比如，在財(cái)務(wù)類(lèi)指標(biāo)中，退市標(biāo)準(zhǔn)由“連續(xù)三年或四年虧損”，改為“連續(xù)兩年凈利虧損且營(yíng)收低于一億”。

新標(biāo)準(zhǔn)將使?jié)M足退市條件的企業(yè)明顯增加。按照今年前三季度的業(yè)績(jī)測(cè)算，就有7家房企面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，其中便包括中房股份和綠景控股。

云南城投的退市風(fēng)險(xiǎn)，在修訂前的退市規(guī)則中就有體現(xiàn)。1月30日，云南城投因“2020年度期末凈資產(chǎn)為負(fù)值”，成為今年第三家拉響警報(bào)的房企。

退市新規(guī)的出臺(tái)，雖然令部分房企迅速陷入“保殼”的恐慌中，但對(duì)于這些基本面不佳的企業(yè)來(lái)說(shuō)，警報(bào)實(shí)際上早已拉響。

此前多年來(lái)，中房股份一直保持著“隔年微利”的狀態(tài)，即當(dāng)年虧損、次年盈利，這也令公司在原有規(guī)則下得以維持住上市地位。但按照退市新規(guī)，“隔年微利”的策略不再奏效，若2020年?duì)I收不足1億元，且歸母凈利潤(rùn)為負(fù)，公司將直接“披星戴帽”。

綠景控股同樣近況不佳。截至2020年，綠景控股連續(xù)4年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為負(fù)值，連續(xù)2年凈利潤(rùn)為負(fù)值。即使沒(méi)有新規(guī)，公司也已經(jīng)滑落到退市邊緣。

云南城投的墜落也不令人意外。最近一年來(lái)，云南城投一直在通過(guò)出售資產(chǎn)等方式緩解資金難題，這也導(dǎo)致公司的期末凈資產(chǎn)由正轉(zhuǎn)負(fù)。同時(shí)，受疫情影響，公司進(jìn)行了降價(jià)促銷(xiāo)，并計(jì)提了存貨減值準(zhǔn)備，使得歸母凈利潤(rùn)連續(xù)第二年出現(xiàn)虧損。若以扣非后的凈利潤(rùn)來(lái)算，云南城投已經(jīng)連續(xù)第三年虧損。

除了這三家企業(yè)外，還有不少房企面臨潛在的壓力。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前在A股上市的房企有超過(guò)130家，其中規(guī)模小、利潤(rùn)微薄的小企業(yè)至少超過(guò)30家。其中有一部分公司的主業(yè)已經(jīng)不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)，多年來(lái)，規(guī)模和利潤(rùn)的劣勢(shì)已使他們放棄趕超，并淪為“保殼”黨。

該人士認(rèn)為，按照新規(guī)，一些規(guī)模偏小的區(qū)域性房企，持有型物業(yè)占比較大的重資產(chǎn)房企，以及出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企，未來(lái)最有可能遭遇退市預(yù)警。

保殼還是退市？

從規(guī)模上看，小房企無(wú)疑是退市風(fēng)險(xiǎn)最大的一批。就前述三家公司而言，有分析人士指出，其共同特點(diǎn)在于：上市早、規(guī)模小、處在轉(zhuǎn)型過(guò)程中。

三家房企均在上世紀(jì)90年代登陸資本市場(chǎng)，但并未借助過(guò)去20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化紅利快速做大。相反，其規(guī)模仍然位列百?gòu)?qiáng)之外，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足。近些年，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，一批小型房企紛紛啟動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

在混改未果后，云南城投正依托母公司康旅集團(tuán)的資源，向文化、旅游、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。公司雖有一定的土地儲(chǔ)備，但能夠迅速帶來(lái)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多。這也被認(rèn)為是公司陷入資金鏈危機(jī)的主要原因。

近年來(lái)，綠景控股的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)被逐漸“剝離”，公司曾進(jìn)行過(guò)多次跨界嘗試，在轉(zhuǎn)型醫(yī)療失敗后，一度試圖進(jìn)軍在線(xiàn)教育行業(yè)。近期，綠景控股打算收購(gòu)一家數(shù)據(jù)公司。

實(shí)際上，在“三條紅線(xiàn)”的背景下，房企彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)更加渺茫，對(duì)于不甘心被收購(gòu)的小房企來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為不二選擇。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“三條紅線(xiàn)”更多是從融資方面對(duì)企業(yè)施加影響，有可能造成中小房企的業(yè)績(jī)長(zhǎng)期虧損、股價(jià)長(zhǎng)時(shí)間偏低、信用評(píng)級(jí)下滑等，從而引發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)。這也迫使中小房企需要以現(xiàn)金流為核心，盡快實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

從另一重維度來(lái)看，“三條紅線(xiàn)”作為一項(xiàng)標(biāo)尺，也能更為精確地衡量企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要程度。根據(jù)公告，截至2020年三季度末，云南城投剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率約為95.13%（超出70%的紅線(xiàn)水平），凈負(fù)債率約為785.5%（超出100%的紅線(xiàn)水平），現(xiàn)金短債比僅為0.08（低于1倍的紅線(xiàn)水平）。

當(dāng)時(shí)，云南城投雖未觸及退市警報(bào)，但全部踩中“三條紅線(xiàn)”，顯示出公司的調(diào)整和轉(zhuǎn)型已刻不容緩。

柏文喜指出，對(duì)中小房企而言，“三條紅線(xiàn)”和退市新規(guī)未必都是利空，反而將成為推動(dòng)企業(yè)盡快轉(zhuǎn)型的壓力與動(dòng)力。相對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，中小房企的轉(zhuǎn)型具有更大的靈活性和自由度。

他同時(shí)表示，小房企的轉(zhuǎn)型，要么實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈分工的精深化、細(xì)分化，靠專(zhuān)業(yè)度來(lái)提升生存與發(fā)展能力；要么實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)聯(lián)合，以規(guī)模效應(yīng)獲取競(jìng)爭(zhēng)力。否則，在政策環(huán)境不斷嚴(yán)苛的情況下，小房企的退市風(fēng)險(xiǎn)將不斷加大，遭遇退市或淪為殼公司將成為大概率的事情。

此次陷入退市邊緣的中房股份，便已經(jīng)成為殼公司。在轉(zhuǎn)型新型清潔能源行業(yè)未果后，從2015年開(kāi)始，中房股份就成為中國(guó)忠旺回歸A股的平臺(tái)公司。2020年初，雙方的重組重新啟動(dòng)。分析人士認(rèn)為，目前來(lái)看，此次重組成功與否，將成為中房股份能否留在A股的關(guān)鍵因素。