不動(dòng)産業(yè)に対して、土地と資金は全身を支える両足です。

しかし、昨年6月には中央銀行の「不動(dòng)産信用業(yè)務(wù)管理の強(qiáng)化に関する通知」（121號(hào)文書(shū)）が出されましたが、急に資金という足が充血できなくなり、不動(dòng)産企業(yè)がつまずくと倒れてしまう恐れがあります。

アナリストは、長(zhǎng)年以來(lái)、不動(dòng)産企業(yè)の開(kāi)発資金は主に自己資金、銀行ローン、建設(shè)企業(yè)の立替資金と前売金の4つの部分を含むと指摘しています。

銀行ローンの20%を除いて、建設(shè)企業(yè)の立替資金と前売金の中には相當(dāng)な銀行ローンがあります。

三者は合わせて、銀行ローンは不動(dòng)産開(kāi)発資金の総額の60%近くを占めています。すなわち、中國(guó)の不動(dòng)産開(kāi)発資金の60%以上は銀行の信用に由來(lái)しています。

また、業(yè)界関係者によると、北京ベンダの銀行信用資金依存度は90%以上に達(dá)しているが、すべてのベンダが資金の良性循環(huán)を行うことができるわけではない。

國(guó)務(wù)院は18日付の文書(shū)で論爭(zhēng)が続いている不動(dòng)産業(yè)界に対し、「國(guó)民経済支柱産業(yè)」の明確な位置づけを行い、現(xiàn)狀と未來(lái)に対して「持続的、健全な発展」を高く評(píng)価しているが、121號(hào)の文書(shū)の威力はすでに際立っている。

そして、國(guó)內(nèi)の金融市場(chǎng)がまだ完全に開(kāi)放されていない時(shí)期に、不動(dòng)産産業(yè)が自分の融資プラットフォームを再構(gòu)築できるかどうかは、命にかかわる一番大事なことです。

中央銀行121號(hào)の文書(shū)が発行された後、不動(dòng)産融資の分野は理論的に「百花咲き亂れている」と言われています。実務(wù)では、企業(yè)も過(guò)去から銀行ローン、上場(chǎng)、海外融資、企業(yè)債、持分融資、不動(dòng)産信託など様々なルートに頼っています。

全國(guó)工商連合住宅産業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)の聶梅生氏は、不動(dòng)産金融資本は今年の不動(dòng)産業(yè)界の関心の最も重要な問(wèn)題になると考えています。

_品評(píng)：不動(dòng)産融資の7つの武器について、華偉博士副主任は「現(xiàn)在の狀況では、開(kāi)発者は金融者を得て天下を取る」と述べました。

2004年に入って、學(xué)界が予言した「不動(dòng)産融資年」が始まった。

不動(dòng)産信託が先行して、手に汗を握るようになった。産業(yè)基金が萬(wàn)聲をあげて、陰で起動(dòng)した。上場(chǎng)融資はみんな待っていて、獨(dú)木橋を奪いました。海外ファンドが虎視眈々としています。

_銀行のクレジット：痩せて死んだラクダは馬より大きいです。今の國(guó)際商業(yè)銀行の分野では、いわゆる「三七開(kāi)」の慣例が二つあります。一つは不動(dòng)産産業(yè)への融資が全體の融資殘高の30%を占め、殘りの業(yè)界は70%を占めます。

財(cái)界にも苦衷がある。

信用が低いのは開(kāi)発者の資金調(diào)達(dá)が難しい本當(dāng)の原因で、信用が低いのは信用リスクを意味します。

中央銀行の121號(hào)の文書(shū)の規(guī)定のため、銀行のローンは現(xiàn)在の段階はタイトで、プロジェクト開(kāi)発の程度と開(kāi)発者の自己資金に対する要求は、ほとんどの開(kāi)発者が短期間で達(dá)成できるものではない。

しかし、企業(yè)にとっては、銀行ローンは隠しきれない誘惑があります。便利で、コストが比較的低いため、財(cái)務(wù)レバレッジの役割が大きいです。

その欠點(diǎn)は返済圧力が大きいですが、長(zhǎng)期債と短期債の負(fù)債構(gòu)造を調(diào)整して回避することができます。また、不動(dòng)産信用業(yè)務(wù)は現(xiàn)在一般的に銀行の優(yōu)良資産と見(jiàn)なされています。

上海の建築信託の統(tǒng)計(jì)によると、昨年6月の中央銀行121號(hào)の文書(shū)が公布された後、全國(guó)の不動(dòng)産信託の數(shù)が急速に増加したにもかかわらず、年間募集の資金は70億元にも満たない。

中央銀行の発表したデータによると、昨年9月末までに全國(guó)の不動(dòng)産開(kāi)発ローンは1350億元増加しました。

銀行の信用は依然として不動(dòng)産界の資金の主力で、この點(diǎn)は疑いをはさむ必要がありません。

不動(dòng)産信託プロジェクトの融資：主要スターの難しい話が隠れている。2003年6月13日に中央銀行が121號(hào)の文書(shū)を発表した後、信託はたちまち不動(dòng)産産業(yè)の新興融資のホットスポットとなった。

不完全な統(tǒng)計(jì)によると、2003年の全國(guó)不動(dòng)産信託融資プロジェクトは70近く、不動(dòng)産信託資金の金額は50億元を超えています。

精瑞住宅産業(yè)基金準(zhǔn)備グループの高広垣主席は、不動(dòng)産信託という方式で不動(dòng)産市場(chǎng)の融資量を増やすのがいいと考えています。

しかし、信託資金の重さは実際には業(yè)界を支えるのに足りないです。なぜこのように人気がありますか？

業(yè)界関係者によると、多くの信託資金は不動(dòng)産會(huì)社がプロジェクトで銀行ローンの資格を取得する前に、信託會(huì)社に「貸し渡し」をする「橋越しの費(fèi)用」であり、信頼資金はあまりにも有名である。

また、不動(dòng)産信託プロジェクトの融資は先天的に不足しています。

中國(guó)人民銀行の「信託投資會(huì)社の資金信託業(yè)務(wù)に関する通知」（信託業(yè)界の314號(hào)文書(shū)）によると、各信託プランは200件に限定され、また現(xiàn)在の中央銀行の監(jiān)督管理から見(jiàn)れば、「経済適用住宅など政策的に強(qiáng)い不動(dòng)産プロジェクトだけが信頼を獲得できる可能性がある」という。

また、このように高度に集中し、相対的に「閉鎖」な投資計(jì)畫(huà)は、途中でプロジェクトのリスクが爆発したために撤退を選ぶと、引き継ぎを希望する下家が見(jiàn)つからなくなります。

中國(guó)人民銀行研究局が先日完成した研究報(bào)告書(shū)によると、不動(dòng)産資金信託を本當(dāng)の意味での不動(dòng)産信託に転換するというものです。

政策面での支持のもと、不動(dòng)産信託の融資は「名ばかり」だが、2004年のメジャースターの先行きは明るい。

海外不動(dòng)産ファンド：外國(guó)のお坊さんがお経を読みますか？

上海に伴い國(guó)際金融貿(mào)易センターに進(jìn)出し、海外不動(dòng)産ファンドは上海不動(dòng)産市場(chǎng)を見(jiàn)込んでいる。

モルガン?スタンレー傘下の不動(dòng)産投資ファンドRSREF、オランダ國(guó)際不動(dòng)産、ライアングループ、シンガポール嘉徳買(mǎi)い付けなどが相次いで手を出しています。

しかし、復(fù)旦大學(xué)金融研究院不動(dòng)産研究センターの華偉副主任は「海外の資金は遠(yuǎn)大な見(jiàn)通しだが、喉の渇きはなかなか解けない」と話しています。

現(xiàn)在の國(guó)際資本の大多數(shù)はファンドに集中していますが、中國(guó)では現(xiàn)在の法律法規(guī)に明確な根拠がないので、外資は財(cái)務(wù)管理會(huì)社、投資會(huì)社などの形を借りて多くの形を変えています。

政策や法律上の障害のほか、國(guó)內(nèi)企業(yè)の不適切な運(yùn)営や不動(dòng)産市場(chǎng)の不透明さも大きな障害となっています。

國(guó)內(nèi)産業(yè)基金：曲線救國(guó)の私生児統(tǒng)計(jì)によると、現(xiàn)在、証券市場(chǎng)は6000億元前後の私募基金があります。

しかし、産業(yè)基金に関する法律が欠けています。

これらの資金は財(cái)務(wù)管理會(huì)社、投資會(huì)社などの形でしか存在できません。

未上場(chǎng)株の融資：子供の手が屆かないのを惜しんで、大部分の開(kāi)発収益を困難に直面させることはできません。

上場(chǎng)：贅沢な資本の盛大な宴會(huì)は企業(yè)が資金を獲得するので、資本の運(yùn)営の主要な方式の1つを?qū)g行して、企業(yè)のブランドの昇格させる良好な効果です。

例えば、李嘉誠(chéng)さんの長(zhǎng)江実業(yè)は1972年に発売された時(shí)の一億から2000年にかけて、純資産は1000億元に達(dá)しました。

特に2002年には、全國(guó)20社以上の不動(dòng)産會(huì)社が合併して上場(chǎng)し、株式融資の方式で株市場(chǎng)に進(jìn)出し、資本市場(chǎng)で直接融資を行う。

上海交通大學(xué)助教授、証券法専門(mén)家の李明良氏は「不動(dòng)産企業(yè)は上場(chǎng)融資の必要性と可能性があるが、不動(dòng)産企業(yè)の上場(chǎng)は、わが國(guó)では主に産業(yè)政策の影響が大きいので、金融の安全を考慮して上場(chǎng)過(guò)程で障害があるかもしれない」と話しています。

中國(guó)証券監(jiān)督會(huì)は、「2004年1月1日から國(guó)有企業(yè)全體の改制、有限責(zé)任公司全體の変更と國(guó)務(wù)院の批準(zhǔn)免除の狀況を除いて、株式會(huì)社は3年後に上場(chǎng)を申請(qǐng)することができる。また、発行者の最近の3年間の利益を比較的に有利にするために、発行者の業(yè)務(wù)、管理層に最近の3年間で大きな変化がなく、実際の支配者が発生していない」と規(guī)定している。

ほとんどの不動(dòng)産會(huì)社はこの要求を達(dá)成できないかもしれません。

投資銀行業(yè)界の専門(mén)家は、資本市場(chǎng)も不動(dòng)産開(kāi)発プロジェクト自體が持つ投資回収期間が長(zhǎng)く、現(xiàn)金の流れが不均一で、業(yè)績(jī)の変化が大きいなどの特徴があり、株式市場(chǎng)では往々にして劣勢(shì)として表れていると述べました。

新會(huì)社の上場(chǎng)規(guī)制が緩和されたようですが、証券會(huì)社などの仲介業(yè)者は完全な責(zé)任を負(fù)い、暗い箱の操作を制限しています。

新しいルールの前で、本當(dāng)に実力があり、ルールを守っている開(kāi)発者は順調(diào)に上場(chǎng)できますが、現(xiàn)在開(kāi)発者の數(shù)が多すぎて、信用水準(zhǔn)が普遍的に低い狀況で、大規(guī)模な上場(chǎng)を通じて業(yè)界的な資金不足を解決したいというのは現(xiàn)実的ではないようです。

ぜいたくな資本の饗宴は、チケットが求められない。

_債券の発行：愛(ài)といえば、こんにちは。會(huì)社法によると、債券の発行主體は厳格で、國(guó)有獨(dú)資會(huì)社、上場(chǎng)會(huì)社、二つの國(guó)有投資主體で設(shè)立された有限責(zé)任會(huì)社だけが発行資格があります。そして、企業(yè)の資産負(fù)債率、資本金及び擔(dān)保などに対しても厳格な制限があります。

長(zhǎng)期債はまた、大きな金利リスクに直面しており、避難所金融のツールが欠けています。

これは大多數(shù)の不動(dòng)産企業(yè)が債券を発行することに決められています。

最近、不動(dòng)産融資の分野では百花繚亂の様相が現(xiàn)れています。

しかし、この大部分は121號(hào)文書(shū)の押出によって急激に泡が発生します。

目まぐるしく見(jiàn)えるが、堅(jiān)実な制度の支えが足りない。

「制度が早く臺(tái)になって、企業(yè)が芝居が好き」というのが徐々に共通認(rèn)識(shí)になりつつある。

まず、「産業(yè)基金法」はできるだけ早く公布し、不動(dòng)産ファンドが頼ることができない苦境を終結(jié)させ、不動(dòng)産産業(yè)の安定のために規(guī)範(fàn)と膨大な融資市場(chǎng)を提供しなければならない。

第二に、現(xiàn)在の「會(huì)社法」と「証券法」の枠組みの下で、大量に市場(chǎng)に出回ることができない以上、第二の市場(chǎng)を開(kāi)拓することができます。

中國(guó)証監(jiān)會(huì)の范福春副主席は今年初めに深センで、資本市場(chǎng)に中小企業(yè)の板を設(shè)立し、國(guó)內(nèi)の中小企業(yè)の融資問(wèn)題を解決すると表明しました。

第二板市場(chǎng)の設(shè)立は、開(kāi)発者に驚きをもたらすかもしれませんが、この新しい投資市場(chǎng)が現(xiàn)れて、一部の利回り資金を不動(dòng)産投資市場(chǎng)から撤退させることもあります。もちろん、客観的にも不動(dòng)産業(yè)界の優(yōu)勝劣敗のペースを速めることができます。

不動(dòng)産証券化の法律體系を構(gòu)築し、REIT不動(dòng)産権益信託の本格導(dǎo)入のための基礎(chǔ)を定めた。

萬(wàn)通の買(mǎi)い付け業(yè)の老総馮倫さんが一番早く提出しました。中國(guó)の不動(dòng)産企業(yè)は初級(jí)段階の発展を経験した後、全能型の開(kāi)発の香港モデルから専門(mén)型の運(yùn)営のアメリカモデルに向かいます。

REITはまさに精密法律制度のサポートが必要な高級(jí)不動(dòng)産開(kāi)発モデルです。

最後に、中央銀行の銀行の金融引き締めには當(dāng)然のことながら、食べ殘しを詰まらせるべきではない。

信用コントロール手段を使用するには、穏健かつ全體的な制度的根拠を確立しなければならない。

不動(dòng)産融資はセットメニューを食べたいです。資本力を使うことが開(kāi)発者の競(jìng)爭(zhēng)の核心になると考えています。

國(guó)務(wù)院が資本市場(chǎng)を発展させる白書(shū)は、資本市場(chǎng)の改革開(kāi)放を確実に推進(jìn)し、中國(guó)経済が高度成長(zhǎng)期に入った時(shí)、企業(yè)発展の支持力は誰(shuí)がより多くの発展資金を持つことができますか？

実は、問(wèn)題を解決する根本的な方法は高品質(zhì)の資金源を探すことです。つまり、投資融資方向の革新と融資ルートの整合アップです。

不動(dòng)産融資限度が大きく、銀行ローンや他の方法では完全に解決できず、金融商品の革新的な組み合わせが必要です。

偉業(yè)資産管理會(huì)社の張暁晉総経理は、企業(yè)は自己の特徴に基づいて自己資金＋銀行ローン、持分融資＋銀行ローン、自己資金＋機(jī)関投資者、自己資金＋種類(lèi)ファンド、自己資金＋信託計(jì)畫(huà)委託ローンなどの融資グループを活用すべきだと考えています。

もっと専門(mén)家が指摘しています。信託は複數(shù)の金融業(yè)者をつないでいます。