＜p＞2014年第二四半期には、北京の優(yōu)良オフィスビル、工業(yè)不動産、高級住宅市場はいずれも安定した発展を維持しています。小売不動産市場だけが、ショッピングセンターと百貨店の業(yè)態(tài)は二極化しています。

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＜p＞百貨店の業(yè)態(tài)はここ數(shù)四半期にプロジェクトからどんどん撤退しています。それに比べて、お客様のショッピング體験がより多様なショッピングセンターの発展態(tài)勢が明らかになり、開業(yè)率と家賃水は平均的に著実に上昇しています。

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＜p＞＜strong＞下半期には50萬平方メートルの小売物件＜strong＞＜p＞が増加します。

＜p＞王府井商圏にある＜a href=「//m.pmae.cn/news/indexuc.asp』新燕莎金街ショッピングプラザ＜a＞は2014年第二四半期に試験営業(yè)を開始し、北京小売業(yè)市場に約7.8萬平方メートルの新規(guī)供給をもたらしました。

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＜p＞新しい燕莎金街ショッピングプラザのレンタル狀況がいいということです。

このような大型ショッピングセンターが登場しても、北京の小売不動産市場の全體的な空き率は10.8%の水準(zhǔn)を維持しており、前期と比べてそれほど変化がない。

成熟したショッピングモールに対する市場の需要は依然として大きいことが分かります。

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＜p＞このような旺盛な需要は古いブランドの百貨店にも市場の変化によって絶えずデパートの位置付け、レンタル客の方面の調(diào)整を行うように促します。

調(diào)整の効果が徐々に上がり、経営の好転が自然に家賃の水準(zhǔn)が高まるようになりました。特に成熟したビジネス圏では、三里屯、王府井などのショッピングセンターのように、家賃の上昇が目立っています。

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＜p＞世邦魏理仕の統(tǒng)計によると、2014年第二四半期には、北京の小売不動産の最初の層の家賃は前月比2.4%上昇し、この上昇幅は全國的に高い水準(zhǔn)となっています。

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＜p＞今後6ヶ月間、北京の小売不動産市場はまた50萬平方メートル近くの新規(guī)供給を迎えます。その中には大興區(qū)にある英特イケアショッピングセンターと通州區(qū)にある萬達(dá)広場の両方の體量が20萬平方メートルを超える大型ショッピングセンターが含まれています。

上記2つのプロジェクトの契約が順調(diào)に進(jìn)んでいることから、今後は市場全體の空室率が安定していく見通しです。

一方、小売不動産の最初の層の家賃は安定した上昇の勢いを維持しますが、成長率は少し遅くなります。

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＜p＞＜strong＞伝統(tǒng)百貨店が軒並み敗退します＜/strong＞＜p＞

＜p＞＜a href=“//m.pmae.cn/news/indexuc.asp”ショッピングセンター＜a＞とは対照的な勢いで発展していますが、伝統(tǒng)百貨の業(yè)態(tài)は節(jié)度退卻の傾向があります。

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＜p＞過去四半期には、北京から全國にかけて、四半期ごとに百貨店が閉店するケースがあります。

2014年第二四半期、望京商圏にある華堂百貨店（立地情報拡張）は休業(yè)し、百貨店撤退例をもう一例増やしました。

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＜p＞華堂百貨店の休業(yè)は、賃貸借契約の期限が切れてから契約を更新しないということです。

デパートの経営はあまり理想的ではありません。ここ數(shù)年の小売不動産の賃貸料が絶えず上昇しています。

コスト収益の観點(diǎn)から分析して、経営していくのも難しいです。

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＜p＞華堂退出は最初でも最後でもない。

ニュースによると、東四環(huán)にあるデパートのチェーンは昨年末から営業(yè)停止が続いていますが、まだ好転していません。全體の項(xiàng)目の空室率は50%に達(dá)しました。

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＜p＞今、百貨店は內(nèi)憂外の苦境に直面しています。

內(nèi)憂は主に百貨店の特徴によるもので、一つは百貨店の限られた経営面積がさらに発展することを制約している。二つは國內(nèi)百貨が長期的に連営モードに依存し、自営能力が足りないことである。

外の困難は経済成長の減速、社會の小売総額の伸びが鈍化し、多様化した小売業(yè)の臺頭、商業(yè)競爭の持続的なアップグレードによるもので、ネットショッピングは実體小売業(yè)者の衝撃、百貨店に大きな影響を與え、人員と家賃コストは絶えず4つの方面に上昇している。

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＜p＞これに対しては、百貨店業(yè)の雙輪駆動を提案し、レンタルは自前の店舗と並行して行う。

多くの百貨店は家賃のコストを抑えるために、自前の店舗の比率を大きくすると表明していますが、賃貸店はやはり百貨店の不動産戦略の重要な選択としてすべきです。

レンタルと自前の二輪駆動は現(xiàn)段階の百貨店の小売業(yè)者が規(guī)模、資金と経営リスクを均衡させるための必然的な選択である。

二つの不動産戦略は百貨店の拡張過程でそれぞれ優(yōu)劣があり、互いに補(bǔ)足する。

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＜p＞＜strong＞土地柄が適切な＜a href=“//m.pmae.cn/news/indexuc.asp”＞不動産戦略＜a＞＜strong＞＜p＞

＜p＞現(xiàn)段階では、國內(nèi)の小売財産市場は全體的に上昇通路の中にある。

世邦魏理仕研究データによると、2013年には全國の主要都市の店舗の家賃指數(shù)が実際に3.8%伸び、2010年以來4年連続で上昇し、年末の空室率は9.9%だった。

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＜p＞しかし近年、商業(yè)用不動産の開発が各地で開花したことによる懸念が顕在化してきました。今後3年間（2014年～2016年）、上質(zhì)な店舗の新規(guī)供給は2370萬平方メートルに達(dá)し、2013年の保有量の59.5%に達(dá)すると予想されます。

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＜p＞各都市の店舗の市場表現(xiàn)は少し分化されます。第一線都市と主要二線都市の需要が旺盛で、店舗の賃貸料は長期的な上昇傾向にあります。

しかし、一部の二線都市と低エネルギー都市は短期的に開発量が多すぎて、特に未成熟商業(yè)圏に位置し、デパートの運(yùn)営経験を持たない出展者によって開発されたプロジェクトが比較的に多く、今後しばらくの間に市場の空き率は引き続き高位にあるかもしれません。

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＜p＞上記の判斷に基づいて、百貨店の小売業(yè)者は店舗開拓において、土地によって適切に異なる不動産戦略を採用することができる。

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＜p＞一方で、店舗の家賃上昇傾向が比較的確定している一線と一部の二線都市では、自己所有不動産の比重を増加させ、コストの上昇を効果的に防ぎ、資産価値の上昇収益を創(chuàng)造する。

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＜p＞一方、全國型百貨店チェーンは二線及び以下の階層都市に入る時にも強(qiáng)いブランド効果を持っていますが、現(xiàn)地の十分な店舗の供給及び所有者、特に運(yùn)営経験が足りないオーナー――優(yōu)良な主力商店の切実な需要に対して、百貨店はビジネス交渉の中で優(yōu)位に立っています。

しかし、同時に百貨店企業(yè)は、オーナーの経験不足、事業(yè)所の商業(yè)圏の成熟度が悪いなどの要素を無視してはいけません。潛在的な経営リスクを回避するために、賃貸不動産を採用することも考えられます。

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