2014年二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓、工業(yè)物業(yè)、高級住宅市場均保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，唯有零售物業(yè)市場，購物中心與百貨業(yè)態(tài)表現(xiàn)兩極分化明顯。

　　百貨業(yè)態(tài)在近幾個季度內(nèi)不斷有項目退出，相比之下，顧客購物體驗更加多元化的購物中心發(fā)展態(tài)勢明顯，開業(yè)率、租金水平均穩(wěn)步上升。

　　下半年增50萬平米零售物業(yè)

　　位于王府井商圈的新燕莎金街購物廣場于2014年二季度開始試營業(yè)，為北京零售物業(yè)市場帶來約7.8萬平方米的新增供應(yīng)。

　　據(jù)了解，新燕莎金街購物廣場出租情況較好。因此，即使有如此大型的購物中心推出，北京零售物業(yè)市場整體空置率依然保持在10.8%水平，與上季度相比沒有多少變化?？梢钥闯?，市場對成熟商圈購物中心的需求依然很大。

　　如此旺盛的需求也促使一些老牌商場依據(jù)市場變化不斷進行商場定位、租客方面的調(diào)整。調(diào)整的慢慢見效、經(jīng)營的好轉(zhuǎn)自然促使租金水平不斷提高，特別是在比較成熟的商圈，比如三里屯、王府井等商圈的購物中心，租金上漲態(tài)勢非常明顯。

　　據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2014年二季度，北京零售物業(yè)首層租金環(huán)比上漲2.4%，此漲幅在全國來講都算較高水平。

　　未來六個月，北京零售物業(yè)市場還將迎來接近50萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括位于大興區(qū)的英特宜家購物中心和位于通州區(qū)的萬達廣場兩個體量均超過20萬平方米的大型購物中心。鑒于前述兩個項目簽約進展良好，預(yù)計未來市場整體空置率將維持穩(wěn)定。而零售物業(yè)首層租金將延續(xù)穩(wěn)定上升的勢頭，但增速將有所放緩。

　　傳統(tǒng)百貨節(jié)節(jié)敗退

　　與購物中心發(fā)展態(tài)勢迅猛形成鮮明對比，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)節(jié)節(jié)敗退趨勢。

　　在過去四五個季度，無論從北京還是全國范圍來講，每個季度都有百貨商場撤店歇業(yè)的案例出現(xiàn)。2014年二季度，位于望京商圈的華堂商場(拓展選址信息)停業(yè)，再增一例百貨撤店案例。

　　據(jù)了解，華堂商場歇業(yè)是因租約到期不再續(xù)約。商場經(jīng)營的不甚理想和最近幾年零售物業(yè)租金的不斷上漲，都給華堂商場造成不小壓力。從成本收益角度分析，再經(jīng)營下去也比較困難，于是選擇退出。

　　華堂退出不是第一個也不會是最后一個。消息顯示，位于東四環(huán)的某連鎖百貨，自去年底陸續(xù)停業(yè)起，至今仍未見起色，整個項目空置率已達50%。

　　如今，百貨公司正面臨內(nèi)憂外困的格局。內(nèi)憂主要是由百貨業(yè)本身的特點導(dǎo)致，一是百貨業(yè)有限的經(jīng)營面積制約其進一步發(fā)展，二是國內(nèi)百貨長期以來依賴聯(lián)營模式，自營能力不足。外困則來自于經(jīng)濟增長減速、社會零售總額增長放緩，多元化零售業(yè)態(tài)興起、商業(yè)競爭持續(xù)升級，網(wǎng)絡(luò)購物對實體零售商的沖擊、百貨受影響較大，人員和租金成本不斷上漲四個方面。

　　對此，建議百貨業(yè)態(tài)雙輪驅(qū)動，租賃與自持門店并行。盡管不少百貨企業(yè)均表示，出于控制租金成本的考慮將加大自持門店的比例，但租賃門店仍應(yīng)作為百貨房地產(chǎn)策略的重要選擇。租賃和自持雙輪驅(qū)動是現(xiàn)階段百貨零售商為平衡規(guī)模、資金和經(jīng)營風(fēng)險的必然選擇。兩種房地產(chǎn)策略在百貨門店擴張進程中各有優(yōu)劣、互為補充。

　　因地制宜的房地產(chǎn)策略

　　現(xiàn)階段，國內(nèi)零售物業(yè)市場總體仍處于上升通道中。世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，2013年，全國主要城市商鋪租金指數(shù)實際增長3.8%，為2010年以來連續(xù)第4年上漲，同時年末空置率為9.9%。

　　但是近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花所積累的隱憂已經(jīng)開始顯現(xiàn)，未來3年間(2014年—2016年)，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預(yù)計將達2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。

　　各城市的商鋪市場表現(xiàn)將有所分化：一線城市和主要二線城市需求旺盛，商鋪租金仍有長期上漲趨勢。但部分二線城市和低能級城市短期內(nèi)開發(fā)量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運營經(jīng)驗的發(fā)展商開發(fā)的項目占比較高，未來一段時間內(nèi)市場空置率可能持續(xù)處于高位，租金向下壓力逐步增大，部分項目會出現(xiàn)招商困難的情況。

　　基于上述判斷，百貨零售商在拓展門店中可以因地制宜地采用不同的房地產(chǎn)策略。

　　一方面，在商鋪租金上漲趨勢較為確定的一線和部分二線城市選擇增加自持物業(yè)比重，有效抵御成本上漲，并創(chuàng)造不菲的資產(chǎn)升值收益。

　　另一方面，全國型百貨連鎖在進入二線及以下層級城市時仍具有較強的品牌效應(yīng)，而當?shù)爻渑娴纳啼伖?yīng)以及業(yè)主—尤其是缺乏運營經(jīng)驗的業(yè)主—對于優(yōu)質(zhì)主力商戶的迫切需求，一定程度上使百貨在商務(wù)談判中處于優(yōu)勢地位。但同時百貨企業(yè)不應(yīng)忽視業(yè)主經(jīng)驗不足、項目所處商圈成熟度欠佳等因素，可以考慮采取租賃物業(yè)來規(guī)避潛在的經(jīng)營風(fēng)險。