不動(dòng)産コスト管理とは、不動(dòng)産プロジェクトのコスト管理、コスト管理のことです。プロジェクト管理のサブセットです。承認(rèn)された予算內(nèi)でプロジェクトを完成するために必要な過(guò)程を保証するために、資源計(jì)畫作成、コスト見(jiàn)積、コスト予算、コストコントロールによって構(gòu)成されています。

【原価見(jiàn)積】

その入力は作業(yè)分解構(gòu)造（WBS）、資源需要、資源単価、活動(dòng)継続時(shí)間見(jiàn)積、會(huì)計(jì)表です。

資源の需要：資源計(jì)畫の作成の出力で、人力、材料、設(shè)備の三大需要を含みます。

資源単価：プロジェクト開発に必要な各種資源の現(xiàn)地単位の価格です。

例えば、鋼材X元/トン、人工X元/日、フィージビリティスタディ報(bào)告書XX萬(wàn)元/個(gè)など。

活動(dòng)期間の試算：一つの成果をあげるにはどのような活動(dòng)が必要ですか？各活動(dòng)の期間はどれぐらいかかりますか？

活動(dòng)定義、活動(dòng)の順序、活動(dòng)の継続時(shí)間の推計(jì)は、成果の交付に特化しなければならない。

會(huì)計(jì)表：帳簿コストを分類する（例えば、人工、日常用品、材料）監(jiān)視する任意のコードシステム。

それは開発者の會(huì)計(jì)科目表に基づいています。

上記の基本資料があります。不動(dòng)産開発プロジェクトの段階によって、それぞれ異なる方法で見(jiàn)積もりを行います。

プロジェクトはフィージビリティスタディ段階では類似の見(jiàn)積法を採(cǎi)用し、計(jì)畫案の設(shè)計(jì)段階ではパラメータモデル法を採(cǎi)用し、施工図段階では字の下で試算法を採(cǎi)用する。

見(jiàn)積もりの段階によって、使う方法が異なりますので、精度や時(shí)間の違いがあります。

これは工事の進(jìn)展の必要に応じて決定される。

上記の見(jiàn)積もり結(jié)果から、コスト管理計(jì)畫、詳細(xì)な根拠、コスト見(jiàn)積が得られます。

コスト管理計(jì)畫：不動(dòng)産開発プロジェクトは実現(xiàn)可能な段階から→プロジェクト計(jì)畫の位置づけ→計(jì)畫案の設(shè)計(jì)→施工図の設(shè)計(jì)→プロジェクトの建設(shè)→プロジェクトの検収などいくつかの段階で、そのプロジェクトの定義は漸進(jìn)的に詳細(xì)な過(guò)程であるため、開発プロジェクトの全體のコストも絶えず実際のコストに近い過(guò)程であり、コスト管理計(jì)畫は不動(dòng)産開発プロジェクトの各ライフサイクル管理コストの変化である。

詳細(xì)な根拠：開発プロジェクトの見(jiàn)積もりを行う時(shí)に使う仮説と仮定、仮定というのは私達(dá)の伝統(tǒng)的な工事の予算、進(jìn)捗計(jì)畫を作成する時(shí)によく書いている編制説明または編制根拠です。

：開発プロジェクトの諸活動(dòng)を完成するには、資源可能コストの定量的試算が必要です。

プロジェクトの定義の継続的な明細(xì)に従って、市場(chǎng)経済の條件の下で資源価格の変化を見(jiàn)積もるのはダイナミックです。

【原価予算】

コスト予算の入力はコスト見(jiàn)積、作業(yè)分解構(gòu)造（WBS）、プロジェクト進(jìn)捗計(jì)畫です。

コスト見(jiàn)積：前に紹介しました。

作業(yè)分解構(gòu)造（WBS）：不動(dòng)産開発プロジェクトは各段階で成果が交付されます。ここで使われるWBSは見(jiàn)積もり用のWBSと一致しています。

ここで強(qiáng)調(diào)したいのは、見(jiàn)積もりや予算に関わらず、開発プロジェクトの各段階で成果が出せる本質(zhì)は一致しています。プロジェクトのライフサイクルにおける段階の違いによって、その成果は絶えず変化しているからではありません。

現(xiàn)実的な不動(dòng)産開発プロジェクトの中で、このような狀況はしばしば発生しています。例えば、フィージビリティスタディの中で、ある土地を中間住宅開発として定義し、位置付けを企畫する段階で伝統(tǒng)的な風(fēng)格の高級(jí)別荘と定義しています。

私はこのような絶えず変わることができて成果を交付することができるのが1種の進(jìn)歩だと思っていません。

このような狀況をもたらしたのは、開発者がフィージビリティスタディを探している人が不合格、または開発者組織の前期の仕事をしている人のレベルが低すぎて、自分の心の中では數(shù)え切れないほどです。

このような絶えずプロジェクトを変えて成果を交付することができます。コストは予算できません。

プロジェクト進(jìn)捗計(jì)畫：開発プロジェクトの開発ペースに従って、成果が交付できる時(shí)間帯に編成された進(jìn)捗計(jì)畫に従って手配します。

上記の入力に基づいて、コスト推定の類比法、パラメータモデル法、ボトムアップ推定法とコンピュータモデルなどのツールと技術(shù)を利用してコスト見(jiàn)積を作成します。

コスト見(jiàn)積を各業(yè)務(wù)に配分し、同時(shí)に進(jìn)捗計(jì)畫に合致させ、コスト基準(zhǔn)計(jì)畫を形成するということです。

コスト基準(zhǔn)計(jì)畫は一定のプログラムで承認(rèn)され、変更があればコスト変更制御システムによる間欠的な変更が必要です。

これはコスト基準(zhǔn)計(jì)畫の厳格さを保証します。

この基準(zhǔn)計(jì)畫では、後に開発されたプロジェクトの実際のコストと計(jì)畫コストを比較して、プロジェクトのコストパフォーマンスと進(jìn)捗実績(jī)を測(cè)定することができます。

【コストコントロール】

その入力はコスト基準(zhǔn)計(jì)畫、パフォーマンス報(bào)告、変更申請(qǐng)、コスト管理計(jì)畫です。

実績(jī)報(bào)告：開発プロジェクトは実際に開発運(yùn)営を行う中で、いつでも把握している実態(tài)をもとに作成された狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)捗報(bào)告、発展傾向。

：プロジェクトのコストの変化を引き起こす要因が多く、開発範(fàn)囲が変更（拡大または縮?。─丹臁ⅴ偿攻趣螇浠蛞黏长筏胜堡欷肖胜椁胜?。時(shí)間の巨大な調(diào)整はコストの変化を引き起こし、プロジェクトに重大な事故が発生するとコストの変化を引き起こす。

これらのコストの変化は一定の手順でプロジェクトの見(jiàn)積もりと予算を調(diào)整しなければなりません。

コストの変化は書面で行わなければならない。

上記のコスト変化に対しては、まず一定の手順で変更申請(qǐng)を処理し、変更の合理性を確認(rèn)し、確認(rèn)する過(guò)程はパフォーマンス測(cè)定です。

測(cè)定結(jié)果は確かに変更が必要です。それでは、作成コストの見(jiàn)積もりを新たに追加します。その作成方法は通常の計(jì)算またはコンピュータ支援ツールで計(jì)算できます。

上記の過(guò)程を経て、修正後のコスト見(jiàn)積と更新予算を出します。

開発プロジェクトの実行過(guò)程では、すでにかかっている実際のコストに基づいて、プロジェクトの業(yè)績(jī)報(bào)告書に基づいて、プロジェクトの完成までにどれぐらいのコストが必要かを予測(cè)できます。

プロジェクトの実施過(guò)程において、コスト変更が発生した原因を深く分析し、受動(dòng)的にコストを変更することはできない。プロジェクトの実際狀況と企業(yè)自身の財(cái)務(wù)狀況に応じて、積極的に是正措置を講じるか、範(fàn)囲を調(diào)整するか、資源條件を変更するか、進(jìn)捗度、コスト、品質(zhì)を調(diào)整するかの3つの関係が必要である。